截至2月20日，已有多個城市出臺包括限購細則在內(nèi)的一系列措施落實樓市調(diào)控“國八條”。專家認為，限購政策將在更多城市實施，嚴格執(zhí)行“限購令”的城市全年交易量同比將萎縮兩到三成，全國整體成交量或降一成左右，房價存在下調(diào)的壓力，但全線大幅降價的情況難以出現(xiàn)。
全國整體成交量或降一成左右
截至目前，全國已有北京、上海、廣州、南京、青島、濟南、成都、南寧、貴陽和長春等多個城市陸續(xù)推出各種版本的樓市“限購令”。與其他城市要求非本市戶籍居民在當?shù)丶{稅或社保年限須超過1年不同，北京設(shè)定為5年，上海為2年，北京版“限購令”被網(wǎng)友稱為“史上最嚴”。按照相關(guān)要求，近期可能還會有幾十個城市將密集推出房地產(chǎn)限購政策。
據(jù)申銀萬國測算，由于政策力度超預(yù)期，且北京外地人購房比例達到40%，預(yù)計限購政策出臺將加劇北京樓市觀望氣氛，短期內(nèi)交易量大幅下跌。但由于市場供給不足，庫存處于低位，預(yù)計北京全年價格下調(diào)壓力不大，交易量整體萎縮幅度在20%-30%。各地政策出臺的松緊程度取決于本地房價上漲壓力和土地財政的依賴度，整體來看，二三線城市力度將弱于一線城市。考慮到全國政策差異化明顯，預(yù)計整體交易量萎縮幅度在5%-10%，價格基本與去年同期持平，部分限購嚴格且供給充足的二線城市房價存在下調(diào)的壓力。
中金公司則估算認為，若全國有40個大中城市采取全市范圍限購方案，全國成交量將下降18%，考慮到部分城市僅針對主城區(qū)限購，全國住房成交量下降應(yīng)當在9%-18%之間。另外，考慮到政策執(zhí)行過程中會打折扣及市場規(guī)模繼續(xù)增長，實際影響可能低于上述預(yù)期，預(yù)計2011年全國商品住宅銷售面積下降10%，其中一線城市約下降1/3，二線城市約下降1/4。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的二手房門店新增客源和盤源數(shù)量2月以來都大幅度下降，業(yè)主開始惜售，購房客戶開始觀望。該機構(gòu)研究人員瞿安新預(yù)計，五大城市二手住宅2月市場的成交量可能僅達到1月的兩成水平。
需求減少將迫使開發(fā)商降價
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，環(huán)比上漲0.3%。今年1月，70個大中城市中有68個城市新建商品住宅價格同比上漲。專家認為，在全新的房價統(tǒng)計方案中，1月數(shù)據(jù)與以往歷史數(shù)據(jù)不完全可比，但仍可看出國內(nèi)房價1月份仍處于上升期。不過，考慮到1月末樓市調(diào)控“國八條”以及滬渝兩地試點房產(chǎn)稅相繼出臺等因素，各地樓市供求量銳減，市場進入觀望期，住宅市場價格有可能出現(xiàn)一定幅度的松動。
據(jù)上海永慶房屋研展部統(tǒng)計，2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量環(huán)比1月下半月的4479套，跌幅達89%，一手住宅成交均價環(huán)比下跌7%至21220元∕㎡。上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎表示，2月上半月成交量銳減，既與春節(jié)放假有關(guān)，也因“限購令”的嚴格推行，限制了高總價、中心城區(qū)、大面積三大住宅品類的主要買家——投資客及高端買家的進場。該類產(chǎn)品的買家資金充裕，房產(chǎn)稅、加息對他們的影響不大，但“限購令”的出臺，使他們無法再將房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的手段。
復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，“限購令”主要是抑制投資投機需求，相對剛性需求來說必然會增加市場供應(yīng)，而在緊縮的信貸政策下，開發(fā)商資金壓力會越來越大，降價回籠資金是他們的必然選擇。
另據(jù)統(tǒng)計，截至2月17日，上海市一手住宅累積存量有396649套，按照去年的月平均成交量6975套計算，消化存量需57個月。陳史翎認為，其實上海不缺待售房源，只是開發(fā)商歷來習慣分批推案，造成市場房源緊缺的錯覺。今年調(diào)控政策緊密出臺，市場買氣退潮、銀行信貸緊縮，開發(fā)商將不能再用傳統(tǒng)方式操作，反而可能會降價促銷、加速清盤，從而引導市場價格下調(diào)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭稱，目前的調(diào)控政策已“階段性見底”，接下來購房者要觀望一段時間，預(yù)計2-3月間各地商品住宅成交量將持續(xù)低迷，最快房價在二季度會觸底，同比增幅將出現(xiàn)負增長。
購房成本越來越高
新春伊始，樓市調(diào)控政策更趨嚴厲，買房成本也越來越高。
自2月9日起中國人民銀行再次上調(diào)人民幣存貸款利率，這也是過去4個月來第三次加息，而給購房者傳遞的信息是未來還款壓力還會繼續(xù)增加。另外，春節(jié)后個人住房貸款業(yè)務(wù)也已全面收緊，盡管各大銀行沒有明確宣布取消首套房貸“85折”優(yōu)惠利率，但在實際辦理中已很難申請到。
據(jù)測算，在連續(xù)加息三次后，5年期以上貸款利率由5.94%提高至6.60%，優(yōu)惠利率再取消，貸款成本的增加更為明顯。以20年期100萬元等額本息的房貸為例，按8.5折優(yōu)惠利率計算，三次加息后月均還款額由6626.66元提高至6941.15元，每月還款額增加314.49元；按基準利率計算，三次加息后月均還款額由7129.74元增加至7514.72元，每月增加384.98元。而按現(xiàn)行貸款利率計算，房貸利率8.5折優(yōu)惠和基準利率間，每月還款額相差573.57元�，F(xiàn)在貸款比四個月前貸款月供要多出八九百元。
楊紅旭認為，以每月增加的貸款計算，取消“85折”優(yōu)惠利率對購房者來說相當于又上調(diào)了4次貸款利率，一次性加息100個基點。利率優(yōu)惠取消和持續(xù)加息，二者疊加大幅增加了購房成本，由此必然抑制部分首次置業(yè)需求。在嚴格的“限購令”、“限貸令”下，投資投機需求將被有效抑制，若自住需求也遭抑制，可能會導致今年上半年樓市出現(xiàn)異常低迷的情況。 |
