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開發(fā)商投資重心轉向 二三線城市房價直逼一線
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-5-9 9:08:24
蘭格鋼鐵 |
如果二三線城市重蹈一線城市的覆轍，這個過程將比一線城市房價上漲的速度快得多，或者快得不可想象。
重拳頻出的房價調控出現了意想不到的結果：一線大城市的房價漲勢剛暫緩，二三線城市就后來居上，將房價升至“一線”。4日，中國指數研究院公布了根據中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數對100個城市的全樣本[最新消息價格戶型點評]調查數據，4月住宅價格環(huán)比漲幅居前的均為二三線城市，如邯鄲、菏澤、湘潭、呼和浩特、廊坊等，在北京、上海等十大城市4月房產價格環(huán)比上漲0.13%的情況下，漲幅居前10位的二線城市皆在1%-2%之間。其中，山東的菏澤、濰坊兩市進入二三線城市漲幅前十，分列第二、第十位。
專家認為，受制于房產新政壓力，一批房地產開發(fā)商將投資重心轉向二三線城市，限購政策也讓部分投機需求向下移動，而二三線城市政府樂于享受土地財政帶來的滿足，這種新變局正推動著二三線城市的房價逆勢上揚。
菏澤樣本：樓市投資增速山東第一
“一期6棟樓去年11月開盤，已經全部賣完，再過一個月8號樓就開盤，不過價格未定�！�6日，菏澤東盛房地產開發(fā)公司置業(yè)顧問于亞松告訴經濟導報記者，已經售罄的樓盤均價為每平方米4300元，即將開盤的8號樓價格肯定更高，估計近5000元。他預測說，雖然不會出現大城市常見的排號搶購局面，但絕對會熱銷。
這個被稱為“公園一號”占地130畝的樓盤位于菏澤市人民路，與趙王河公園僅隔一條馬路，周圍還有菏澤市的標志性建筑——大劇院、演武樓。隨著菏澤市委、市政府東遷，這里將既是行政中心、商務中心，也是旅游中心，是絕對的黃金地段，因此這條路兩邊聚集了菏澤市最多、最高檔的樓盤。
該樓盤對面是山東泰和明天置業(yè)公司開發(fā)的水岸嘉苑，置業(yè)顧問胡化騰告訴導報記者，兩個月前其樓盤均價為4500元，現在漲到了4700元，較好的樓層每平方米5100元，盡管如此，幾棟樓開盤兩三個月就基本售完，只有一棟樓的個別戶型還有房源。
這些到明年10月才交房的樓盤為何備受青睞？胡化騰分析說，除了這里是菏澤新城，發(fā)展?jié)摿薮笸�，菏澤市較低的房價吸引了部分投資者。據了解，2009年菏澤市市區(qū)的房價只有2000多元，去年漲到近3000元，現在老城區(qū)的房價3000多元、東部新城4000多元，一直處于山東地級市中下游水平，所以上漲空間較大。而對房價上漲的預期，推動著菏澤市的房地產從去年初開始一直量價齊升。
一度在山東經濟發(fā)展較緩慢的菏澤，這兩年開始發(fā)力房地產業(yè)。除了老城區(qū)大規(guī)模的拆遷重建外，菏澤市開始向東發(fā)展建設新城。
大規(guī)模的城市建設吸引著越來越多的外地房地產開發(fā)商。據了解，北京、浙江、福建、河南的房地產企業(yè)近兩年開始陸續(xù)在菏澤排兵布陣。
在今年初召開的全市住房保障和房產管理工作會議上，菏澤市住房保障和房產管理局局長練建軍表示，2010年全市完成拆遷項目108個，其中，市區(qū)36個；完成房屋拆遷建筑面積385.9萬平方米，動遷居民20020戶，其中，市區(qū)完成拆遷面積149.5萬平方米，動遷居民7263戶，拆遷規(guī)模居全省第一，拆遷總量比前7年的總和還要多。全市完成房地產開發(fā)投資166.7億元，同比增長117.8%，增幅居全省第一位。
但菏澤市顯然不滿足于兩個全省第一，練建軍在上述會議上提出，今年要完成房地產開發(fā)投資240億元，新開工面積1500萬平方米，竣工面積800萬平方米。這些數字均比上年有大幅提升。其中，房地產近50%的投資增速，目前仍居山東各市前列。
由此，不難理解中國指數研究院發(fā)布的數據——菏澤市4月住宅價格環(huán)比漲幅在二三線城市中居第二位，環(huán)比上漲1.78%。
提要：如果二三線城市重蹈一線城市的覆轍，這個過程將比一線城市房價上漲的速度快得多，或者快得不可想象。房價漲幅也進入全國二三線城市房價漲幅前十的濰坊，4月份房價環(huán)比上漲1.23%，樣本[最新消息價格戶型點評]均價為3848元/平方米，樣本最高價為7000元/平方米。
高房價壓力堪比一線城市
二三線城市商品房量價齊升的背后，是普通消費者日益明顯的高房價壓力。
房價漲幅也進入全國二三線城市房價漲幅前十的濰坊，4月份房價環(huán)比上漲1.23%，樣本[最新消息價格戶型點評]均價為3848元/平方米，樣本最高價為7000元/平方米。
“房產商說，相比其他地市，濰坊的房價不算高，洛陽的房子均價都5000多元了，有的達到了1萬元�！边B日來，在濰坊市某大型國企工作的石曉曉在QQ上不斷向導報記者抱怨，從春節(jié)到現在，濰坊的房價每平方米漲了400多元，現在市區(qū)的房價在5000元左右，肯定還會漲下去。
據濰坊房產網不完全統(tǒng)計，近幾個月來，濰坊平均每天都有將近100套左右的新房簽約銷售。
“大家擔心將來二三線城市也限購，因此不管是本地人還是外地人都抓緊來買房�！痹谟趤喫煽磥�，大城市的限購政策，讓當地人有了危機感，而投機買房者也將目標推向了二三線城市。
正如大城市的居民不堪高房價重壓一樣，二三線城市的居民也正在被高房價拉進恐慌與痛苦之中。
“一年間房價每平方米上漲了七八百元，而收入增長比較少，現在不貸款買房子，只能越來越買不起了。”前來看房的菏澤市民李先生表示，他是被大環(huán)境逼著買房子的。
根據菏澤市政府工作報告提供的數據，2009年該市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12737元，農民人均純收入4995元，2010年上述數字增至14419元、5655元，分別增長13.2%和12%。顯然，收入的增長跟不上房價的上漲。
警惕二三線城市重蹈一線城市覆轍
對二三線城市的房價升溫，山東師范大學房地產系主任程道平有自己的看法，“其實早在幾年前，開發(fā)商就開始在二三線城市儲備土地，以備政策有變時將資本重心下移�，F在開發(fā)商更是加快了從一線城市向二三線城市轉移的腳步。”
他認為，房產資本下移是多重因素的結果，一線城市房地產開發(fā)在一定程度上已趨于飽和，而二三線城市正處于大規(guī)模城市化進程中，市場成長空間巨大，同時地價較低，樓盤占用資金較少，開發(fā)商可以提高資金周轉率，降低運營成本。
不過，較大的市場潛力同時存在著被投機炒作的風險。他舉例說，目前一線城市的限購政策和二三線城市的放開，很容易給投機者提供炒作機會。眼下二三線城市甚至四五線城市的房價都在急速上漲，如果地方政府不加以限制，只看重眼前的土地財政和房產稅收，房價將很容易被炒上去。
而分布廣泛、數量眾多的二三線城市，等到房價漲起來再調控，難度會更大，帶來的社會矛盾也更多，不僅會抑制大量的剛性需求者，也會抑制農民進城。他提醒說，如果二三線城市重蹈一線城市的覆轍，這個過程將比一線城市房價上漲的速度快得多，或者快得不可想象。
在4月底舉辦的第五屆長三角發(fā)展論壇上，與會專家也表示，新一輪房地產調控政策，使一線城市土地供應進一步受限，難與少數央企爭地的開發(fā)商加快向中小城市轉移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價上漲打開了新通道。因此，中小城市房地產開發(fā)升溫值得警惕。(經濟導報) |
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