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地價下跌 土地年度供應(yīng)計劃難產(chǎn)
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-4-14 14:53:29
蘭格鋼鐵 |
土地市場冷清已現(xiàn)。一季度，全國120個城市平均樓面地價1225元/平方米，環(huán)比下跌15%，其中住宅用地平均地價1609元/平方米，環(huán)比下跌11%。
與此同時，充斥2009-2010年的地王、高價地已經(jīng)消失不見。伴隨著這一現(xiàn)象的，是各地地方政府出讓土地的動力嚴重下降，一季度宅地供應(yīng)緊缺，即使供應(yīng)也是遠郊地塊，多數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊被“雪藏”。
隨著調(diào)控日益深入，房價與地價的聯(lián)動效果顯現(xiàn)，土地財政遭受考驗。地方政府將如何應(yīng)對？年度土地供應(yīng)計劃，尤其是1000萬套保障房用地計劃如何完成？
4月6日，國土部有關(guān)人士透露，全國2011年土地供應(yīng)計劃已督促各地制定并上交國土部，將于近期進行公布。其中，保障房用地計劃將單列，力爭做到“應(yīng)保盡�！薄�
宅地遭“雪藏”
一方面是各地大喊“供地計劃指標不足”，一方面是宅地供應(yīng)大幅下降。
4月上旬，國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼公開表示，國土部3月份對31個省(區(qū)、市)進行摸查，從調(diào)研情況看，31省(區(qū)、市)都反映供地計劃指標不足，多數(shù)反映下達指標只能滿足需求的1/3。
相應(yīng)的數(shù)據(jù)顯示，今年1—3月，全國計劃指標安排使用159萬畝，同比增長154%，部分省份指標使用占全年的比例超過三成，其中河南達到五成，新疆達七成。
但董祚繼介紹，地方?jīng)]有把有限的指標用在保障基礎(chǔ)設(shè)施、民生工程和救災(zāi)重建，而是用在保本級建設(shè)和保GDP增長上，不僅擴大了用地需求，而且增加了重點項目和農(nóng)村建設(shè)違法用地。
本報記者同時發(fā)現(xiàn)，一季度各地出讓土地中，純宅地供應(yīng)大幅下降，所推土地多為工業(yè)用地、綜合性用地。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的統(tǒng)計，今年一季度，北京共推出43宗用地，僅有5宗為住宅用地，其中3月份宅地零成交；上海共推212宗土地，其中住宅用地47宗；天津共推出土地246宗，住宅用地為46宗；廣州共推出了26宗用地，住宅用地僅4宗；深圳一季度僅推出了19宗用地，住宅供應(yīng)則為零。
對此，北京土地儲備中心對外的說法是，這是因為一季度年度土地供應(yīng)計劃還沒有制定。但不愿透露姓名的北京業(yè)內(nèi)人士對本報記者稱，其實政府是怕土地賣不出去，或賣不出好價錢，一季度只出讓了5塊宅地，還都在遠郊。
“郊區(qū)化地塊占比明顯增加，各大城市都一樣�！北本┲性禺a(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉說。
一位在北京擁有大量土地儲備且與政府關(guān)系密切的央企開發(fā)商人士對本報記者分析，歷年來，但凡樓市下行，土地市場必然冷清，因為賣不了高價，地方出讓土地動力不足，自然會將優(yōu)質(zhì)地塊推后出讓。
保障房供地難題
相應(yīng)地，一季度各地的住宅用地中用于保障房的土地，也較為緊張。
2011年，全國將建設(shè)1000萬套保障性住房。國土部2月份提出要求，今年建設(shè)1000萬套保障房的土地供應(yīng)計劃在本月內(nèi)編制完成，而且在土地年度計劃中全部單獨列出，1000萬套保障房土地一定要做到“應(yīng)保盡�！�。
數(shù)據(jù)顯示，2010年全國保障性住房(指經(jīng)濟適用房和廉租房)用地完成計劃的65.2%，今年的情況將如何？
各地已開始絞盡腦汁備戰(zhàn)保障房供地。據(jù)4月初公布的2011年上海保障房計劃顯示，2011年上海建設(shè)保障房的數(shù)量為17萬套，有業(yè)內(nèi)人士認為，2011年保障房土地供應(yīng)或?qū)⒁徊?br>
3月底，北京市國土局要求，力爭在前三季度完成全年保障性住房用地供應(yīng)任務(wù)；對于未按時完成保障性住房用地供應(yīng)計劃的區(qū)縣，北京原則上不得再供應(yīng)商品住房用地。
但根據(jù)北京2011年的供地計劃，北京雖宣稱保障房用地占住宅用地的比重超過五成，但其中廉租房及公租房用地僅300公頃。
4月2日，廣州首次實行“限地價競配建”，當房企拍地報價超過最高限制地價時，通過競爭配建保障房的比例決定土地花落誰家。這在去年北京土地市場上已開始使用。
“國土部嚴禁今年出現(xiàn)新地王，少數(shù)城市就想出這一妙招，既能防地王，又能增保障房�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院院長楊紅旭說。
至于各地保障房供地計劃能否完成？“這只是個數(shù)字統(tǒng)計而已，”前述人士說，很多地方把廉租房、經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造、拆遷安置房以及中小套型商品房混在一起統(tǒng)計，總計超過70%，就算是完成了任務(wù)。但其中真正意義上的保障房究竟占比多少，并不清楚。
例如，去年北京住宅用地供應(yīng)總量為2500公頃，其中廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價房和定向安置房用地占1250公頃，但其中廉租房、公租房究竟占比多少，沒有公布具體數(shù)字；上海去年宅地供應(yīng)1100公頃，而其中真正用于廉租房、公租房的用地，僅250公頃。但在上海市有關(guān)部門的宣傳口徑中，去年“保障房”供應(yīng)達840公頃，棚戶區(qū)改造和中小套型商品房都被計算在內(nèi)。
商品住房用地供應(yīng)遞減
一季度供地尤其是宅地供應(yīng)下降的背后，是地價的下跌。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度平均樓面地價1225元/平方米，環(huán)比下跌15%，其中住宅用地平均地價1609元/平方米，環(huán)比下跌11%。
其中，北京平均樓面地價為4832元/平方米，上海平均樓面價格5910元/平方米，杭州平均樓面地價為5328元/平方米，天津平均樓面地價為1926元/平方米，而廣州平均樓面價格更低至1806元/平方米。
而在去年前兩月，北京市場成交的8塊住宅用地平均樓面價約10085元/平米方米。
對于宅地樓面價的下調(diào)，北京中原地產(chǎn)分析認為，這主要是由于年初入市的居住用地主要集中在遠郊區(qū)。在這種情況下，房價不降也很難漲，地方政府的房價控制目標就能達到。而國土部今年以來“控價格、防'地王’”的要求，也令地方土地出讓溢價大幅下降。
另一方面，隨著樓市價格預(yù)期改變以及資金趨緊，房企的拿地意愿也在下降。
進入3月份，主流房企中的保利、金地、恒大、富力等公司，未取得新的土儲項目。而一季度拿地迅猛的中海地產(chǎn)僅獲得一幅土地，萬科僅獲3幅，遠低于前兩月的15幅。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，今年全國土地供應(yīng)計劃可能低于去年或持平。
在北京2011年供地計劃中，住宅用地2550公頃，僅比2010年的2500公頃增加2%。上海、廣州、深圳2011年計劃還未出。其余已公布計劃的二線城市如武漢、佛山等地，供地計劃未見明顯增長。2011年佛山五區(qū)住宅用地供應(yīng)僅新增38.67公頃，而存量就達721公頃。
從歷年情況看，多數(shù)年份供地計劃未能如期完成。2010年全國實際完成18萬公頃供地計劃的67.9%。值得注意的是，據(jù)華遠地產(chǎn)董事長任志強披露，18萬公頃土地只有4萬多公頃是商品住房土地，也就是說，開發(fā)商拿到的只比年度供應(yīng)計劃的四分之一略多。他預(yù)計今年土地供應(yīng)數(shù)量在向保障房用地傾斜后，商品住房用地將再減少，開發(fā)商拿到的土地可能只有3萬多公頃。這對2012年以后的房地產(chǎn)市場必然會產(chǎn)生重要影響。
任志強提醒，去年全國商品房新開工面積達16億多平方米，原來以為今年會迎來商品房供應(yīng)高峰，但開發(fā)商迅速削減和放緩了項目開工速度，估計今年商品房新開工面積會下降到8億多平方米，這必然會影響到今年下半年和明年的商品供應(yīng)量。 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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