隨著越來越多的房企發(fā)布2010年年報(bào)，地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率提升引起普遍關(guān)注，業(yè)內(nèi)擔(dān)心地產(chǎn)企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下將面臨資金面緊張。
昨天，最新研究報(bào)告指出，目前國內(nèi)房企現(xiàn)金儲(chǔ)備普遍充足，短期內(nèi)不存在償債壓力。由于地產(chǎn)企業(yè)去年有大量結(jié)轉(zhuǎn)收入墊底，對于相當(dāng)一部分企業(yè)來說，完成今年年度銷售任務(wù)的壓力其實(shí)并不大。
地產(chǎn)企業(yè)目前負(fù)債并不高
從已公布的部分房企的年報(bào)來看，萬科、保利、華僑城等大型地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均已在70%以上，從整個(gè)行業(yè)來看，資產(chǎn)債率指標(biāo)也較去年同期普遍有所增長，但目前過分強(qiáng)調(diào)房企資金壓力卻還為時(shí)過早。分析人士指出，雖然資產(chǎn)負(fù)債率普遍高企，但鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，今年將有大量預(yù)收收入入賬，凈負(fù)債指標(biāo)(剔除預(yù)收賬款)更能夠反映房企財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，從目前已公布的典型企業(yè)凈負(fù)債率水平來看，萬科、萬通等企業(yè)2010年凈負(fù)債率均處于歷史低點(diǎn)，而保利即使達(dá)到了88.5%，其負(fù)債結(jié)構(gòu)也是以長期負(fù)債為主，短期內(nèi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)依然完全可控。
其實(shí)，2010年樓市銷售火爆的情況下，不少地產(chǎn)企業(yè)隱藏了部分業(yè)績，這部分可結(jié)轉(zhuǎn)收入將保證地產(chǎn)企業(yè)全年度銷售指標(biāo)的完成。對于上市企業(yè)來說，在當(dāng)年銷售指標(biāo)已經(jīng)達(dá)成的情況下，將一部分收入通過會(huì)計(jì)手段轉(zhuǎn)結(jié)入下一年度以鎖定未來賬面銷售額，是非常常見的手法。從當(dāng)前已公布年報(bào)的房企來看，萬科可結(jié)轉(zhuǎn)收入為744.05億元,覆蓋其2011年1400億元目標(biāo)銷售收入的近53%，而保利可結(jié)轉(zhuǎn)收入為515.44億元，雖然暫未公布2011年的銷售目標(biāo)，但這部分收入占到其去年一整年銷售額662億元的77.8%。以此來看，由于有了去年大量結(jié)轉(zhuǎn)收入的墊底，對于相當(dāng)一部分企業(yè)來說，完成今年年度銷售任務(wù)的壓力其實(shí)并不大。
地產(chǎn)商短期不會(huì)大面積降價(jià)
除了預(yù)收賬款和可結(jié)轉(zhuǎn)收入外，大量房企現(xiàn)金儲(chǔ)備普遍充足，短期內(nèi)不存在償債壓力。分析人士指出，經(jīng)過近幾年來政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控頻繁化，企業(yè)在應(yīng)對策略方面的經(jīng)驗(yàn)已非常豐富，相當(dāng)一部分企業(yè)其實(shí)從去年開始就已提前儲(chǔ)備“冬糧”。就已發(fā)布年報(bào)的典型房企來看，soho中國和萬通地產(chǎn)目前的賬面貨幣資金是其短期借款與一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債之和的6倍以上，而萬科、保利、仁恒等企業(yè)至少在2倍以上，從這一層面上講，當(dāng)前房企“抗擊打能力”其實(shí)遠(yuǎn)比外界猜測的要強(qiáng)。
由于短期資金面風(fēng)險(xiǎn)可控及今年銷售目標(biāo)壓力有限，大部分房地產(chǎn)企業(yè)目前依然保持著觀望態(tài)度，降價(jià)者寥寥。從具體項(xiàng)目來看，除恒大地產(chǎn)秉承其第一時(shí)間降價(jià)促銷的經(jīng)營傳統(tǒng)、在部分城市打出85折優(yōu)惠之外，目前絕大多數(shù)所謂降價(jià)樓盤都僅限于1-3個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠幅度。分析人士指出，從市場面上看，3-5月份將是決定今年房地產(chǎn)市場整體走勢的關(guān)鍵，在這段時(shí)間內(nèi)，包括限購令在內(nèi)的諸多調(diào)控政策的效應(yīng)將開始釋放，而買方市場的態(tài)度也將逐漸明朗，尤其當(dāng)下半年之后，如果市場銷售情況一直沒有改觀，則此時(shí)房企的資金回款壓力才將會(huì)有所出現(xiàn)，屆時(shí)，部分企業(yè)或?qū)⒄归_實(shí)際性的降價(jià)跑量行動(dòng)。(新聞晨報(bào)) |
