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北京盈科中心遭“覬覦” 李澤楷再生套現(xiàn)念頭
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-2-28 9:14:05
蘭格鋼鐵 |
“小超人”李澤楷在中國內(nèi)地唯一的一套物業(yè)北京盈科中心日前成為香餑餑。
在被港媒爆出“李澤楷欲出售盈科中心”的消息后，李澤楷掌舵的電訊盈科旗下的盈科大衍地產(chǎn)公司(以下簡稱盈大地產(chǎn))終于公開承認，最近有若干第三者已表達了收購盈科中心的意愿，而公司對投資機會持開放態(tài)度。
2008年的出售計劃“流產(chǎn)”之后，盈科中心再次為李澤楷迎來“套現(xiàn)”機會。
二度套現(xiàn)
作為區(qū)域性標志建筑，盈科中心在北京三里屯這個以酒吧聞名的地帶，已經(jīng)坐落10年。
這是李澤楷在內(nèi)地最早開發(fā)、且為目前唯一持有的一個地產(chǎn)項目。上世紀末，李澤楷將集辦公、居住、購物、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合配套物業(yè)的開發(fā)形態(tài)引入北京。整個項目占地面積1萬平方米，總建筑面積約22萬平方米，整個建筑群由兩棟甲級寫字樓、兩棟高級服務(wù)式公寓及近3.8萬平房米的太平洋百貨購物中心構(gòu)成。
借助自身優(yōu)勢，李澤楷為盈科中心也配備了高科技通訊設(shè)施，加之優(yōu)質(zhì)地段，落成伊始即吸引了眾多租戶入住。包括IBM、波音、三菱電機等國際知名企業(yè)一度是該中心的租戶。
盡管出租率一直都不低，李澤楷卻在十年間二度傳出出售物業(yè)的消息。
在2008年的4月，盈科大衍公司網(wǎng)站發(fā)出《磋商出售北京盈科中心》公告，宣布“正在與有意買家商討出售其于北京盈科中心的權(quán)益。”該綜合項目未售部分總建筑面積為169915.83平方米及861個車位，根據(jù)2008年2月29日進行的估值，市值可達41.03億港元�！氨M管出售的價格、時間及其他條款尚未落實，但預(yù)期北京盈科中心的凈收購價將在41.03億港元正負5%這一浮動范圍內(nèi)�！�
但事后，李澤楷并未將盈科中心出售。業(yè)內(nèi)普遍推測首度套現(xiàn)流產(chǎn)是由于金融危機的影響。
在最新的市場傳聞中，李澤楷給盈科中心開的價格仍然是40億元人民幣。但盈大地產(chǎn)方面并未對此做出回應(yīng)。只是承認，的確有“若干第三者就收購北京盈科中心的權(quán)益與本集團聯(lián)系”。
“現(xiàn)在那么多投資者看重商業(yè)地產(chǎn)，也未必是因為形勢有多好，而是許多閑錢沒處去�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對時代周報記者稱，但投資是否成功，離不開具體項目的投資回報率。
長短利益的選擇
盈科中心的經(jīng)營表現(xiàn)是否會對投資者產(chǎn)生吸引力？
“在毗鄰使館區(qū)的三里屯商圈，盈科中心基本沒有什么競爭對手，因為附近好的寫字樓并不多。除了團結(jié)湖附近的嘉盛中心之外，只有還未開始經(jīng)營的"世貿(mào)·三工"。”據(jù)北京“樓區(qū)”網(wǎng)寫字樓經(jīng)紀人介紹，目前盈科中心寫字樓的租賃價格能夠達到每天8元/平方米，即每月240元/平方米，比戴德梁行分析報告中提供的去年第四季度北京甲級寫字樓的平均租金每月171.16元/平方米要高，而整個寫字樓的出租率超過90%。
半年之前，盈科中心寫字樓的租賃價格才剛剛企及每天7元/平方米的水平。根據(jù)中國寫字樓研究中心(CORC)統(tǒng)計，2010年北京寫字樓市場供應(yīng)量達235.2萬平方米，較2009年減少28.3%；而全年租賃市場呈現(xiàn)出需求持續(xù)上升，成交急劇放大，整體空置率持續(xù)走低的態(tài)勢，租金價格較2009年上升了29個百分點。
戴德梁行的分析報告更稱，未來北京甲級寫字樓市場前景良好，預(yù)計到2014年，租金仍將以每年約4%的速度增長。盈科中心的未來似乎也一片大好。
除了寫字樓外，盈科中心還擁有公寓和購物中心等其他業(yè)態(tài)，電訊盈科2010年上半年年報，截至去年6月30日，北京盈科中心在半年中的平均租用率為75%。
“在商業(yè)物業(yè)普遍回報率偏低的情況下，75%的出租率算是不錯的成績�！彼螘狐c評道。
但包括李澤楷在內(nèi)的所有地產(chǎn)商都會面臨一個選擇—持有型物業(yè)帶來大量資金沉淀的壓力，租金收入只能細水長流，但長期來看能夠穩(wěn)定現(xiàn)金流，且具有資產(chǎn)增值的潛力；若將持有物業(yè)售出，則能夠在短時期內(nèi)獲利頗豐。
根據(jù)電訊盈科的年報，2009年，北京盈科中心共錄得租金收入總額約為2.12億港元，而2008年則約為2.3億港元。相對盈大地產(chǎn)在上述兩年分別取得的42.22億元和99.43億元的營業(yè)額，北京盈科中心的租金收入所占比例不算大。
但若按照此次傳聞中的40億元的出售價格，李澤楷能夠一夜之間就實現(xiàn)2009年全年的營業(yè)額。
盈科地產(chǎn)企業(yè)傳訊部在給時代周報記者的回復(fù)和公司公告中，表示尚未對是否出售項目作出任何決定，但“一直并將繼續(xù)積極在國內(nèi)尋求地產(chǎn)及其他長遠投資機會”。李澤楷顯然對這樣的投資機會持開放態(tài)度，盈大地產(chǎn)也表示會研究任何值得考慮的建議，并將仔細分析當中的利弊。
“小超人”的“套現(xiàn)生涯”
選擇出售還是持有，同李澤楷向來的行事風格息息相關(guān)。著名財經(jīng)評論人葉檀曾經(jīng)表示，“李澤楷是資本家而非實業(yè)家，他的財富來源于資本增值后轉(zhuǎn)手出讓獲取暴利�！�
迄今為止，“小超人”的創(chuàng)業(yè)生涯，被不少業(yè)內(nèi)人稱作資本玩家的“套現(xiàn)生涯”。
有著加拿大多倫多哥頓投資銀行顧問經(jīng)歷的李澤楷，在和記黃埔的第一個大動作，就是1991年創(chuàng)立衛(wèi)星電視臺，1993年又將衛(wèi)視股權(quán)出售給傳媒大亨默多克，成功套現(xiàn)53億港元。
這次震驚業(yè)內(nèi)的事件讓李澤楷資本運作的“財技”得以充分展現(xiàn)，同時也為他1993年自立門戶、創(chuàng)建盈科拓展提供了資金。
1995年底，李澤楷從英之杰太平洋購入魚涌皇冠車行大廈，作價6.75億；而短短8個月后即售與置地，凈賺1.35億港元。這次不動產(chǎn)投資，讓李澤楷嘗到巨大甜頭。
此后，李澤楷在房地產(chǎn)領(lǐng)域乘勝追擊。1997年，他在日本總投資80億元，購入一幅位于東京千代田區(qū)連接?xùn)|京火車地鐵站的地皮，面積達5萬多平方英尺，興建盈科中心，成為10年來單一外國投資者在日本的最大投資。但未料及日本經(jīng)濟繼續(xù)滑坡，地皮迅速貶值。當時李嘉誠及時出手，旗下和黃集團買入盈科的東京地皮四成半股份，讓其暫渡難關(guān)。
2006年1月，李澤楷以5.1億元總價、超過1萬元/平方米的樓面單價拿下北京盈科中心旁邊的工體北路4號地塊，高調(diào)宣布將建成高檔公寓，作為盈科中心二期。
但事后，李澤楷仍在2009年8月，將此項目轉(zhuǎn)讓給瑞安建業(yè)，“以讓集團套現(xiàn)資金，讓資源專注投放于日本北海道及泰國南部攀牙省具標志性的發(fā)展項目上，同時令集團的財務(wù)更靈活�！�
盡管由于該地塊遲遲未開工，讓盈大地產(chǎn)遭到監(jiān)管單位國土部門的處罰，并讓李澤楷暫時失去在北京進行土地交易的資格，但粗略計算，這一次項目轉(zhuǎn)讓，為李澤楷帶來了除稅前大約2.35億港幣的收益。也正是因為這個項目的出售，讓盈科大衍在2009年的綜合純利達到5.94億港元，較2008年的5.13億港元上升16%。
值得擔心的是，按照盈大地產(chǎn)目前的布局，若將盈科中心售出，則公司將只剩下香港、日本和泰國的物業(yè)，在中國內(nèi)地將變成“零項目”，其內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展之路更加充滿變數(shù)。
(本文來源：時代周報) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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