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前4月土地流拍頻現(xiàn) 房?jī)r(jià)下跌預(yù)期強(qiáng)烈
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-5-12 10:14:45
蘭格鋼鐵 |
土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。5月10日，本報(bào)記者獲得的一份報(bào)告顯示，4月重點(diǎn)房企的拿地?zé)崆轶E降，包括萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、綠城等15家大型房企在內(nèi)，4月公開市場(chǎng)拿地花費(fèi)僅約57億，環(huán)比下滑66%，創(chuàng)下2010年以來(lái)的最低紀(jì)錄。一季度及4月份，北京、深圳等地，已有多幅土地流拍或底價(jià)成交。
按照萬(wàn)科的觀點(diǎn)，地價(jià)預(yù)示著房企對(duì)后市房?jī)r(jià)的判斷，目前房企拿地越來(lái)越謹(jǐn)慎，即是對(duì)后市房?jī)r(jià)不樂(lè)觀。萬(wàn)科董秘譚華杰表示，萬(wàn)科從一季度開始就準(zhǔn)備伺機(jī)拿地，但從目前來(lái)看，地價(jià)還未調(diào)整到位。4月萬(wàn)科未在公開市場(chǎng)拿地，僅通過(guò)收購(gòu)獲取一幅土地。
從2008年的經(jīng)驗(yàn)看，土地流拍、地價(jià)下行是樓市價(jià)格下跌的先兆。4月份至5月第一周，各地樓市成交繼續(xù)膠著，業(yè)界預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌趨勢(shì)已經(jīng)形成。
從熱點(diǎn)城市來(lái)看，年初以來(lái)土地市場(chǎng)即陷入冷清狀態(tài)。
前4月土地流拍頻現(xiàn)
土地市場(chǎng)已陷入冷清。
5月10日，中房信·克而瑞發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，4月內(nèi)15家房企通過(guò)招拍掛方式新增土地總建筑面積約260.08萬(wàn)平方米，同比下降78%，環(huán)比下滑66%；成交土地總價(jià)約56.88億元，同比下降70%，環(huán)比下滑59%，創(chuàng)2010年以來(lái)拿地總量和成交總價(jià)的最低記錄。
從熱點(diǎn)城市來(lái)看，年初以來(lái)土地市場(chǎng)即陷入冷清狀態(tài)。統(tǒng)計(jì)顯示，2011年一季度，北京市土地市場(chǎng)成交面積、出讓金總額、平均樓面價(jià)，均大幅下降。4月20日，北京順義區(qū)兩幅土地流拍，其中一幅于5月9日調(diào)低底價(jià)后出讓。
北京亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅稱，北京近兩月住宅用地停售后的首度開閘，并沒(méi)有贏得開發(fā)商的追捧，主要原因房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷。
中房信分析師高崗亦表示，2011年前4個(gè)月，15家房企拿地總量基本呈逐月下降趨勢(shì)。這主要有兩方面原因：一方面是在目前的政策環(huán)境下，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)并不明朗，多數(shù)企業(yè)持觀望態(tài)度；另一方面是銀根緊縮、銷售回款速度放慢，企業(yè)資金壓力大增。
據(jù)多家房企一季度報(bào)告披露，資金鏈整體趨緊的跡象已十分明顯。不少開發(fā)商扎堆信托、債券等渠道進(jìn)行融資，而融資成本，尤其是中小開發(fā)商的成本已經(jīng)大幅上升。
“浙江、廣東民間借貸月息高達(dá)6%-15%(相當(dāng)于年息120%左右)，鄭州、石家莊，也達(dá)6%-8%�！币拙又袊�(guó)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭稱，央企、大企業(yè)情況好點(diǎn)，部分資金緊張的中小房企則想靠此方式解決燃眉之急。
流拍背后的房?jī)r(jià)下行預(yù)期
土地成交大跌，房屋成交陰跌，價(jià)格總體僵持，庫(kù)存快速增加，融資環(huán)境惡化等，都在醞釀著大的變化。
“近兩個(gè)月中國(guó)樓市的形勢(shì)十幾年來(lái)罕見，與2006、2008年皆不同�！睏罴t旭稱，土地成交大跌，房屋成交陰跌，價(jià)格總體僵持，庫(kù)存快速增加，融資環(huán)境惡化等，都在醞釀著大的變化。
當(dāng)前的地價(jià)是否到了一個(gè)拐點(diǎn)？從萬(wàn)科等公司的動(dòng)作來(lái)看，他們尚處于觀望之中。
“開發(fā)商一般是根據(jù)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期來(lái)倒推地價(jià)，”萬(wàn)科董秘譚華杰曾對(duì)本報(bào)記者分析了地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，目前開發(fā)商拿地意愿很低，說(shuō)明大家對(duì)后市房?jī)r(jià)的看法趨向悲觀。
“相對(duì)來(lái)講，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)影響是強(qiáng)作用，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)是弱作用，”譚華杰說(shuō)，在房?jī)r(jià)上漲的周期，地價(jià)幾乎對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有影響。但當(dāng)房?jī)r(jià)處于下跌周期時(shí)，地價(jià)往往構(gòu)成房?jī)r(jià)下跌的極限和因素。房?jī)r(jià)下跌時(shí)，地價(jià)會(huì)比較低，這有助于開發(fā)商降價(jià)，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候買“面粉”是合適的，開發(fā)商愿意虧本賣“面包”然后去買“面粉”，實(shí)際上也并不虧。
北京一不愿透露姓名的大型房企內(nèi)部人士對(duì)記者表示，過(guò)去數(shù)年土地市場(chǎng)與房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)顯示，地價(jià)出現(xiàn)明顯的下跌，是房?jī)r(jià)開始下降的先兆。但該人士認(rèn)為，地價(jià)的拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)。
地價(jià)下行：房?jī)r(jià)下跌先兆？
據(jù)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，2011年一季度，主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2945元/平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)用地價(jià)格分別為5358元/平方米、4349元/平方米和638元/平方米，仍呈小幅上升態(tài)勢(shì)。
不過(guò)，“一季度全國(guó)總體地價(jià)增幅已經(jīng)明顯收窄”。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松認(rèn)為，這反映出市場(chǎng)態(tài)勢(shì)正在向調(diào)控預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。
在地價(jià)、房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，“年內(nèi)土地市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整�！弊T華杰表示，萬(wàn)科會(huì)堅(jiān)持積極定價(jià)、快速銷售的策略，備戰(zhàn)即將到來(lái)的拿地機(jī)會(huì)。
地價(jià)、房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)之下，實(shí)體市場(chǎng)成交持續(xù)低迷。
地產(chǎn)商小步跟進(jìn)降價(jià)
地價(jià)、房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)之下，實(shí)體市場(chǎng)成交持續(xù)低迷。
五一小長(zhǎng)假期間，深圳中海地產(chǎn)、廣州碧桂園各推出千套房源降價(jià)促銷，一度促成了樓市成交上揚(yáng)，“回暖論”再現(xiàn)，但隨后的數(shù)據(jù)顯示，樓市5月難言回暖。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：上周(5.2-5.8)，北京商品房期房住宅成交套數(shù)為1623套、現(xiàn)房住宅成交套數(shù)為167套，二手房住宅簽約套數(shù)為1407套，環(huán)比分別下降32.4%、25.1%、46.7%。
中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，上周(5月2日-5月8日)25城市樓市成交量再現(xiàn)環(huán)比下跌，13城市成交量跌幅在30%以上，徐州、昆明、三亞、溫州跌幅逾50%。重點(diǎn)城市中，重慶跌幅最大，達(dá)48.69%，其次是北京，跌幅達(dá)到35.13%，天津跌幅亦超過(guò)20%。
中原地產(chǎn)北京、廣州公司人士均認(rèn)為，五一期間個(gè)別樓盤的熱銷難言市場(chǎng)整體回暖�！伴_發(fā)商變得不如以前有信心了�！笔缆�(lián)地產(chǎn)研究員王軍鵬說(shuō)。
“北京房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的目標(biāo)在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)的可能性非常大�！北本┲性禺a(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，保障房的供應(yīng)將極大緩解剛性需求，拉低整體均價(jià)，僅一季度北京新開工的面積就達(dá)到了143萬(wàn)平米，超過(guò)1.5萬(wàn)套住宅。
本報(bào)記者獲得的最新消息顯示，深圳招商地產(chǎn)將推出招商觀園500套優(yōu)惠房源，定價(jià)或比之前市場(chǎng)預(yù)期低兩三千元。這是繼深圳中海、廣州碧桂園之后，又一大型地產(chǎn)商降價(jià)促銷。 |
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