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上海證券報(bào)報(bào)道 權(quán)威消息稱，北京市政府?dāng)M推廣單位組織在符合條件的情況下用自有使用權(quán)的土地建設(shè)公租房，以解決企業(yè)職工住房問題。如果這一政策得到落實(shí)，北京將成為繼山西、浙江等省之后又一個(gè)加快推進(jìn)單位自建保障房的區(qū)域。
北京欲推廣單位自建公租房
近日，中央派往全國的多個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)督察組已經(jīng)結(jié)束工作，據(jù)一位參與北京市調(diào)研活動(dòng)的業(yè)內(nèi)人士透露，此次工作匯報(bào)會(huì)上傳出消息，北京擬大力推廣單位自建公租房，相關(guān)細(xì)則有望近期推出。
其實(shí)，單位自建公租房的做法已經(jīng)在很多地方悄然試點(diǎn)。北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一位使用單位公租房的業(yè)主表示，目前2000多元/月的價(jià)格相比市場(chǎng)租金便宜30%左右。而和市場(chǎng)上的房子相比，單位公租房的戶型更大，小區(qū)更干凈整潔。因?yàn)槭呛蛦挝恢苯雍炗喿夥亢霞s，其租期相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)有隨時(shí)可能被房東趕走的后顧之憂。
正是因?yàn)榭吹搅藛挝蛔越ü夥渴袌?chǎng)有諸多好處，各地方政府開始積極研究大力推廣的可行性。據(jù)了解，為了鼓勵(lì)單位自建公租房，北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相關(guān)主管部門將給企業(yè)一定的建房補(bǔ)貼。但這一費(fèi)用遠(yuǎn)低于政府自建保障房的成本，起到了資源互補(bǔ)的效果。
據(jù)知情人士透露，北京對(duì)單位自建公租房的態(tài)度已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。今年年初，北京市建委新聞發(fā)言人秦海翔曾表示，“十二五”期間，北京將新建、收購各類保障性住房100萬套，各類保障房將占到所有住房的60%，公租房占公開配租配售保障性住房的60%。 為完成公租房建設(shè)任務(wù)，北京開始考慮鼓勵(lì)機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位、高校、科研院所等社會(huì)單位利用自有國有土地建設(shè)公共租賃房，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)公共租賃住房向園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工出租。
一份名為《亦莊開發(fā)區(qū)路東區(qū)E14地塊路東區(qū)產(chǎn)業(yè)配套公租房項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書》披露，該公租房項(xiàng)目由北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資開發(fā)總公司投資，用地由開發(fā)區(qū)管委會(huì)出租給開發(fā)總公司，建設(shè)藍(lán)領(lǐng)員工公寓、白領(lǐng)員工公寓以及相配套的生活服務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目計(jì)劃到2012年解決約2萬人的住宿需求。
以此為范本，更大規(guī)模的單位自建公租房項(xiàng)目將成為未來北京保障性住房的重要內(nèi)容之一。
山西、浙江等地陸續(xù)推廣
就在北京積極醞釀單位自建房的時(shí)候，其他地區(qū)的單位自建房也開始雨后春筍般涌現(xiàn)。近日，浙江省出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)堅(jiān)定不移做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的若干意見》，再次明確了今年浙江確保新開工保障性安居工程住房18萬套等主要任務(wù)。同時(shí)明確提出“鼓勵(lì)外來務(wù)工人員較多的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中建設(shè)公共租賃房，鼓勵(lì)住房困難職工較多的單位，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，利用自用土地建設(shè)公共租賃住房”。
4月20日，山西傳出允許單位自建保障房的消息。不過，與北京、浙江等地不同，山西的模式開始向出售突破。此舉被媒體解讀為“保障性住房建設(shè)土地政策的重大調(diào)整”。據(jù)了解，山西省的新政策規(guī)定，在符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下，允許各企事業(yè)單位利用存量土地，在依法變更為住宅用地后，建設(shè)保障性住房，解決本單位符合保障性住房條件職工的困難。
這其中細(xì)微的差別是土地性質(zhì)是否變化，從而涉及房產(chǎn)是否可售的問題。據(jù)了解，北京、江浙等地因?yàn)橹簧婕白夥�，因此可以不變更土地性質(zhì)。但如果涉及出售，原有的工業(yè)用地性質(zhì)就要通過市場(chǎng)化途徑變更為住宅用地。
單位自建房將成趨勢(shì)
中國房地產(chǎn)研究協(xié)會(huì)專家李戰(zhàn)軍認(rèn)為，在國內(nèi)，有資格建設(shè)公租房的企業(yè)基本都是大型國有企業(yè)、事業(yè)單位、高等院校和科研機(jī)構(gòu)等，中小企業(yè)基本沒有能力為職工提供這樣的待遇。這也決定了單位自建公租房只能在北京這樣的大型企事業(yè)單位聚集地進(jìn)行嘗試，而不能成為全國各地通用的方式。
而這些大型企事業(yè)單位的土地多是通過政府無償劃撥取得，因?yàn)椴皇怯袃斵D(zhuǎn)讓所得，也就不能建設(shè)可銷售的住房。除非像山西那樣，將土地性質(zhì)進(jìn)行合法變更。
他提醒說，推廣單位自建公租房時(shí)，要考慮到有可能因各單位財(cái)力不同引起新的社會(huì)不公。
受緊縮性宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)正悄然分化，越來越多樓市內(nèi)的資金開始想方設(shè)法要在國家保障房建設(shè)的大潮中分得一杯羹。
近日，首個(gè)專門用于公租房建設(shè)的基金正式成立，其背后是近十家房企的資金支持。上海建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司表示，旗下建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金年內(nèi)即將成立，該基金擬設(shè)投資期限為七年，計(jì)劃首期募集資金規(guī)模約為100億元，預(yù)期投資回報(bào)率為5%—12%。計(jì)劃今年上半年完成基金的審批和注冊(cè)，7、8月份募集資金到位，年底之前啟動(dòng)相應(yīng)的投資項(xiàng)目。在這一基金的首批發(fā)起人中，不乏眾多大型房企，如碧桂園集團(tuán)、路勁地產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)、四川新希望集團(tuán)和華遠(yuǎn)地產(chǎn)等。
為什么這么多房企看好公租房市場(chǎng)？建銀精瑞董事長(zhǎng)李曉東表示，保障房作為管理層的重大決策之一，未來兩、三年投資力度逐步加大，對(duì)資金的需求也大。而從投資方角度來看，大量游資在房地產(chǎn)調(diào)控下面臨去向問題，通過金融創(chuàng)新使兩種需求結(jié)合起來，并通過恰當(dāng)?shù)耐顿Y條件設(shè)置和風(fēng)險(xiǎn)控制，公租房基金一定能夠獲得合理的投資回報(bào)。
另據(jù)消息人士稱，目前該基金已經(jīng)獲得國家發(fā)改委批準(zhǔn)，其未來的投資方向也已經(jīng)初步確定。北京、上海、杭州、廣州和深圳等5個(gè)城市由于房?jī)r(jià)基準(zhǔn)較高，租金持續(xù)攀升，對(duì)公租房的需求很大。該基金最有可能在這些城市中選擇投資項(xiàng)目。
對(duì)于基金退出方式，專家表示，可能有資產(chǎn)變現(xiàn)和資本市場(chǎng)退出兩種。前者主要是政府回購和市場(chǎng)出售，后者可以通過REITS方式或者直接上市。
根據(jù)新近公布的上海2011年住房供地計(jì)劃，上海今年全年的保障房供地占比高達(dá)70%，其中首次明確公共租賃住房的用地指標(biāo)為100公頃。
除政府新增供地外，更多公租房建設(shè)可能依賴現(xiàn)有房源和土地資源，比如集體建設(shè)用地。公租房將以其略低于市場(chǎng)租金的價(jià)格入市，并放寬申請(qǐng)人標(biāo)準(zhǔn)，以便將所謂的夾心層納入保障體系。
據(jù)了解，上海市開始對(duì)夾心層的住房問題低調(diào)調(diào)研工作。據(jù)上海某研究機(jī)構(gòu)透露，由上海市決策咨詢委員會(huì)牽頭的夾心層住房課題組正處于遴選參與機(jī)構(gòu)的階段。從幾次研討會(huì)的精神來看，上海擬出臺(tái)政策，對(duì)夾心層住房問題給予保障性支持，平抑住房?jī)r(jià)格，防止人才流失。
根據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源管理局最新公布的2011年上海住房供地計(jì)劃，上海今年計(jì)劃供地1200公頃，其中商業(yè)、住宅類型用地僅占比30%，達(dá)到360公頃。而保障房性質(zhì)的住宅用地占供地量的70%，其中經(jīng)濟(jì)適用房200公頃、動(dòng)遷安置房400公頃、公共租賃房100公頃、中小套型商品房140公頃。據(jù)了解，這是上海首次在年度供地計(jì)劃中明確“公共租賃”住房用地指標(biāo)。
至于上海的公租房怎么建，和北京、浙江等提出單位自建不同，上海目前主要考慮的做法是依靠集體用地。今年年初，上海公布《貫徹〈本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見〉的若干規(guī)定》，稱運(yùn)營機(jī)構(gòu)可根據(jù)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和投資建設(shè)有關(guān)規(guī)定，受讓或租賃農(nóng)村集體建設(shè)用地；建設(shè)機(jī)構(gòu)也可以與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作，投資建設(shè)和經(jīng)營管理公租房。據(jù)了解，上海的這一方案正在細(xì)化落實(shí)中。
據(jù)有關(guān)專家介紹，上海之所以沒有大力推廣單位自建房，是因?yàn)楹捅本┫啾�，上海有條件自建公租房的企事業(yè)單位不多，“頂多是寶鋼、金山石化這樣的大企業(yè)。而北京的政府機(jī)關(guān)、科研院校等有更多資源可以自建房�！�
相對(duì)于單位自建房，上海集體用地資源就相當(dāng)豐富。專家介紹，在城市擴(kuò)容過程中，上海外環(huán)區(qū)域存留大量仍屬集體用地性質(zhì)的土地，這將為下一輪保障性住房的開發(fā)提供有力支持。
隨著樓市調(diào)控的日漸深入，作為重要調(diào)控手段之一的保障房建設(shè)受到熱捧，各地方政府都制訂了龐大的保障房建設(shè)計(jì)劃，眾多龍頭房企也表現(xiàn)踴躍。然而目前保障房建設(shè)還稱不上一帆風(fēng)順。根據(jù)多家券商研究機(jī)構(gòu)近期對(duì)多個(gè)省市的保障房建設(shè)進(jìn)行的調(diào)研，記者發(fā)現(xiàn)，目前各地保障房建設(shè)存在最主要的三個(gè)瓶頸亟待突破，而這也直接關(guān)系到保障房建設(shè)的落實(shí)和整個(gè)調(diào)控效果的深化。
瓶頸之一：資金來源
根據(jù)中央計(jì)劃，我國今年將建設(shè)1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房，并計(jì)劃整個(gè)“十二五 ”期間建設(shè)3600萬套保障性住房，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。
4月中旬，瑞銀證券前往中部和東部具有代表性的省市進(jìn)行保障房建設(shè)實(shí)施情況的調(diào)研。而保障房的建設(shè)資金問題是調(diào)研過程中瑞銀證券關(guān)注的焦點(diǎn)之一。
“經(jīng)適房和配套商品房是保障房中開發(fā)商最愿意參與的，因?yàn)榻ǔ珊笳蠖嗳炕刭�，開發(fā)商資金可以很快抽離。而租賃性保障房的建設(shè)資金最成問題。”一位參與上海保障房建設(shè)的政府部門工作人員向記者介紹。瑞銀證券的調(diào)研結(jié)果也證實(shí)了這一點(diǎn)。在其調(diào)研的城市中，由于公租房的租金收益率過低，政府在公租房建設(shè)的實(shí)際支出的比例較低，最終資金來源仍是城市開發(fā)公司從銀行得到的貸款。
據(jù)記者了解，上海徐匯區(qū)首個(gè)公租房項(xiàng)目將于今年10月動(dòng)工，而建設(shè)資金至今尚未到位，還在與銀行商談貸款事宜。一位內(nèi)部人士向記者透露，銀行要求區(qū)政府說明貸款的還款來源，否則就不能提供貸款。而公租房項(xiàng)目短期內(nèi)無法回籠租金，更無法獲利，因此區(qū)政府正考慮能否將公租房項(xiàng)目的商業(yè)部分從10%的配比提升到20%，并考慮出售，以此獲得銀行貸款。
由此，資金來源仍是保障房的主要瓶頸。從瑞銀調(diào)研情況來看，建立新的融資平臺(tái)可能成為地方政府解決資金問題的主要方式，預(yù)計(jì)會(huì)誕生一批作為保障房建設(shè)融資平臺(tái)的城投公司。
瓶頸之二：產(chǎn)權(quán)歸屬
公租房建設(shè)資金的瓶頸其實(shí)與產(chǎn)權(quán)歸屬有關(guān)，產(chǎn)權(quán)問題也已經(jīng)成為制約保障房建設(shè)落實(shí)的另一大瓶頸。
記者了解到，目前除了重慶明確公租房產(chǎn)權(quán)可有條件的出售外，其余各地均規(guī)定公租房只租不售，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。莫尼塔投資發(fā)展有限公司近期前往重慶對(duì)公租房開發(fā)模式進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研，調(diào)研人員發(fā)現(xiàn)，重慶專門成立了幾家公租房平臺(tái)公司，通過住房出租、商業(yè)租售、住房流轉(zhuǎn)等手段解決信貸償還的難題，其核心創(chuàng)新在于允許公租房在恰當(dāng)條件下在特定市場(chǎng)中出售。
“從我們跟開發(fā)企業(yè)的溝通中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)是否愿意參與公租房的建設(shè)，很大程度上取決于公租房產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，也就是可不可以出售。”一位參與上海公租房建設(shè)的人士告訴記者，有房企表示，只要政府明確公租房可售的年限，哪怕是10年、15年后才能賣，房企都愿意參與。
不過，在瑞銀證券的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于出售條件的種種限制和公租房產(chǎn)權(quán)的殘缺，重慶模式5年后的銷售情況有很大不確定性，保障對(duì)象是否愿意購買公租房目前尚不確定。不過，重慶模式仍是目前解決公租房資金來源的創(chuàng)新性嘗試，未來各地仍有公租房產(chǎn)權(quán)政策變化和調(diào)整的可能性。
瓶頸之三：退出機(jī)制
除了公租房之外，即便是政府承諾回購的經(jīng)適房和配套商品房，如今也遇到了資金退出的問題。在中國指數(shù)研究院近期舉行的一次保障房建設(shè)座談會(huì)上，上海綠地集團(tuán)一位參與保障房建設(shè)的企業(yè)人士向記者透露，目前上海青浦區(qū)就出現(xiàn)了原本政府承諾100%回購的保障房，現(xiàn)在可能不回購了，而是提供給企業(yè)一份有資格購買此類保障房的銷售對(duì)象名單，由房企自行銷售。企業(yè)最擔(dān)心的是，政府不回購保障房的做法在全市范圍內(nèi)普及。
從機(jī)構(gòu)調(diào)研了解到的情況來看，保障性住房建設(shè)具有政治上的保證，地方政府完成保障性住房建設(shè)任務(wù)的態(tài)度很明確，但是不同的地區(qū)有不同的模式�！伴_發(fā)商和代建企業(yè)在保障房建設(shè)上投入的資金如何退出，是決定企業(yè)參建保障房的重要因素。”有機(jī)構(gòu)分析師告訴記者，而企業(yè)的參與程度將直接影響保障房建設(shè)在各地的最終落實(shí)。
據(jù)了解，25日媒體報(bào)道�？谑小皵M廢限購令”的情況并不屬實(shí)，�？趯⒗^續(xù)執(zhí)行限購和限價(jià)等房地產(chǎn)調(diào)控政策。
�？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)戴開權(quán)說，海口市將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購政策仍將延續(xù)，不會(huì)停止�！靶陆ㄗ》�?jī)r(jià)格漲幅要低于全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平”的�？谑�2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)也暫時(shí)不會(huì)調(diào)整。
戴開權(quán)說，�？谑性诳紤]將國際旅游島戰(zhàn)略和限購政策結(jié)合起來，對(duì)住房進(jìn)行分類，實(shí)行差別化管理。海口市有關(guān)部門在研究對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行分類管理，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，把產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、度假村等經(jīng)營性旅游地產(chǎn)從普通商品住房中分離開，作為旅游地產(chǎn)來管理和銷售，不納入限購的范圍。
上海銀監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)顯示，隨著市場(chǎng)對(duì)于年初頒布的系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的逐步消化，3月份上海房產(chǎn)交易量出現(xiàn)反彈，當(dāng)月上海市新建商品住宅累計(jì)成交3680套，環(huán)比2月份大幅提高125%。受此影響，銀行房貸受理量有所增加，3月份個(gè)人住房貸款增加52.71億元，環(huán)比多增13.62億元。
與此同時(shí)，上海房地產(chǎn)貸款增速依然呈放緩態(tài)勢(shì)。3月末，上海主要銀行房地產(chǎn)貸款余額4872.04億元，當(dāng)月增加48.18億元，環(huán)比少增22.27億元；同比增長(zhǎng)17.27%，增速同比下降14.8個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)貸款在政策調(diào)控和規(guī)�？刂频碾p重影響下，增速自去年6月份以來持續(xù)減緩。
記者從鄭州市房地產(chǎn)管理局了解到，鄭州市加大市級(jí)財(cái)政對(duì)保障性住房的投入力度，將土地出讓金凈收益出資比例由10%提高到15%，使今年的保障性安居工程建設(shè)努力超過6萬套。
據(jù)了解，今年河南省政府下達(dá)給鄭州市的保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是54429套，占全省目標(biāo)任務(wù)的12.9%，其中新建經(jīng)濟(jì)適用房21750套，新增公共租賃房24000套，新增廉租房3829套，棚戶區(qū)改造4850套。
據(jù)了解，目前廉租房已經(jīng)開工4個(gè)項(xiàng)目1193套；經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)開工6504套，已經(jīng)竣工3個(gè)項(xiàng)目4356套；公共租賃房已經(jīng)開工5個(gè)項(xiàng)目4590套；棚戶區(qū)改造已經(jīng)完成拆遷569戶。 |
