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房產(chǎn)稅放大調(diào)控效應(yīng) 樓市投資黃金時(shí)代將終結(jié)
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-1-30 9:12:25
蘭格鋼鐵 |
繼1月26日晚緊急出臺(tái)“國(guó)八條”，1月27日晚，國(guó)務(wù)院又同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，隨即重慶、上海立即宣布啟動(dòng)試點(diǎn)并從昨日起實(shí)行。有專(zhuān)家表示，盡管目前僅在兩個(gè)城市試點(diǎn)，短期內(nèi)對(duì)樓市整體影響有限，但房產(chǎn)稅試點(diǎn)的推出，標(biāo)志著中國(guó)住宅地產(chǎn)房產(chǎn)稅時(shí)代的到來(lái)，這一重磅稅收武器也將終結(jié)中國(guó)樓市的投資黃金時(shí)代。
■對(duì)比上海方案較重慶更溫柔
從試點(diǎn)兩市方案來(lái)看，重慶首先打擊投資性購(gòu)房與高端住宅。按照細(xì)則，所有存量的高端住宅都將征收房產(chǎn)稅。
所謂高端住宅是指比主城區(qū)新建商品住房建筑面積、成交均價(jià)高兩倍的房子，如果以目前市場(chǎng)重慶主城區(qū)每平方米均價(jià)5000元左右計(jì)，也就意味著從每平方米1萬(wàn)元開(kāi)始到每平方米1.5萬(wàn)元，按0.5%稅率征收；從每平方米1.5萬(wàn)元到每平方米2萬(wàn)元按照1%征收；每平方米2萬(wàn)元以上按照1.2%的稅率征收。這一稅率比上海高一倍左右。
目前，重慶大部分房產(chǎn)屬于均價(jià)以下，據(jù)介紹，每平方米1萬(wàn)元以上占比不超過(guò)30%，1.5萬(wàn)元以上的不超過(guò)15%。也就是說(shuō)，重慶給未來(lái)價(jià)格與高檔房設(shè)定了一個(gè)上限。
相比之下，上海的方案則溫柔許多，不僅稅率較低，對(duì)存量房也網(wǎng)開(kāi)一面，此前購(gòu)房者不會(huì)受到房產(chǎn)稅政策困擾。即便是新增購(gòu)房，由于人均住房面積超過(guò)60平方米部分才開(kāi)始征收，而且按照住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，因此總量也不會(huì)太大。
知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀算了一筆賬，上海一家三口如果購(gòu)買(mǎi)第二套住房，以擁有建筑面積200平方米計(jì)，扣除每人60平方米，需要納稅面積為20平方米，以每平方米2萬(wàn)元計(jì)，繳納市場(chǎng)交易價(jià)格的70%，適用稅率0.6%，該家庭每年需要繳納的稅額為1680元，完全在可承受的范圍之內(nèi)。
■評(píng)價(jià)重慶分檔征收操作有難度
對(duì)于兩市的征收辦法，許多專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士也有不少看法。
由于重慶采取的是分檔征收的辦法，獨(dú)棟商品房、新購(gòu)商品房?jī)r(jià)格超過(guò)均價(jià)3倍以下，按照0.5%征繳，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。如無(wú)存量商品住宅，買(mǎi)首套獨(dú)棟商品住宅和高檔住房可以抵扣。其中存量獨(dú)棟商品住宅抵扣基數(shù)是戶(hù)均180平方米，高檔住房為戶(hù)均100平方米。
北京中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，這需要落實(shí)各區(qū)域的所有項(xiàng)目房源價(jià)格，計(jì)算出均價(jià)后，才能落實(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)格是否納入納稅范圍，在操作上有很大難度。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也在微博上表示很難界定。
針對(duì)上海的方案，張大偉認(rèn)為實(shí)操性更強(qiáng)，因?yàn)橹缓藢?shí)面積，更容易篩查出需要納稅的房源，再根據(jù)價(jià)格制定納稅額。
不過(guò)佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟指出，上海房產(chǎn)稅的兩個(gè)關(guān)鍵詞是新購(gòu)房源、60平方米以上。征收方法并不科學(xué)，欠缺公平公正性。他認(rèn)為，房產(chǎn)稅的征收不單單在面積、價(jià)格上要列出稅收等級(jí)，還要對(duì)存量和增量有所考慮。
中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所所長(zhǎng)高培勇表示，“稅收的一個(gè)重要功能就是調(diào)節(jié)財(cái)富的占有和收益，是對(duì)財(cái)富的二次分配�！狈慨a(chǎn)稅改革必須要兼顧公平和效率，對(duì)個(gè)人征收房產(chǎn)稅的改革設(shè)計(jì)既要突出稅收調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的作用，也要注重對(duì)低收入家庭、弱勢(shì)群體的住房給予減免稅。
■影響長(zhǎng)期威懾作用大于短期影響
從兩市試點(diǎn)方案看，重慶主要針對(duì)高檔住房，上海主要針對(duì)新增住房，因此真正涉及的人并不多。按照重慶市市長(zhǎng)黃奇帆估算，九成百姓與房產(chǎn)稅試點(diǎn)無(wú)關(guān)。房產(chǎn)稅改革對(duì)樓市的影響并不會(huì)太大。
此外，由于目前僅僅是重慶、上海兩市展開(kāi)試點(diǎn)，即便2011年可能有更多城市跟進(jìn)試點(diǎn)，但短期內(nèi)房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)的可能性并不大，對(duì)整體樓市的影響也相對(duì)有限。葉檀表示，2011年重慶與上海的房?jī)r(jià)會(huì)受到影響，但其他城市很難預(yù)料。很多人希望房產(chǎn)稅起到一劍封喉的作用，從短期看這是不太現(xiàn)實(shí)的。
不過(guò)，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的展開(kāi)，更多地具有象征意義和對(duì)未來(lái)樓市的威懾作用，能對(duì)未來(lái)投資性購(gòu)房產(chǎn)生抑制作用。葉檀表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的推出，標(biāo)志著中國(guó)住宅地產(chǎn)房產(chǎn)稅時(shí)代的到來(lái)，這一重磅稅收武器也將終結(jié)中國(guó)樓市的投資黃金時(shí)代。此外，房產(chǎn)稅試點(diǎn)推出趕在第三輪調(diào)控政策出臺(tái)的第二天，非常明顯地放大了調(diào)控的作用，形成了疊加效應(yīng)。
中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院院長(zhǎng)郭慶旺表示，房產(chǎn)稅增加了持有成本，會(huì)使投機(jī)性購(gòu)房者減少囤房數(shù)量，住房供給量會(huì)有所增加，從而有可能會(huì)減輕房?jī)r(jià)上漲壓力。住建部政策研究中心副主任秦虹也認(rèn)為，房產(chǎn)稅將增加房產(chǎn)持有者的持有成本，自住型、投資型購(gòu)房者都會(huì)謹(jǐn)慎、合理地選擇購(gòu)房面積、地點(diǎn)和購(gòu)房的時(shí)間。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)教授郭田勇預(yù)計(jì)，隨著“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等第三輪調(diào)控政策的出臺(tái)，樓市有望在今年上半年進(jìn)入調(diào)整期。
■延伸難解保障房建設(shè)資金之渴
據(jù)了解，財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部三部委表示，房產(chǎn)稅為地方稅，試點(diǎn)征收的收入屬于地方財(cái)政收入。為充分體現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的政策目標(biāo)，改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃房的建設(shè)，以解決低收入家庭住房困難等民生問(wèn)題。
從26日出臺(tái)的“國(guó)八條”來(lái)看，未來(lái)我國(guó)住房體系建設(shè)將走商品房和保障性住房雙軌制，保障性住房將進(jìn)入一個(gè)高峰期。根據(jù)規(guī)劃，2011年我國(guó)計(jì)劃建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房。因此，將房產(chǎn)稅收入用于保障性住房建設(shè)符合這一方向，也拓展了保障性住房建設(shè)資金的來(lái)源。
不過(guò)按照重慶方面估算，2011年房產(chǎn)稅的征稅額大約僅為2億元。上海與重慶相比應(yīng)該只少不多，這是因?yàn)榇饲俺雠_(tái)的“國(guó)八條”有明確的限購(gòu)要求，因此新購(gòu)房增量也不會(huì)太多。
可以看出，房地產(chǎn)稅的征稅額與整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅費(fèi)相比，只是很小一部分，對(duì)保障房建設(shè)所需要的天量資金投入來(lái)說(shuō)，也僅是杯水車(chē)薪。由于房產(chǎn)稅稅率較低，期待通過(guò)房產(chǎn)稅收入來(lái)解決保障房建設(shè)資金的“饑渴”并不現(xiàn)實(shí)，保障性住房建設(shè)資金仍將主要依賴(lài)政府財(cái)政投入、土地出讓凈收益和公積金收入。(南方日?qǐng)?bào)記者盧軼) |
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