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調(diào)控升級能否打開房價(jià)回調(diào)通道?

 http://m.t3home.cn    發(fā)表日期:2011-2-9 9:17:57  蘭格鋼鐵
    春節(jié)之前,樓市調(diào)控“國八條”雷霆出擊,由于春節(jié)本來是樓市淡季,其影響將在節(jié)后才能消化和顯現(xiàn)�?梢灶A(yù)見,今年整體高壓式的調(diào)控氛圍將貫穿全年,“國八條”中不論是限購還是差別化信貸、稅收,以及對地方政府保障性住房建設(shè)和房價(jià)調(diào)控的問責(zé)力度,都比以往有所升級,那么房價(jià)回調(diào)的通道能否就此打開?

    新一輪全面、密集調(diào)控重拳來臨,重慶和上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)落地,表明在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長勢頭已經(jīng)確立的背景下,樓市調(diào)控不再投鼠忌器,而且今年的中央一號文件鎖定水利,并提出了相應(yīng)的投資計(jì)劃,今年的投資重點(diǎn)將會(huì)逐漸轉(zhuǎn)移到農(nóng)村水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上來,補(bǔ)足農(nóng)業(yè)發(fā)展和糧食生產(chǎn)的短板,也降低了因房地產(chǎn)調(diào)控帶來的投資下滑的擔(dān)憂。

    這也意味著我國房地產(chǎn)運(yùn)行新格局即將到來,在土地征用、出讓、住房開發(fā)建設(shè)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)形成的調(diào)控思路以及已有成果,尤其是針對個(gè)人住房房產(chǎn)稅的推出,有望觸動(dòng)和解決房地產(chǎn)市場中的深層次問題,從而形成新的房地產(chǎn)良性發(fā)展機(jī)制。保障性住房建設(shè)和供應(yīng)體系構(gòu)架的初步形成,也將明顯改善整個(gè)樓市的供需狀況。

    從抑制不合理需求來看,“國八條”繼續(xù)強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購房,而各地最有效的措施陸續(xù)出臺,不斷擴(kuò)圍的限購令已經(jīng)封死了投資者的入市空間,對于第二套住房貸款限制政策的加碼降低了投資者的信貸杠桿,投資性需求繼續(xù)大規(guī)模入市的空間不復(fù)存在。而差別化信貸、稅收政策的持續(xù)實(shí)施,將不斷加大擁有多套住房業(yè)主的持有成本,住房投資的風(fēng)險(xiǎn)開始積累,房價(jià)上漲空間的縮小還將擠出投資者中的存量房,從而對二手房的供需產(chǎn)生影響,使存量住房資源重新得到配置。

    據(jù)了解,目前明確將要實(shí)行限購的城市已經(jīng)達(dá)到36個(gè),限購限貸等短期調(diào)控措施抑制不合理需求的效果立竿見影,這些短拳的實(shí)施將為保障性住房建設(shè)等調(diào)控“長拳”爭取更多的空間和時(shí)間。

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,1月份,北京期房住宅成交量環(huán)比去年12月下降30.1%,新房成交下滑趨勢明顯,但是二手房成交量卻創(chuàng)下了去年調(diào)控以來的新高。

    不少業(yè)界人士判斷,去年年底一線城市房價(jià)又出現(xiàn)了小幅上漲,但受調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲的影響,北京等大城市房價(jià)上漲將失去支撐和動(dòng)力,可能再度出現(xiàn)停漲。而3、4月份的傳統(tǒng)旺季,正是樓市消化政策、調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)的時(shí)間段,購房者在力度加碼以后的調(diào)控氛圍中,入市意愿將持續(xù)趨淡,觀望氣氛將重現(xiàn),春節(jié)過后樓市可能持續(xù)低迷,從而給全年的房價(jià)走勢奠定基調(diào),房價(jià)的調(diào)整幅度也將加大。

    供需決定價(jià)格,在投資性因素被剔除殆盡后,這一顛撲不破的規(guī)律將在樓市愈發(fā)明朗,一方面不合理購房需求被強(qiáng)力壓制,嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策回歸穩(wěn)健,都將限制需求的進(jìn)一步釋放,另一方面,并未減速的房地產(chǎn)投資和保障房建設(shè)的加快將明顯增加住房供給。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2010年,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米,同比增長28.4%;全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積16.38億平方米,同比增長40.7%。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為,這兩個(gè)指標(biāo)的絕對規(guī)模都創(chuàng)了近十年之最,尤其是開工量的增加,很快就會(huì)傳遞到商品房供應(yīng)上來。未來半年到一年,商品房預(yù)售量將有所增加。

    以上海和重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅為標(biāo)志,樓市調(diào)控的諸般武器基本全部亮相,政策組合體系基本建立,為未來的房地產(chǎn)市場運(yùn)行奠定了初步的制度框架�!坝捎谖覈擎�(zhèn)化高速推進(jìn)而且空間廣闊,房價(jià)對許多傳統(tǒng)的調(diào)控措施具有天然免疫力,因而房產(chǎn)稅這劑猛藥承載著決策層調(diào)控的最終希望。”上海證券分析師曾小勇認(rèn)為,房產(chǎn)稅試點(diǎn)啟動(dòng),意味著中國的房地產(chǎn)調(diào)控在不斷的博弈、探索之后政策框架基本搭建完成,也標(biāo)志著中國房地產(chǎn)超級牛市的主升浪被終結(jié)。

    在這種框架體系下,決定房價(jià)走勢的是調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度、落實(shí)情況以及地方政府的執(zhí)行力。今年調(diào)控措施的執(zhí)行力也將與去年不同,嚴(yán)令地方政府向社會(huì)公布年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)的做法,實(shí)際上已把地方政府的責(zé)任具體量化,成為看得見、摸得著的考核目標(biāo)。

    對很多人來講,“國八條”的出臺不期而至,在“十二五”開局之年政府即發(fā)出如此嚴(yán)厲的調(diào)控信號,“房價(jià)不降、調(diào)控不止”的調(diào)控決心愈發(fā)明確,主導(dǎo)房價(jià)走勢的開發(fā)商將逐漸喪失與政策和購房者博弈的籌碼,樓市話語權(quán)將緩慢向購房者傾斜,房價(jià)理性回歸只是時(shí)間問題。(金融時(shí)報(bào)記者李文龍)
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