高端項目扎堆成交，分析師稱是“季節(jié)性回暖”

數(shù)據(jù)來源：德佑地產(chǎn)市場中心（剔除動遷、配套） 劉建平 制圖

　　住宅市場的冷清更加凸顯上海商業(yè)地產(chǎn)的熱鬧。

　　據(jù)數(shù)據(jù)，上周（3月14日-3月20日）上海共有10個項目推出商品住宅12.79萬平方米，環(huán)比（較前周）上漲79%。在供應(yīng)增加的帶動下，商品住宅成交面積也出現(xiàn)環(huán)比22%的增長，達6.9萬平方米；商品住宅均價繼前周大幅上漲27%之后，上周環(huán)比下降3.8%，為23449元/平方米。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目在上周迎來銷售熱潮。據(jù)德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上周全市包括寫字樓、商鋪在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目成交80674.98平方米，成交均價28687元/平方米。

　　佑威地產(chǎn)執(zhí)行董事黃志堅分析，正常狀況下，商品住宅和商用物業(yè)的成交比為3比1左右，但目前的比例已接近1比1，甚至出現(xiàn)了反超跡象，這進一步凸顯了商品住宅市場的低迷。

　　環(huán)球金融中心成交3層

　　市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)最受追捧。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上周外環(huán)以內(nèi)的商業(yè)辦公物業(yè)成交面積達4.95萬平方米，占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)成交總量的六成。在上周上海的商業(yè)地產(chǎn)成交面積榜上，中環(huán)以內(nèi)的項目更是包攬了前六名。其中，上海環(huán)球金融中心上周成交3層，匯銀銘尊和綠地濱江國際中心也取得不錯的銷售業(yè)績。

　　事實上，整個3月上半月，上海的商業(yè)地產(chǎn)市場已在悄然走暖。

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計，3月上半月，上海商業(yè)地產(chǎn)累計成交面積達14.5萬平方米，環(huán)比（較2月同期）上漲218%，同比（較去年同期）上漲91.7%。成交均價為22701元/平方米，環(huán)比增長37.8%，同比增長63.2%。

　　商品住宅市場則仍未擺脫調(diào)控影響。據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心數(shù)據(jù)，2月1日至3月20日，上海商品住宅成交量同比大跌了45.65%，為5年內(nèi)最低；成交均價同比微升2.54%。

　　“熱銷純屬炒作”

　　但分析師薛建雄認為，所謂商業(yè)地產(chǎn)熱銷純屬炒作，不排除個別開發(fā)商和中介故意促成。

　　“從周成交數(shù)據(jù)上看，確實存在商業(yè)地產(chǎn)接近甚至超過商品住宅的情況，但這只能說明住宅市場受調(diào)控打擊空前低迷，并不能說明商業(yè)地產(chǎn)因此就此消彼長。”薛建雄還稱，近期上海的商業(yè)地產(chǎn)走暖是受“季節(jié)性因素”影響�？紤]到春節(jié)淡季因素，今年1、2月商業(yè)地產(chǎn)的成交量都不太大，從3月開始的成交量上升只能說明商業(yè)地產(chǎn)在季節(jié)性回暖。

　　以商業(yè)地產(chǎn)歷史成交數(shù)據(jù)為例，最近四周上海全市包括辦公樓、商鋪在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目成交面積保持在5.6萬-8萬平方米之間，而去年12月全市商業(yè)地產(chǎn)周成交面積則都在10萬平方米以上，最高的一周達到了17.6萬平方米。

　　薛建雄認為，從體量上看，商業(yè)地產(chǎn)要遠小于商品住宅，加上又是周數(shù)據(jù)，很容易受個別項目成交影響。比如環(huán)球金融中心的出售正好就在3月，光它一個項目的體量就達萬余平方米，均價也大大被抬高。關(guān)于商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)的成交比，薛建雄表示，往年情況是5比1，去年受調(diào)控影響，為3比1。

　　另據(jù)數(shù)據(jù)，截至3月20日，上海可售商品房面積為1783.98萬平方米，環(huán)比增加1.24%；可售住宅面積652.46萬平方米，環(huán)比增加3.19%。上周可售住宅面積占可售商品房總面積的比例為36.57%，環(huán)比上升0.69個百分點。

　　“住宅成交有望回升”

　　分析稱，隨著近期部分項目集中成交的簽約數(shù)據(jù)陸續(xù)體現(xiàn)出來，預(yù)期之后幾周商品住宅成交會出現(xiàn)持續(xù)的小幅上漲。

　　據(jù)數(shù)據(jù)，上周獲得預(yù)售證的10個商品住宅項目中，保利湖畔陽光苑、圣驪河濱苑、慧芝湖花園三期、沿海麗水馨庭二期等項目新增面積較大，供應(yīng)總量有所回暖。而上周末閉幕的上海春季房展會，由于多家知名開發(fā)商缺席，本地參展項目大大少于以往，且優(yōu)惠幅度有限，對樓市回暖幾無幫助。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟稱，在樓市整體處于低迷的情況下，中高端住宅依舊具有較好的銷售業(yè)績，如上周高端項目仁恒怡庭依然位居成交榜前三；而上海豪宅標(biāo)桿湯臣一品大廈也在上周售出一套單價14萬元的房源�？梢娔壳暗男星榕c大部分人的預(yù)期仍有較大差距。