商業(yè)用地的大增，也引發(fā)了開發(fā)商的熱情。昨天，中鐵集團、華電集團、葛洲壩集團紛紛入場，參與了花鄉(xiāng)3宗土地的競價。業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)金融用地供應(yīng)增加的重要原因之一是區(qū)域住宅類項目的大量供應(yīng)，唯有配建一部分的商業(yè)，才能避免區(qū)域發(fā)展成為“睡城”的局勢。
事件1
央企巨頭看中豐臺三地塊
昨天上午招標出讓的3宗地均位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊，全部為商業(yè)金融用地，建筑規(guī)模合計達49.3萬平方米。3宗土地均在西南四環(huán)外，并具有一定建筑規(guī)模，此次出讓地價偏低，因此吸引了諸多房企關(guān)注。值得注意的是，昨天參與這3宗土地招標的企業(yè)絕大多數(shù)為國企，中鐵集團、華電集團、葛洲壩集團三大央企巨頭悉數(shù)到場，其中，中鐵更是集合了旗下多家公司的力量，形成聯(lián)合體參與。
豐臺區(qū)出讓的1516-19地塊的建筑規(guī)模為17.08萬平方米，出讓底價為9.39億元，共吸引了3家企業(yè)參與競標。其中，中國華電集團的報價最高，為10.28億元，葛洲壩集團的報價位居其次，北京中鐵華生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的報價低于出讓底價，無緣該宗地的下一輪評標。
1516-10地塊的建筑規(guī)模為17.04萬平方米，出讓底價為9.37億元，參與競標的3家企業(yè)中只有中鐵建工集團和北京中鐵華生開發(fā)有限公司聯(lián)合體的報價高于出讓底價，為10.23億元。按照規(guī)則，如果該聯(lián)合體的資質(zhì)等方面得到專家的認可，那么該宗地將成為該聯(lián)合體的囊中之物。
1516-16、18地塊的建筑規(guī)模為15.2萬平方米，現(xiàn)場公布的底價為8.36億元，參與競標的4家企業(yè)的報價均高于或等于出讓底價，報價最高的為中鐵建工集團、中鐵置業(yè)和中鐵華生的聯(lián)合體，出價為9.98億元，而巧合的是，北京中關(guān)村豐臺園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司的報價與底價相同。
記者了解到，這是豐臺區(qū)落實其去年規(guī)劃而邁出的第一步。去年12月，豐臺區(qū)曾發(fā)布信息稱，將推出12宗地，總建筑規(guī)模達210萬平方米，分別是麗澤金融商務(wù)區(qū)示范區(qū)的4宗地和總部基地東區(qū)核心區(qū)的8宗地，主要用于發(fā)展金融和高科技產(chǎn)業(yè)，這12宗地塊被認為是北京市推出的最大規(guī)模產(chǎn)業(yè)用地。昨天的3宗地僅是總部基地東區(qū)核心區(qū)的8宗地的一部分，2月9日，麗澤金融商務(wù)區(qū)示范區(qū)的3宗土地將入市交易。
>>專家觀點
區(qū)域商業(yè)氛圍尚待形成
根據(jù)最高報價計算，3宗地的樓面價依次約為6019元/平方米、6004元/平方米和6565.8元/平方米。記者在去年豐臺區(qū)公布的信息中看到，入市交易樓面價約為5000元/平方米—6000元/平方米，顯然，根據(jù)最高報價計算的結(jié)果和預(yù)期的差距并不算大。
21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔表示，目前而言，豐臺區(qū)總部基地地區(qū)商業(yè)的氣氛不錯，未來人口也將繼續(xù)增多，商業(yè)空間較大，因此，6000元/平方米的樓面價較為便宜，可以說，8000元/平方米的價格都是可以接受的。
華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎表示，豐臺區(qū)集中推出商業(yè)金融用地與其區(qū)域規(guī)劃緊密相連，豐臺此次推出的幾宗地所在的區(qū)域位置除了總部基地發(fā)展得不錯以外，其他的都比較弱，人口基數(shù)不算太大，發(fā)展商業(yè)有一定難度。公衍奎指出，這其實是計劃和市場之間的矛盾，規(guī)劃的出發(fā)點是好的，避免區(qū)域沒有產(chǎn)業(yè)和金融支撐的“空心化”，但和市場接受程度還有一定的差距，因此，它雖然不能馬上發(fā)展起來，不過遠景很好。
事件2
“競租賃房面積”再現(xiàn)
與上午招標地塊多家巨頭企業(yè)劍拔弩張的競爭態(tài)勢不同，下午現(xiàn)場競價的3三宗土地卻顯得波瀾不驚。
這3宗土地是1月10日掛牌的，經(jīng)過兩周的網(wǎng)上報價，3宗土地有兩宗進入現(xiàn)場競拍階段，除大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)地塊只有一次網(wǎng)上報價，因此直接以5.37億元的價格被北京興海創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司拿到外，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)大莊三角地居住項目和懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)文化娛樂、商業(yè)金融及居住用地(配建租賃房)項目，均進入現(xiàn)場競價階段，黃村地塊成為今年首塊落實“限地價、競租賃房面積”土地出讓新政的土地。
按照掛牌土地出讓規(guī)則，凡進入現(xiàn)場競價階段的掛牌土地一般會采用“限地價、競租賃房面積”的方式出讓，出讓的地塊在掛牌競價截止前，最高報價已達到本項目合理地價上限價格，且至競價截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的，或在現(xiàn)場競價中最高報價達到上限價格的，則由市土地整理儲備中心對掛牌出讓土地組織現(xiàn)場投報配建租賃房面積。
值得一提的是，該方式曾在房山、順義和平谷等區(qū)域成功試點，此次掛牌出讓的土地也采用了這種方式。其中，大興黃村項目的建筑規(guī)模為1.21萬平方米，共吸引了7家企業(yè)現(xiàn)場競拍，經(jīng)過20多輪的現(xiàn)場報價之后，達到了該宗地的上限價格7600萬元，該宗地使用權(quán)最終被北京眾美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以配建5090平方米租賃房的代價拿到。
懷柔地塊建筑規(guī)模為30.31萬平方米，該宗地以6.53億元的成交價花落北京金第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
>>專家觀點
平抑價格作用明顯
業(yè)內(nèi)有關(guān)專家認為，“限地價、競租賃房面積”的方式在平抑價格方面作用明顯。預(yù)計2011年，“限地價”可能進一步推廣，以當今的市場情況來看，這是比較直接且有效的調(diào)控手段。
>>相關(guān)一
1月商業(yè)用地供應(yīng)近百萬平米
繼去年11月-12月北京住宅用地供應(yīng)潮以后，截至目前，北京在1月份新入市的土地合計為8塊，其中除已簽約的大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套7號地0505-052、0505-055地塊外，還有7塊用地將在1月成交，合計供應(yīng)的總建筑面積達到120.9萬平米。
在7塊土地供應(yīng)中，除黃村鎮(zhèn)項目為純住宅項目外，其他項目均包含全部或部分商業(yè)地塊屬性，合計供應(yīng)商業(yè)用地在1月份將達到近百萬平米。
此前有業(yè)內(nèi)人士認為，2011年，北京將迎來名副其實的“商業(yè)地產(chǎn)年”，如今僅看土地市場的供應(yīng)情況，似乎已經(jīng)暗合了此預(yù)言。
對此，蔡宇翔認為，住宅市場受到打壓和調(diào)控為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了契機。政府加大商業(yè)用地的供應(yīng)，一方面不違背政府調(diào)控住宅市場的意愿，另一方面也獲得了土地出讓金，也是較好的一個回款方向。從2010年開始，商業(yè)地產(chǎn)就受到追捧，但需要提醒的是，投資商業(yè)地產(chǎn)不可盲目，尤其對投資者而言，好的位置應(yīng)該是首要考慮的因素，切記不加選擇地追捧。
>>相關(guān)二
國土局春節(jié)前還將供地
在商業(yè)用地供給方面，北京國土資源局土地儲備中心副主任葉向忠表示，2011年的整體用地規(guī)劃還沒有出來，要等待政府的文件出臺之后才能確定。同時，他還表示，北京國土資源局土地儲備中心在正常的工作日期間還會有土地推出，不會因為春節(jié)而暫停土地供應(yīng)，節(jié)假日除外。
據(jù)北京土地整理儲備中心的公告顯示，截至1月24日，除了昨天的6宗地以外，1月份已暫無投標和掛牌的土地入市，2月份還將有至少11宗土地入市。(京華時報) |
