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樓市調(diào)控一周年觀察：政策多管齊下 調(diào)控效果漸顯
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-4-18 11:11:11
蘭格鋼鐵 |
去年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(即“新國(guó)10條”)，被稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”�？v觀房地產(chǎn)調(diào)控這一年，國(guó)家先后出臺(tái)多項(xiàng)措施，多管齊下抑制房?jī)r(jià)過快上漲，隨著調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，效果也開始逐漸顯現(xiàn)。
如今，“新國(guó)10條”出臺(tái)已滿一年。從部分地區(qū)樓市最新成交情況來(lái)看，房?jī)r(jià)松動(dòng)跡象已初步顯現(xiàn)。有關(guān)專家認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間，隨著調(diào)控的持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步回歸理性。
一線城市房?jī)r(jià)現(xiàn)跌勢(shì)
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，3月北京新建商品住房成交均價(jià)19679元/平方米，比2月下降26.7%，同比下降10.9%，這是自2009年9月以來(lái)新建商品住房成交均價(jià)首次同比下降。
數(shù)據(jù)顯示，上海3月商品住宅成交均價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米，同比小幅上漲6.1%。成交面積為41.1萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比上月大漲131%，但同比仍為近5年最低，僅為同期平均成交水平的四成左右。與2007年、2009年超過140萬(wàn)平方米的高峰更是相去甚遠(yuǎn)。
據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳新建商品住宅共成交2666套，比去年同期下跌11.19%，成交面積22.8萬(wàn)平方米，同比下降12.67%，3月份深圳新建商品住房成交均價(jià)跌破2萬(wàn)元，為19424元/平方米，這是今年以來(lái)深圳樓市第三個(gè)月下跌。
據(jù)南方日?qǐng)?bào)報(bào)到，今年第一季度，廣州十區(qū)一手住宅網(wǎng)簽13053套，共計(jì)151.96萬(wàn)平方米，在價(jià)格方面，全市一手房均價(jià)達(dá)到13554元/平方米，環(huán)比去年第四季度略降0.2%。
在最嚴(yán)厲樓市調(diào)控下，買還是觀望？購(gòu)房者也糾結(jié)。降幅決定人氣，價(jià)格決定成交。調(diào)控猛藥增加，出手還是觀望，消費(fèi)者依然“將信將疑，捂緊口袋”。房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈仍在繼續(xù)。上市房企現(xiàn)金流大減 業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯分化
據(jù)媒體報(bào)道，今年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯分化。已公布的上市房企今年一季度銷售數(shù)據(jù)顯示，一些在二、三線城市率先布局、供貨節(jié)奏快的房企在一季度業(yè)績(jī)繼續(xù)上漲，萬(wàn)科、保利等房企依然領(lǐng)跑；而復(fù)地、富力則出現(xiàn)下滑。此外，已公布年報(bào)顯示，84家房企現(xiàn)金流大減，超過20家房地產(chǎn)公司提出不分紅，將未分配利潤(rùn)用來(lái)運(yùn)作項(xiàng)目或是補(bǔ)充流動(dòng)資金。
近日，據(jù)廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道，A股房企平均負(fù)債率超70%，數(shù)據(jù)顯示，截至4月13日，共有95家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布年報(bào)，累計(jì)盈利465.73億元。總資產(chǎn)為13164.87億元，總負(fù)債接近萬(wàn)億，達(dá)到9295.77億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率為70.61%。其中，有32家公司負(fù)債率超過行業(yè)平均值。萬(wàn)科、保利、金地的資產(chǎn)負(fù)債率分別達(dá)到74.68%、78.97%和71.15%。另外，還有兩家ST公司已經(jīng)資不抵債，負(fù)債率超過200%。業(yè)內(nèi)人士表示，房企融資目前已全面收緊，假若未來(lái)市場(chǎng)銷售不暢，房企財(cái)務(wù)狀況將持續(xù)惡化。但考慮到去年資金儲(chǔ)備較充足，明年資金將成為最大問題，部分中小開發(fā)商可能出局。
保障房前景看好 分配管理制度需完善
作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“利器”，樓市調(diào)控將加快保障房供應(yīng)提高到前所未有高度，更加突出保障房在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的地位。按照計(jì)劃，今年將開工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，比去年實(shí)際開工的套數(shù)大幅增加72%。住建部與各省區(qū)市和計(jì)劃單列市簽訂保障性住房目標(biāo)責(zé)任書，制定了嚴(yán)格的開工時(shí)間表和問責(zé)制，各地也層層簽訂目標(biāo)責(zé)任書，保障房建設(shè)開始提速。
隨著各地保障房建設(shè)如火如荼，多家媒體報(bào)道了以往保障房管理中所暴露出來(lái)的種種問題，反映出全社會(huì)對(duì)住房保障相關(guān)制度設(shè)計(jì)以及如何實(shí)行公平公正分配的高度關(guān)注。專家認(rèn)為，影響中國(guó)未來(lái)保障房建設(shè)的難題，資金不是第一位，關(guān)鍵在落實(shí)中如何將政策力量和制度力量以及高度的全局意識(shí)、責(zé)任感凝聚成合力，真正做到保障到位。
房地產(chǎn)調(diào)控一年大事記：
2010年4月17日：“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”出臺(tái) 國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，即“新國(guó)十條”，確立政府問責(zé)制，并再次要求開發(fā)商一次性公開全部房源。除了繼續(xù)差別化信貸政策之外，通知對(duì)于個(gè)人購(gòu)置多套房的限制提到了重要位置：“商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。”
2010年4月30日 北京率先出臺(tái)樓市限購(gòu)令 去年4月30日，北京率先出臺(tái)樓市限購(gòu)令，規(guī)定同一家庭限新購(gòu)一套房，暫停對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。
2010年6月4日 官方明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。
2010年9月29日 “新國(guó)五條”出臺(tái) 2010年國(guó)慶節(jié)前夕，國(guó)家有關(guān)部委分別出臺(tái)措施，以鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果：房貸首付款比例調(diào)整到30%及以上，暫停三套房貸；調(diào)整契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策；嚴(yán)打捂盤惜售，加大住房交易市場(chǎng)檢查力度；加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作；房?jī)r(jià)過高上漲過快城市限定居民購(gòu)房套數(shù)，實(shí)行政府問責(zé)制等，被稱為“新國(guó)五條”。
2010年11月3日 四部委全面叫停第三套住房公積金貸款 中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等四部委再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。
2011年1月26日 “新國(guó)八條”出臺(tái) 中央要求地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策。繼續(xù)強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。
2011年2月16日 北京樓市調(diào)控細(xì)則“15條”正式出臺(tái) 外地人購(gòu)房須納稅五年；對(duì)已擁有1套住房的北京戶籍居民家庭、持有北京有效暫住證在北京沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非北京戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的北京戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京戶籍居民家庭、無(wú)法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭，暫停在北京向其售房。
2011年3月 各地相繼出臺(tái)2011年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo) 截至3月31日,全國(guó)657個(gè)城市(包括287個(gè)設(shè)區(qū)城市、370個(gè)縣級(jí)市)中,有608個(gè)城市(包括281個(gè)設(shè)區(qū)城市、327個(gè)縣級(jí)市)公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，占92.5%。除北京以外，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)均未提到“降”字。
2011年4月 中央派出8小組督查16省市房地產(chǎn)調(diào)控 從4月上旬開始，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督察組，對(duì)北京、上海等16個(gè)省(區(qū)、市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督察。
(來(lái)源：人民網(wǎng))
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