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復(fù)旦專家：房?jī)r(jià)控制目標(biāo)其實(shí)是漲價(jià) 不是控制價(jià)格
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-3-28 9:11:20
蘭格鋼鐵 |
第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
本周四將成為各地新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的公布截止日。眾多一線城市目前依然“按兵不動(dòng)”。而一些城市已經(jīng)出臺(tái)的控制目標(biāo)則為外界所詬病。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，地方政府公布的這些住房控制目標(biāo)其實(shí)是漲價(jià)，不是控制價(jià)格。
新華社近日也播發(fā)文章指出，各地出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)引爭(zhēng)議，文章發(fā)出了“'限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)’還是'漲價(jià)標(biāo)準(zhǔn)’”的疑問(wèn)。
而一些專家在接受記者采訪時(shí)更是表達(dá)了相關(guān)目標(biāo)可能變質(zhì)為數(shù)字游戲的擔(dān)憂。
飽受詬病的目標(biāo)
1月26日出臺(tái)的新“國(guó)八條”的第一條就提出，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。
由此可以預(yù)期，在接下來(lái)的幾天時(shí)間里，將有大量城市集中出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前共有超過(guò)50個(gè)城市公布了2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，其中山西全省下轄的11個(gè)設(shè)區(qū)城市和11個(gè)縣級(jí)市已經(jīng)全部公布，陜西也已經(jīng)有10多個(gè)城市公布。
而這些已經(jīng)出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)所限定的均是房?jī)r(jià)的上漲幅度，卻只字未提降低房?jī)r(jià)。
“現(xiàn)在如果每一個(gè)城市都將該目標(biāo)制定在10%左右，必然會(huì)形成一個(gè)房?jī)r(jià)要上漲的心理預(yù)期，打破本來(lái)已經(jīng)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)步入穩(wěn)定或下跌的態(tài)勢(shì)�！北本┐髮W(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同在接受媒體采訪時(shí)表示。
然而，目前各地出臺(tái)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)似乎很難符合大家對(duì)“合理”的預(yù)期。
按照新“國(guó)八條”的要求，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力都應(yīng)該成為控制房?jī)r(jià)的參照，但現(xiàn)有的各地目標(biāo)普遍與GDP和人均可支配收入增長(zhǎng)掛鉤，卻獨(dú)獨(dú)缺失了對(duì)于居民住房支付能力的參考。
尹伯成對(duì)記者表示，地方政府公布的這些住房控制目標(biāo)其實(shí)是漲價(jià)，不是控制價(jià)格�！胺�?jī)r(jià)應(yīng)該考慮家庭收入比，把物價(jià)上漲、CPI漲幅聯(lián)系起來(lái)。今年定了4%的CPI漲幅，那么房?jī)r(jià)的漲幅就應(yīng)該控制在4%以內(nèi)�！�
尹伯成表示，合理的水平應(yīng)該用兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去衡量。一是要跟居民的收入水平相適應(yīng)。國(guó)外的房?jī)r(jià)是居民年收入的3~6倍，中國(guó)可以放寬一點(diǎn)至6~8倍；二是房屋的租金回報(bào)率，我國(guó)現(xiàn)在的回報(bào)率大概是2%，而合理的比例應(yīng)該是5%左右。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部22日發(fā)布的報(bào)告稱，2010年全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)泡沫有所擴(kuò)大。北京、上海、深圳、杭州等一線和東部大城市，房?jī)r(jià)收入比明顯偏高，均在10以上，個(gè)別城市甚至遠(yuǎn)高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、廈門2010年房?jī)r(jià)收入比分別達(dá)到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。
而上述房?jī)r(jià)收入比還是包括了經(jīng)濟(jì)適用住房在內(nèi)的所有一手商品住宅的價(jià)格。
以上海為例，上海2010年純商品住宅的房?jī)r(jià)收入比與全部商品住宅的房?jī)r(jià)收入比相比高出8.83(主要原因是上海的配套商品房成交規(guī)模較大)，杭州高出7.97，重慶高出3.83，北京高出3.25。這表明，杭州、北京、上海、重慶這四個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比明顯偏高。
尹伯成表示，要真正把房?jī)r(jià)控制住，就一定要把“限購(gòu)令”堅(jiān)持下去。
計(jì)算口徑的微妙變化
復(fù)旦大學(xué)住房政策中心執(zhí)行主任陳杰則對(duì)記者表示，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)很容易變成數(shù)字游戲。
他認(rèn)為，地方政府對(duì)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)字的操作空間很大�！安蛔屩行某菂^(qū)新盤上市，只上郊區(qū)的；大量上動(dòng)遷房、保障房，甚至直接凍結(jié)新盤價(jià)格。避過(guò)風(fēng)頭就行。就像為了完成節(jié)能減排指標(biāo)，直接拉閘限電。”
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱此前在接受記者采訪時(shí)也表示了同樣的擔(dān)心。
他指出，目前由于房?jī)r(jià)的基數(shù)未定，所以很容易變成數(shù)字游戲。
關(guān)注各地目標(biāo)可以發(fā)現(xiàn)，各地的基數(shù)確實(shí)不相同。比如合肥市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是以新建住房?jī)r(jià)格為基準(zhǔn)，而蘭州則選定新建商品房?jī)r(jià)格。
尹伯成對(duì)記者表示，以新建住房?jī)r(jià)格為基準(zhǔn)，應(yīng)該是包括了保障房在內(nèi)。如果以此計(jì)算整體漲幅，那意味著其中商品房的漲幅會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于整體漲幅。
陳杰也在自己的微博上表示，樓市調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該是房?jī)r(jià)漲幅，但直接盯著房?jī)r(jià)就思路完全錯(cuò)誤，肯定逼著地方政府動(dòng)用各種手段治標(biāo)不治本。房?jī)r(jià)根本是供需互動(dòng)的結(jié)果。抑制不合理的需求，增加供給總量，改善供給結(jié)構(gòu)，規(guī)范市場(chǎng)(租售市場(chǎng))秩序。如果這些都做到位了，房?jī)r(jià)還是要漲，那是市場(chǎng)結(jié)果，政府官員并不能因此判定那個(gè)漲幅就不合理。
一直以來(lái)，土地財(cái)政也被認(rèn)為是影響調(diào)控效果的一大頑疾。
陳杰表示，土地財(cái)政也是城市發(fā)展的融資手段，用得好的話并不是什么壞事情，“只要我們可以監(jiān)督好資金的使用，取之于民用之于民就可以，否則地方上總會(huì)錢不夠用�！�
尹伯成則表示，目前地方政府的財(cái)政收入大部分要?dú)w中央，但地方事務(wù)要地方財(cái)政支持大部分，就造成了小部分的財(cái)政收入做大部分的事，這是不合理的。因此必須進(jìn)行適度的調(diào)整，使得地方事權(quán)和財(cái)權(quán)相匹配。
附表：部分城市新房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)
太原漲幅不超過(guò)全市年度GDP(13%)和人均可支配收入增長(zhǎng)水平(10%)
貴陽(yáng)不高于去年全國(guó)平均值
昆明不能超過(guò)人均可支配收入增長(zhǎng)水平(10%以上)
沈陽(yáng)新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅低于城市人均可支配收入(12%)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度(14%)
合肥漲幅不高于全市年度GDP(16%)、居民可支配收入增長(zhǎng)幅度(13%)
蘭州新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅不超過(guò)9%
濟(jì)南漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平(12%)
�？跐q幅要低于全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平(10%左右)
寧波市區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為保持住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，新建住房?jī)r(jià)格全年漲幅低于年度市區(qū)居民人均可支配收入增幅
作者胥會(huì)云金亮 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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