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中海北京"地王"項目"賤賣" 業(yè)內(nèi)指為確保資金
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-4-1 9:25:09
蘭格鋼鐵 |
在調(diào)控政策的強大壓力之下，京城樓市在開盤項目、成交量等方面均表現(xiàn)出了疲軟的態(tài)勢，而一些嗅覺靈敏的開發(fā)商，也開始做起了降價的鋪墊。近日，一些當初高調(diào)拍得的地王項目，如今也降低身段，加入了低價盤的行列，引發(fā)了了買房人的興趣。業(yè)內(nèi)人士分析，對于大部分即將開盤的項目來講，調(diào)低價格預(yù)期已經(jīng)是一種必然，而對許多大的開發(fā)企業(yè)來講，“以價換量”加快資金的回籠，可能才是他們首要考慮的問題。
昔日“地王”開盤價格稍高于周邊二手房
近日，曾經(jīng)以“總價地王”頭銜引起業(yè)界關(guān)注的中海地產(chǎn)豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈村地塊傳出即將入市的消息，其低于外界普遍預(yù)期的售價也引發(fā)了各方人士的關(guān)注。據(jù)了解，該項目即將開盤的公寓產(chǎn)品銷售均價預(yù)計為32000元/平方米，并附送價值5000元/平方米的精裝修。如果不算精裝修，其均價僅比周邊小區(qū)二手房的價格高10%左右。“高價地王低價賣房”這一說法不脛而走。
時間回放到2010年1月21日，在當天舉行的土地拍賣會上，中海地產(chǎn)歷經(jīng)一個半小時近200輪競價，擊敗了萬科、保利、龍湖等眾多房企，最終以總價66.9億競得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈村相鄰的A、B兩幅居住用地。據(jù)測算，A居住用地樓面地價達到了17153元/平方米，而B居住用地也達到了15229元/平方米，其中A居住地塊一舉刷新了北京當時的“地王”紀錄。拍賣結(jié)束后業(yè)內(nèi)人士分析，如果按照拍賣的規(guī)劃面積，這兩大地塊建成后住宅單價將超過3.5萬元/平方米。
此后的時間里，受到地鐵9號線開通、南城開發(fā)、新地王等利好刺激，花鄉(xiāng)附近區(qū)域的房地產(chǎn)價格大幅上揚。也有不少人預(yù)計，新地王項目的入市將給周邊樓市帶來新一輪的升勢。
然而人們沒有想到的是，目前中�；ㄏ沩椖康念A(yù)期銷售價格卻并沒有當初地王的跡象。甚至低于曾經(jīng)的預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士表示，如果不把精裝修的價格算進去，兩萬多的均價相對樓面地價而言并不算高，對于“地王”項目而言至少可以算作平價入市。此外，中海地產(chǎn)北京公司相關(guān)人士對此不愿意作多評價，但透露，中海目前的產(chǎn)品都以理性定價為主，不再追求以往過高價格。
調(diào)控背景下開發(fā)商選擇以價換量
中海花鄉(xiāng)地王的低價入市并非個案。調(diào)查顯示，北京今年二、三季度即將推出的新盤中，有不少是曾經(jīng)的地王項目，包括遠洋、中建、中鐵、保利等央企和上市公司在2009、2010兩年高價摘得的高價地塊。這些地塊在當初激烈的拍賣過程中至少令地價翻了一倍，最高的溢價率甚至高達467%，樓面地價普遍超過了15000元/平方米，開發(fā)成本接近3萬元。而這一數(shù)字，更是已經(jīng)突破了當前主流購房人群能夠接受的價格上限。如今，在政府出臺新一輪調(diào)控政策，市場成交意愿不強，前景未明的情況下，這些地王項目正面臨著究竟是保價還是保量的艱難抉擇。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：3月中上旬，北京的期房住宅成交量為2881套、二手房住宅成交量為6999套，相比2009年、2010年同期均有明顯下調(diào)，而樓市總成交量為10297套，同比2010年同期下調(diào)了40.6%，同比2009年同期下調(diào)幅度更是達到了52.7%。
北京中原三級市場部研究總監(jiān)張大偉表示，當前北京的市場成交量之所以如此清淡，與樓市調(diào)控政策疊加信貸收緊有很大關(guān)系。“相比去年的兩次調(diào)控僅有樓市政策，而信貸收緊有限，本輪調(diào)控的信貸政策明顯收緊。樓市不論是開發(fā)貸款還是購房貸款均明顯收緊。另外限購政策的嚴格執(zhí)行也使得部分需求離開市場。而且三月末將公布的各地價格控制指標也使得購房者繼續(xù)觀望市場�！�
“在觀望情緒濃重的市場氛圍下，地王項目以什么樣的姿態(tài)入市就很關(guān)鍵。如果打不響頭炮，后面就會面臨比較被動的局面。所以采取價格戰(zhàn)術(shù)這一殺手锏，也是開發(fā)商不得已而為之”一位業(yè)內(nèi)人士這樣說。
布局三四線城市地王“賤賣”房只為確保資金
其實中海并不是“第一個吃螃蟹”的房企。2011年初密集調(diào)控之后，由于政策力度大直接導致一、二線城市交易量嚴重下滑，一些代表性開發(fā)商春節(jié)后啟動了降價促銷策略，如萬科、綠地、恒大、世茂等，均已加入降價隊伍志在跑量。盡管此次調(diào)控后開發(fā)商和購房者心態(tài)顯然比2008年時要穩(wěn)定不少，但調(diào)控步調(diào)不減，成交量持續(xù)萎縮的話，預(yù)計降價依然會持續(xù)。
五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，對于中海這樣的大型上市企業(yè)而言，其全國性的布局以及股東對于業(yè)績的要求也直接帶來了其對資金流動性的渴求。“2010年各大房地產(chǎn)集團如萬達、萬科、中海、城建、恒大、佳兆業(yè)、綠城、保利等土地儲備布局重點開始由前幾年的二三線城市轉(zhuǎn)移到了三四線城市。目前一線城市交易萎縮地價高昂，而二線城市土地也隨著房價迅速上漲而水漲船高，但是三四線城市目前看來投資進入少，價格泡沫很小。而要在全國三四線城市大規(guī)模拿地，沒有迅速流轉(zhuǎn)的資金鏈是肯定不行的�！�
在目前一線城市成交沒有起色，后市甚至可能出現(xiàn)房價下跌的狀況下，提早入市是不錯的思路，然而對于一個幾十萬平方米的大盤而言，盡快打破市場僵局吸引成交，確保資金鏈的流暢可能才是更為重要的。市場人士指出，過去每當市場形勢不好時，總會有一些房企采用低價入市招攬人氣，逐步漲價累積利潤的方法進行推盤，歷史經(jīng)驗證明，這無疑是一手“妙招”。
協(xié)成機構(gòu)的分析人士指出，“低價開盤”對于老項目來說一般都很難執(zhí)行，因為不僅涉及到企業(yè)利益，更重要的是老業(yè)主的利益，并且有前期的售價作為參照，如果降價引發(fā)糾紛就更是麻煩，因此老項目寧可用其他效果不那么明顯的營銷措施也不愿降價，然而對于新項目而言，由于沒有前期價格的掣肘，定價也更為靈活，這也讓新上市的地王項目有了更多騰挪的空間。(北京青年報) |
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