|
|
京版新限購(gòu)令本周或面世 業(yè)界料“兩者取嚴(yán)”
|
|
http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-2-14 8:10:08
蘭格鋼鐵 |
我國(guó)農(nóng)歷新年之前，被視作樓市調(diào)控“殺手锏”和“加強(qiáng)版”的房產(chǎn)稅試點(diǎn)及“新國(guó)八條”密集出臺(tái)，各大城市的樓市無(wú)一不感受到蕭蕭刺骨的寒意。節(jié)后第一天，接踵而至的加息，更是被視作開發(fā)商脖子上的又一道枷鎖。樓市的生存環(huán)境，從未像現(xiàn)在這樣惡劣過(guò)。作為新國(guó)八條的落地，各地已經(jīng)或正在醞釀與之相配套的實(shí)施細(xì)則，樓市調(diào)控的決心和力度，從中可見。2011年，在一系列密集調(diào)控之下開局的各地樓市，將迎來(lái)怎樣的“氣候”？
距離各地出臺(tái)房屋限購(gòu)政策的日期越來(lái)越近了。
按照“新國(guó)八條”的規(guī)定，尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。
有業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，在上述要求下，將至少有36個(gè)城市出臺(tái)或更新住房限購(gòu)措施。但截至目前，僅有青島、上海和濟(jì)南三地出臺(tái)了細(xì)化政策。這意味著，在未來(lái)數(shù)天內(nèi)，限購(gòu)政策將在多個(gè)城市密集鋪開，樓市將迎來(lái)前所未有的限購(gòu)大潮。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，最先出臺(tái)限購(gòu)政策的北京，新版限購(gòu)令很可能于本周面世。但由于北京已有較為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，因此新政將結(jié)合“新國(guó)八條”的要求，“兩者取嚴(yán)”。
北京本周或啟動(dòng)更嚴(yán)限購(gòu)
為繼續(xù)抑制投機(jī)，“新國(guó)八條”提出了最新的限購(gòu)措施：對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、擁�?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓䥇^(qū)域內(nèi)向其售房；其余的限購(gòu)一套住房。
與此前部分城市出臺(tái)的限購(gòu)令相比，這一措施顯然更加嚴(yán)格。在此前北京、青島等地的政策中，要求以家庭為單位，只能新購(gòu)一套住房，對(duì)購(gòu)房者是否擁有本地戶籍，并沒有特殊規(guī)定。
按照要求，新的限購(gòu)令正在各地鋪開。2月1日，上海出臺(tái)的“滬九條”，嚴(yán)格按照“新國(guó)八條”的規(guī)定實(shí)施限購(gòu)。濟(jì)南則規(guī)定本市及非本市戶籍居民家庭，只能在市區(qū)范圍內(nèi)新購(gòu)一套新建商品住房，力度明顯弱于“新國(guó)八條”。
事實(shí)上，1月29日，青島市政府就召開新聞發(fā)布會(huì)，介紹青島出臺(tái)“限購(gòu)令”的相關(guān)情況，但未公布太多細(xì)則。
北京作為熱點(diǎn)城市，近期關(guān)于限購(gòu)令的傳聞?lì)H多。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從權(quán)威人士處獲悉，京版限購(gòu)措施將在本周推出。
早在去年4月30日，北京就在“國(guó)十條”的落地政策中提出了限購(gòu)措施，成為第一個(gè)出臺(tái)限購(gòu)令的城市。該政策以家庭為單位，統(tǒng)一限購(gòu)一套商品住房。而“新國(guó)八條”則規(guī)定了3種禁止購(gòu)房的情況，顯然更加嚴(yán)格。
“兩個(gè)政策如何銜接，是新版限購(gòu)令面臨的最大問題。”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)我愛我家副總裁胡景輝向記者表示，北京作為熱點(diǎn)城市，新的限購(gòu)政策將可能“兩者取嚴(yán)”，即當(dāng)?shù)貞艏用窦彝⑾拶?gòu)一套住房，非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝バ枰?gòu)房的，要求提供一定年限的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。
組合拳或“個(gè)性化”
事實(shí)上，限購(gòu)令只是調(diào)控房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施之一，從業(yè)已出臺(tái)政策的城市來(lái)看，伴隨著限購(gòu)令，調(diào)控政策組合拳也將一并推出�！靶聡�(guó)八條”還規(guī)定，今年第一季度，各城市將向社會(huì)公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。
上海的落地政策除對(duì)“新國(guó)八條”全面升級(jí)之外，還強(qiáng)調(diào)要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，建立健全市與區(qū)(縣)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作機(jī)制，進(jìn)一步完善全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)。
對(duì)于即將出臺(tái)的京版落地政策，業(yè)界同樣預(yù)期較為嚴(yán)厲。家樂園集團(tuán)總裁、北京萬(wàn)澤置業(yè)有限公司陳云峰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，北京是房?jī)r(jià)上漲的典型城市，且未進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，落地政策將更加嚴(yán)格。
他認(rèn)為，除限購(gòu)政策之外，北京的保障性住房建設(shè)細(xì)則會(huì)更加強(qiáng)調(diào)各個(gè)區(qū)政府的責(zé)任，下達(dá)一定的指標(biāo)。同時(shí)，今年北京還將繼續(xù)加大供地規(guī)模，使市場(chǎng)供求關(guān)系得到根本改善。
記者了解到，從去年年底開始，北京市政府就從各機(jī)構(gòu)處收集市場(chǎng)數(shù)據(jù)和觀點(diǎn)，為出臺(tái)落地政策做準(zhǔn)備，目前政策已基本成型，待審核后就將發(fā)布。
實(shí)際上，并不是所有的地方政策都在加碼。濟(jì)南市出臺(tái)的細(xì)化措施中，強(qiáng)調(diào)對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，低于“新國(guó)八條”規(guī)定的60%。
有分析認(rèn)為，由于各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和所處的發(fā)展階段不同，因此地方版調(diào)控政策有所差異也在情理之中，且政策力度也有可能弱于“新國(guó)八條”。
事實(shí)上，在去年4月以來(lái)的三輪調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)正在承受前所未有的壓力。陳云峰認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)一味地加稅，將稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。對(duì)于營(yíng)業(yè)稅等政策，應(yīng)該寬松而不是緊張。
新政窗口前京滬市場(chǎng)乍現(xiàn)大宗拋售
“新國(guó)八條”后的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，意外地出現(xiàn)幾宗拋售大單。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前從北京市多家中介門店獲悉，春節(jié)長(zhǎng)假后期以來(lái)，陸續(xù)有客戶在中介門店掛牌出售其名下房產(chǎn)，其中個(gè)別客戶單次掛牌達(dá)七八套之多，這一數(shù)目和頻率明顯高于去年。
按照“新國(guó)八條”規(guī)定，各地須在2月中旬之前出臺(tái)限購(gòu)措施，在一季度公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。分析認(rèn)為，受空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響，部分賣方已經(jīng)對(duì)后市產(chǎn)生悲觀情緒，而有效需求仍然旺盛。在上述兩個(gè)時(shí)間窗口之前，市場(chǎng)的拋售現(xiàn)象很可能會(huì)繼續(xù)，短期內(nèi)的市場(chǎng)成交量或?qū)⒎糯蟆?br>
短期成交或放量
2月12日，北京鏈家地產(chǎn)團(tuán)結(jié)湖門店的一位業(yè)務(wù)員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，春節(jié)過(guò)后，該門店掛牌賣房的業(yè)主數(shù)量開始增多，某業(yè)主甚至將其名下的7套房產(chǎn)同時(shí)掛出。
這一現(xiàn)象并非個(gè)案。記者從北京多家中介門店了解到，近期掛牌賣房的業(yè)主數(shù)量開始增多，擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主不在少數(shù)。而往年，大量房屋掛牌和交易多發(fā)生在4月和5月。
除北京外，上海也于2月11日出現(xiàn)一位連拋內(nèi)環(huán)內(nèi)20套房源的業(yè)主，掛牌價(jià)格在每平方米34000元左右，相較市場(chǎng)價(jià)下調(diào)二至三成，其房源迅速引來(lái)哄搶。
分析普遍認(rèn)為，大宗拋售的出現(xiàn)，主要是為追趕地方新政的時(shí)間窗口。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，一方面，部分賣方對(duì)后市悲觀；另一方面，市場(chǎng)的有效需求依然旺盛，只要降價(jià)就會(huì)引爆需求。
對(duì)于上海的大單拋售，業(yè)界多認(rèn)為是由房產(chǎn)稅試點(diǎn)的推行所致。1月27日，上海和重慶率先公布房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則，被認(rèn)為在很大程度上增加了房屋持有成本，促進(jìn)存量房拋向市場(chǎng)。
北京偉業(yè)我愛我家集團(tuán)相關(guān)人士認(rèn)為，在各地出臺(tái)落地政策之前，市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)政策過(guò)渡期。在此期間，市場(chǎng)拋售行為將繼續(xù)存在，無(wú)法購(gòu)房的多套置業(yè)者和異地置業(yè)者會(huì)抓緊購(gòu)房，短期內(nèi)市場(chǎng)成交量或?qū)⒈铩?br>
住宅資金擠出效應(yīng)
大單拋售只是政策影響下的一種市場(chǎng)表現(xiàn)。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，將使得今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)很多明顯的變化，租賃市場(chǎng)首當(dāng)其沖。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，與往年相比，節(jié)后北京的住宅租賃市場(chǎng)已提前回暖。偉業(yè)我愛我家的分析認(rèn)為，受“新國(guó)八條”等一系列調(diào)控政策打壓，部分有買房打算的購(gòu)房人“由買轉(zhuǎn)租”，增加了市場(chǎng)需求。
上述機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，未來(lái)租賃市場(chǎng)的交易量將有大幅增長(zhǎng)，租金也將呈現(xiàn)上漲的局面，但由于去年上漲幅度較大，今年租金漲幅將趨緩。數(shù)據(jù)顯示，2010年北京住宅租賃市場(chǎng)成交量同比上漲了13.78%，全市租金均價(jià)同比上漲了15.56%，達(dá)到2793元/月套。
同時(shí)，政策對(duì)住宅市場(chǎng)資金的擠出，將可能使商業(yè)地產(chǎn)收益。根據(jù)北京中原地產(chǎn)和樂居發(fā)布的市場(chǎng)調(diào)查，近四成的受訪者認(rèn)為，樓市調(diào)控加碼，商業(yè)地產(chǎn)將成為最大的受益者，選擇股市的僅有不到10%。
北京中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為，住宅開發(fā)的暴利時(shí)代正在過(guò)去，由于商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率高，價(jià)格仍存在上漲空間，因此將成為住宅市場(chǎng)資金的主要流向。
但偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉卻認(rèn)為，由于投資商業(yè)地產(chǎn)的操作較為復(fù)雜，對(duì)操作技巧要求較高，因此民間資本轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的速度和規(guī)�？赡苄∮陬A(yù)期。
走勢(shì)預(yù)測(cè)分歧較大
在空前嚴(yán)厲的政策影響下，業(yè)界對(duì)2011年的房?jī)r(jià)走勢(shì)存在不同的觀點(diǎn)。
偉業(yè)我愛我家的分析認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)很有可能在節(jié)后緊急剎車，并趨于穩(wěn)定。而家樂園集團(tuán)總裁、北京萬(wàn)澤置業(yè)有限公司陳云峰則表示，北京的房?jī)r(jià)會(huì)在2011年調(diào)控中“頑強(qiáng)上漲”，其中，上半年房?jī)r(jià)會(huì)受到一定抑制，下半年則繼續(xù)上漲。還有部分觀點(diǎn)認(rèn)為，今年一線城市的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下跌，但跌幅有限。
一個(gè)廣受認(rèn)同的觀點(diǎn)是，盡管調(diào)控政策來(lái)勢(shì)兇猛，但當(dāng)前的市場(chǎng)供需矛盾仍然十分突出。陳云峰表示，在人口大量涌入的情況下，采取任何行政性的、抑制性的措施都不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的問題。
陳云峰還表示，成本的提高也將是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要?jiǎng)恿Α！靶碌牟疬w條例實(shí)施后，將會(huì)大幅提高北京的土地成本，房?jī)r(jià)也一定會(huì)隨之上漲。”
值得注意的是，在政策較少波及到的二三線城市，近期地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭十分明顯。有不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，如果不及時(shí)采取措施，部分二三線城市將成為樓市資金新的目的地，將推動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)加速上漲。
穗版細(xì)則或本月出臺(tái)賣一或可再買一
繼上海、北京等地方版“新國(guó)八條”逐漸明朗化后，廣州近期也傳出將擬定穗版“新國(guó)八條”，落地時(shí)間或在本月內(nèi)。
廣州房管局負(fù)責(zé)人表示，廣州版新政細(xì)則已經(jīng)上報(bào)市政府，近期就會(huì)以市政府文件的形式正式出臺(tái)，落地的細(xì)則內(nèi)容不會(huì)超過(guò)“新國(guó)八條”范圍，主要對(duì)其操作作出了明確。
此前廣州限購(gòu)令僅限十區(qū)域范圍，并未包括從化、增城等城市，而此次該人士表示，中央政策已經(jīng)明確，限購(gòu)的范圍為行政區(qū)域。這意味著，新政細(xì)則不排除將從化、增城納入限購(gòu)范圍。
有預(yù)測(cè)稱，新版限購(gòu)令中，有戶籍家庭在廣州擁有2套住房，賣掉其中一套后，或?qū)⒖稍儋I一套，不過(guò)出售購(gòu)買5年以內(nèi)的房屋，需要承擔(dān)按全額征收的營(yíng)業(yè)稅。
至于廣州如何制定年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，該人士對(duì)外稱，由于房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)不是簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)漲跌，將參考GDP增長(zhǎng)率和居民可支配收入的增長(zhǎng)率來(lái)計(jì)算，會(huì)在中央要求的時(shí)間前公布。
滿堂紅市場(chǎng)研究部肖文曉表示，二手營(yíng)業(yè)稅的提高，將導(dǎo)致短期內(nèi)購(gòu)房成本加大，這無(wú)疑將會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。由于“新國(guó)八條”并未對(duì)投資信貸等渠道收緊，因此對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)沒有大力推貨、降價(jià)促銷的可能，預(yù)期買賣雙方市場(chǎng)都將會(huì)陷入觀望狀態(tài)。“今年下半年，市場(chǎng)成交量若依舊低迷，開發(fā)商將會(huì)采取產(chǎn)品調(diào)價(jià)措施�！�
同樣，在廣州從事按揭業(yè)務(wù)的關(guān)先生對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，廣州新政細(xì)則將導(dǎo)致市場(chǎng)成交偏淡，買方觀望更濃。“當(dāng)前樓價(jià)依舊高位運(yùn)行，新盤出現(xiàn)漲價(jià)風(fēng)，是為了滿足市場(chǎng)買漲不買跌的心態(tài)�！彼赋�，開發(fā)商因去年銷售比較理想，資金充裕，所以短期內(nèi)沒有太大融資和降價(jià)壓力。
廣州地產(chǎn)專家謝逸楓表示，目前的政策調(diào)控只是延緩房?jī)r(jià)上漲的時(shí)間和幅度，要把房?jī)r(jià)按住是不可能的，一旦限購(gòu)政策和前面的政策被市場(chǎng)消化，在通脹、人民幣升值及熱錢等壓力下，房?jī)r(jià)很有可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。
年內(nèi)房企高層變動(dòng)頻繁
對(duì)去年在嚴(yán)控下仍獲高增長(zhǎng)的房企來(lái)說(shuō)，今年要延續(xù)去年的發(fā)展勢(shì)頭，恐將面臨越來(lái)越大的市場(chǎng)壓力。對(duì)于眾多房企職業(yè)經(jīng)理人來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下要繼續(xù)保持公司高增長(zhǎng)，難度可想而知。在重重重壓下，近期，萬(wàn)科、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)公司相繼發(fā)生高層變動(dòng)。
2月10日，萬(wàn)科公布了2011年1月銷售和新增項(xiàng)目情況。公告顯示，萬(wàn)科1月實(shí)現(xiàn)銷售金額201億元，較上年同期增長(zhǎng)220.8%，再次刷新了自己的月度銷售紀(jì)錄。
與此同時(shí)，萬(wàn)科也宣布了公司執(zhí)行副總裁徐洪舸、肖楠于1月28日離職的消息。二人在離開萬(wàn)科后將創(chuàng)辦自己的地產(chǎn)公司。原萬(wàn)科副總裁、深圳萬(wàn)科總經(jīng)理杜晶將出任執(zhí)行副總裁。
去年，萬(wàn)科銷售額跨越千億門檻，2011年又迎來(lái)開門紅，二人的辭職讓外界頗感意外。對(duì)此，有評(píng)論人士認(rèn)為，在愈發(fā)嚴(yán)厲的調(diào)控下，繼續(xù)保持高增長(zhǎng)給萬(wàn)科高層帶來(lái)了巨大的壓力。
除萬(wàn)科外，2月11日，佳兆業(yè)也宣布公司執(zhí)行董事金潔因?qū)で笃渌聵I(yè)發(fā)展即日起離任。
1月初，中糧地產(chǎn)高層也發(fā)生變動(dòng)，孫忠人辭去董事長(zhǎng)職務(wù)，由總經(jīng)理周政正式接任。外界將此舉解讀為中糧集團(tuán)在2011年整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開始。
某分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)高層的人士變動(dòng)雖然平常，但也不排除一部分房企高層在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)趨緊的情況下，像王石一樣選擇功成身退。
根據(jù)“新國(guó)八條”的時(shí)間限制要求，各地新政細(xì)則將會(huì)于下周密集出臺(tái)，2月，成為細(xì)則出臺(tái)高峰期。
新規(guī)要求，直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬前出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。這意味著，京、津、滬、渝4個(gè)直轄市，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市，以及27個(gè)省會(huì)城市，總計(jì)有36個(gè)城市將出臺(tái)或調(diào)整住房限購(gòu)政策。目前，上海和青島的政策業(yè)已落地，廣州、北京、南京和寧波等城市的細(xì)則正在緊鑼密鼓醞釀中 |
|
|
|
文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
|
|
|
