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投資者"返場(chǎng)"催熱春節(jié)樓市 節(jié)后房?jī)r(jià)將停漲
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-1-20 9:26:15
蘭格鋼鐵 |
98%在售期房標(biāo)出歷史最高價(jià)
保障房出爐或緩解供應(yīng)壓力———
雖然離春節(jié)已經(jīng)越來(lái)越近，但北京樓市在這個(gè)傳統(tǒng)淡季卻沒(méi)有絲毫降溫的意思。剛剛過(guò)去的一月上旬，北京樓市期房住宅成交量達(dá)到了4075套，現(xiàn)房成交量達(dá)到了3471套，二手房成交量更是達(dá)到了9349套，同比2010年同期均有明顯上漲。與此同時(shí)，住房成交價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升，使得前兩輪政策調(diào)控的效果消失殆盡。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，隨著保障房市場(chǎng)的急速發(fā)展，春節(jié)后的樓市有望迎來(lái)穩(wěn)定期。
樓市又熱與兩類(lèi)新增買(mǎi)家有關(guān)
投資型置業(yè)者“返場(chǎng)”未來(lái)剛性需求提前買(mǎi)房
新年伊始，北京樓市再次迎來(lái)陽(yáng)春局面,與供不應(yīng)求局面同時(shí)回歸的還有大量投資人群的身影�！坝^望了好幾個(gè)月了，樓市走勢(shì)還是比較平穩(wěn)的，趁著現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較穩(wěn)定，可選擇空間相對(duì)充裕的情況下出手，應(yīng)該是比較合適的時(shí)機(jī)�，F(xiàn)在人民幣通脹的壓力越來(lái)越大，2011年樓市政策只要不出現(xiàn)大的波動(dòng)，買(mǎi)房還是相對(duì)比較穩(wěn)妥的理財(cái)保值方式。”采訪中多位以投資為目的的買(mǎi)房人均表示了同樣的觀點(diǎn)。
事實(shí)上，從來(lái)對(duì)政策風(fēng)向“嗅覺(jué)”靈敏的房產(chǎn)投資客們，在去年四季度二次房產(chǎn)調(diào)控后沉寂數(shù)月，而在進(jìn)入2011年后再次如“雨后春筍”般迅速冒頭，這股買(mǎi)房人的重要力量歷經(jīng)短短兩三個(gè)月后的迅速回潮，正緣于對(duì)樓市穩(wěn)定的后市看好，以及自有資金迫切尋求保值增值渠道的需求，種種原因促使投資客在元旦后“卷土重來(lái)”，再次在京城樓市這片“熱土”上燃起硝煙。
●市場(chǎng)調(diào)查●
投資人群成熱銷(xiāo)樓盤(pán)“購(gòu)房主力”
來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月上旬，北京樓市成交量同比再現(xiàn)明顯上漲，同比去年漲幅達(dá)40.5%。與需求量的大漲相反，供應(yīng)量則同比大跌98%。樓市呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求局面。在這其中，目前并沒(méi)有迫切的置業(yè)需求，但是擔(dān)心日后房?jī)r(jià)繼續(xù)高升越來(lái)越買(mǎi)不起房的“超前消費(fèi)型”買(mǎi)房人；擔(dān)心貨幣貶值尋求穩(wěn)妥保值渠道的“避險(xiǎn)型”買(mǎi)房人占據(jù)了買(mǎi)房群體的相當(dāng)大部分。“雖然沒(méi)有具體統(tǒng)計(jì)，但在目前監(jiān)控的熱點(diǎn)在售項(xiàng)目中，以上述兩種投資為目的的買(mǎi)房人至少占了1/3�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅表示。
“我們項(xiàng)目從去年底開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在銷(xiāo)售率超過(guò)70%，其中有近一半的置業(yè)者是以投資為目的的，要么是自己獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)，要么聯(lián)合親友一起集資買(mǎi)房，由于現(xiàn)在銀行信貸管理很?chē)?yán)，不少人都選擇了一次性付款，購(gòu)買(mǎi)力相當(dāng)驚人。”京東南某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商接受采訪時(shí)表示，該項(xiàng)目元旦過(guò)后一個(gè)多星期時(shí)間內(nèi)，投資型客戶就從這里買(mǎi)走了近40套房，成為該樓盤(pán)的重要客戶來(lái)源�！盁o(wú)論是五、六十平方米的小戶型公寓還是200多平方米的大戶型公館，都有很穩(wěn)定的針對(duì)性置業(yè)人群�！痹撻_(kāi)發(fā)商坦言，近期投資客的置業(yè)熱情之高漲，讓經(jīng)歷了前兩年樓市“極度火暴”的他都頗感意外。
事實(shí)上，不少樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商近期都有“樓市又逐漸轉(zhuǎn)熱”的同感，而投資性置業(yè)無(wú)疑是這波浪潮中的重要支撐。來(lái)自鄂爾多斯的一位買(mǎi)房人不久前“很爽快”一次性在京東某項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)了6套住宅，總價(jià)一千多萬(wàn)元的房款一次性付清，豪闊程度令人瞠目；即將在春節(jié)后開(kāi)盤(pán)的西城某項(xiàng)目目前已緊急叫�！靶羁汀�，“一共就三棟樓400多套的房源現(xiàn)在已經(jīng)排了近2000個(gè)號(hào)，4萬(wàn)元/平方米左右的預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)也絲毫擋不住買(mǎi)房人的置業(yè)熱情，最近電話幾乎快被打爆了，全是通過(guò)各種關(guān)系找到項(xiàng)目要求買(mǎi)房的人，這里面初次置業(yè)的微乎其微，幾乎都是升級(jí)換代和投資增值需求�！痹擁�(xiàng)目開(kāi)發(fā)商表示。
●市場(chǎng)特點(diǎn)●
市場(chǎng)前景看好觀望情緒緩解“增值避險(xiǎn)型”和“提前消費(fèi)型”占主流
“從去年四季度調(diào)控信號(hào)的不斷釋放，到系列政策的不斷收緊，房產(chǎn)投資客這個(gè)最為活躍的置業(yè)群體很是消停了一陣子，很多人都陷入了觀望之中，由于擔(dān)心樓市就此一蹶不振，買(mǎi)房資產(chǎn)縮水，很多投資客都停止了自己的置業(yè)行動(dòng)，已經(jīng)看好了準(zhǔn)備出手的就此偃旗息鼓，擁有多套房源的紛紛尋求脫手，投資客在北京市場(chǎng)上進(jìn)入一個(gè)明顯的觀望期，不少資金也從京城樓市中抽離出來(lái)，轉(zhuǎn)向二、三線城市。而如今隨著樓市政策軟著陸效果的逐漸顯現(xiàn)，公積金購(gòu)房“松口”，“房產(chǎn)稅暫不在北京征收”的心理減壓，“京城樓市的穩(wěn)定性和持續(xù)穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)得到了很好的體現(xiàn)，長(zhǎng)期看好的觀點(diǎn)占據(jù)了主流，這也讓很多心懷忐忑的投資客逐漸放心，在大勢(shì)向好的情況下再次出手，為手頭的資金尋找一個(gè)穩(wěn)定的保值港灣，成為時(shí)下很多投資型置業(yè)者的普遍心態(tài)�！敝性禺a(chǎn)投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱表示。
“雖然現(xiàn)在孩子還小，現(xiàn)有住房基本能滿足需要，但是還是要未雨綢繆，做更長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算�！惫珓�(wù)員劉先生告訴《廣廈時(shí)代》記者，最近他集全家多年積蓄，又向岳父家借了些錢(qián)，湊夠約150萬(wàn)元交了某樓盤(pán)50%的首付款，換購(gòu)了一套130多平方米的三居�！岸追康氖赘峨m然比較高，且利息也提升為1.1倍，但我感覺(jué)現(xiàn)在買(mǎi)房還是值的，放在長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)貶值的可能性并不大，購(gòu)買(mǎi)的這個(gè)項(xiàng)目又有教育地產(chǎn)概念，以后孩子上學(xué)擇校有保障。而去年底北京市的全面限車(chē)令也讓人擔(dān)心未來(lái)房產(chǎn)也會(huì)同'限車(chē)’一樣定量供給，趁著現(xiàn)在還有資格，房?jī)r(jià)還能接受的情況下買(mǎi)，也確實(shí)是有些不得已。”劉先生略顯無(wú)奈的話語(yǔ)，代表了“財(cái)大氣粗”型投資客以外的相當(dāng)部分投資性買(mǎi)家的心態(tài)，也為當(dāng)下樓市的投資置業(yè)群體提供了另一種典型詮釋。
●市場(chǎng)觀點(diǎn)●
投資客買(mǎi)房更加理性“精選樓盤(pán)”獲利需求外兼具自住需求
“相比過(guò)去見(jiàn)房就買(mǎi)的盲目性，這一波樓市暖冬中投資客表現(xiàn)得更為理性�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅表示，眼下最受市場(chǎng)熱捧的還是地段較好，配套相對(duì)成熟且利好概念較充裕的區(qū)域，且樓盤(pán)定價(jià)在目前市場(chǎng)下較為合理，品質(zhì)較高的“明星樓盤(pán)”，和過(guò)去買(mǎi)房的盲目搶購(gòu)，遍地開(kāi)花還是有很大區(qū)別的。如通州大盤(pán)華業(yè)·東方玫瑰二期預(yù)定的16000元—18000元/平方米均價(jià)，亦莊大盤(pán)中信新城24000元/平方米均價(jià)入市，房山大盤(pán)萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島一月中旬16000元/平方米左右開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)，東三環(huán)首城國(guó)際后期去年底34000元/平方米價(jià)格入市，包括今年二季度即將開(kāi)盤(pán)的一些前“地王”項(xiàng)目，如保利地產(chǎn)望京項(xiàng)目保利國(guó)際廣場(chǎng)，中化方興廣渠路15號(hào)地“金茂府”，這些現(xiàn)階段市場(chǎng)下的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，都高度集中了相應(yīng)層次購(gòu)買(mǎi)力的關(guān)注，已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大多成績(jī)斐然。
“產(chǎn)品不錯(cuò)，價(jià)格合適，配套完善，交通便利，要想打動(dòng)投資型購(gòu)買(mǎi)群體的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力，這幾點(diǎn)如今必不可少。”郭毅說(shuō)，除投資增值需求外，投資客的短期內(nèi)難以流通套現(xiàn)情況下，尋租或自住也成為不少人的折中選擇。
“通過(guò)去年下半年政策調(diào)控期的市場(chǎng)表現(xiàn)，北京樓市再次證明了其堅(jiān)挺性，而隨著去年末住宅用地的高度受追捧，也讓投資客減少了房?jī)r(jià)未來(lái)是否會(huì)大幅下跌的疑慮。而隨著買(mǎi)房資質(zhì)的不斷收緊，更促使不少擔(dān)心以后沒(méi)資格買(mǎi)房的人出手”提前消費(fèi)，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰說(shuō)。
“除了微觀因素，宏觀上北京作為首都，近年來(lái)在城市建設(shè)、綜合配套和社會(huì)服務(wù)、國(guó)際氛圍等系列方面的增值效果日益顯現(xiàn)，早些分得首都發(fā)展紅利這一杯羹的心態(tài)，也讓那些曾經(jīng)撤離的投資客又重新回歸，而一些尚未涉足樓市者也加快了步伐�！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，綜合以上幾點(diǎn)，可以比較清晰地體現(xiàn)出眼下出現(xiàn)的這一波投資群體，助推樓市升溫背后的心態(tài)反映。
●年末樓市升溫
引發(fā)新一輪調(diào)控猜想
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：剛剛過(guò)去的元月上半月，北京樓市成交量期房住宅達(dá)到了4075套，現(xiàn)房住宅達(dá)到了3471套，二手房住宅更是達(dá)到了9349套。同比2010年同期均有明顯上漲，特別是二手房住宅上漲幅度達(dá)到了近八成。商品房住宅及二手房住宅的總成交量也均為三年來(lái)最高。
而北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1月上半月，北京二手房均價(jià)達(dá)到了20210元每平方米，環(huán)比去年12月均價(jià)19750元/平方米，明顯上漲了2.3%，價(jià)格再次達(dá)到了歷史新高。而在交易中城區(qū)的占比也相對(duì)繼續(xù)上漲，繼12月城八區(qū)二手房占比達(dá)到63.5%后，元月上半月占比繼續(xù)上漲達(dá)到了64%，可見(jiàn)投資比例依然相對(duì)較高。
“經(jīng)過(guò)兩輪政策調(diào)控，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的率性上漲直接體現(xiàn)了需求的旺盛。但這種非正�，F(xiàn)象也更有可能招來(lái)新一輪的市場(chǎng)調(diào)控”，東四環(huán)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。
●98%期房項(xiàng)目歷史最高價(jià)
加息周期購(gòu)房者需謹(jǐn)慎
商品房均價(jià)再現(xiàn)明顯上漲，環(huán)比2010年12月底，北京一手住宅成交均價(jià)21260元/平方米，目前北京商品房均價(jià)為21650元每平方米，上漲幅度達(dá)到了1.8%。北京中原抽樣200個(gè)目前北京市場(chǎng)在售的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)顯示，除之前泡沫化嚴(yán)重的通州等個(gè)別項(xiàng)目外，均價(jià)處于歷史最高的達(dá)到了98%。
北京中原專業(yè)人士分析認(rèn)為，首先：2010年連續(xù)兩輪的調(diào)控起到了抑制價(jià)格過(guò)快上漲的目的，但是雖然價(jià)格上漲幅度減小，但是因?yàn)樯蠞q的基礎(chǔ)比較高，使得上漲的絕對(duì)值依然比較大。
其次：年初的貸款政策松動(dòng)使得部分購(gòu)房者盲目入市。但是，目前松動(dòng)的僅是部分之前執(zhí)行過(guò)分嚴(yán)格的貸款政策，可以說(shuō)是政策的理性回歸。從近期整體形勢(shì)來(lái)看，樓市調(diào)控依然在持續(xù)。特別是上周存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)表明，年內(nèi)依然處于加息周期內(nèi)，購(gòu)房者購(gòu)房依然需要謹(jǐn)慎。
●年底供應(yīng)荒促價(jià)格上漲
或透支后市
市場(chǎng)信息顯示，1月上半月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)入市的住宅項(xiàng)目?jī)H有1個(gè)：大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的果嶺華舍項(xiàng)目，提供住宅房源為48套，這一數(shù)據(jù)顯示，年初出現(xiàn)了明顯的供應(yīng)荒。
從去年12月19日，北京商品房庫(kù)存達(dá)到年內(nèi)新高的109445套開(kāi)始，因銷(xiāo)售火爆而一路銳減，到今年1月15日，庫(kù)存已減少到100696套。供應(yīng)荒很可能使年底再次出現(xiàn)價(jià)格上漲的趨勢(shì)。
北京中原分析人士認(rèn)為：12月的供應(yīng)高峰明顯透支了春節(jié)前后的市場(chǎng)供應(yīng)量。供應(yīng)高峰增加的庫(kù)存在12月來(lái)的成交高峰中消耗明顯。12月下半月以后入市的項(xiàng)目也明顯小型化，單個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)的住宅多在百余套，市場(chǎng)很可能再次出現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求現(xiàn)情況。一房難求的現(xiàn)象將在年底局部項(xiàng)目明顯出現(xiàn)。而要緩解供需比，預(yù)計(jì)需要等到2011年下半年，也就是2010年11月以后的土地上市高峰，而之前的樓市調(diào)控很難有太明顯的效果。
●上半月保障房供應(yīng)最多
后市房?jī)r(jià)或?qū)⑵蠓�(wěn)
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在1月上半月，北京保障房住宅供應(yīng)達(dá)到了4個(gè)項(xiàng)目20萬(wàn)平方米，創(chuàng)造了歷年新高。業(yè)內(nèi)人士指出，保障房供應(yīng)的增加將緩解樓市價(jià)格上漲的壓力。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，首先：2011年北京等城市將新建大量的保障房，這些保障房入市將明顯緩解購(gòu)房者壓力。
其次：保障房開(kāi)始增加無(wú)產(chǎn)權(quán)的公租房比例，使保障房的投資屬性逐漸消失，理性回歸保障房的實(shí)際功能，無(wú)產(chǎn)權(quán)的保障房也減少了保障房分配緩解的問(wèn)題。保障面的擴(kuò)大將有利于京城樓市價(jià)格回歸理性。(北京青年報(bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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