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房產(chǎn)稅倒逼行業(yè)轉(zhuǎn)型 上市房企分化將加劇
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-1-10 14:46:38
蘭格鋼鐵 |
討論多時(shí)的房產(chǎn)稅在重慶敲定時(shí)間表，開發(fā)商此前存在的種種僥幸也隨之告吹。盡管對(duì)房產(chǎn)稅的執(zhí)行細(xì)則仍不明確，但開發(fā)商卻對(duì)此存在不同判斷。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅的增收將加劇開發(fā)商的路徑分化。
1月9日，重慶兩會(huì)明確將在“十二五”期間加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，開征高檔商品房房產(chǎn)稅。這意味著重慶首次給出了房產(chǎn)稅增收的大致時(shí)間和對(duì)象。
房企態(tài)度各不同
深圳某不愿透露姓名的上市房地產(chǎn)企業(yè)董秘認(rèn)為，重慶把房產(chǎn)稅的征收對(duì)象指向高檔商品房，與此前的預(yù)期基本一致，而其最可能是以價(jià)格作為是否征稅的標(biāo)準(zhǔn)。毫無疑問，市場對(duì)高檔商品房的投資預(yù)期將應(yīng)聲落地，并影響到以開發(fā)高端房產(chǎn)為主的開發(fā)商。
但目前各地關(guān)于房產(chǎn)稅的傳聞存在諸多說法，這也在很大程度上影響開發(fā)商的判斷。此前有媒體報(bào)道稱，上海將進(jìn)行新老劃斷，只對(duì)有新購買房屋行為，且其人均擁有房屋面積超過一個(gè)額定數(shù)的購房者征稅，實(shí)際稅率不高。
招商地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，如果各地在征收房產(chǎn)稅方面存在不同的標(biāo)準(zhǔn)，其對(duì)房地產(chǎn)上市公司的影響則不一而足，目前以滿足剛需為主的開發(fā)商和以開發(fā)高端產(chǎn)品為主的開發(fā)商對(duì)此存在不同的判斷。
實(shí)際上，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》近期對(duì)全國22家房地產(chǎn)企業(yè)的高管所作的一項(xiàng)問卷調(diào)查顯示，近八成的受訪高管認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，不是成交量下降，也并非房價(jià)的下降預(yù)期，而是未來政策的不確定性。盡管很多開發(fā)商在公開的場合都不愿提及房屋保有稅，但多位房企高管曾在私下和記者交流時(shí)表示，他們最擔(dān)心的就是針對(duì)房地產(chǎn)的新稅種的出臺(tái)。
萬科A在回復(fù)本報(bào)的采訪中稱，房產(chǎn)稅的開征以及保障房大規(guī)模興建計(jì)劃的落實(shí)將成為2011年市場關(guān)注的熱點(diǎn)，并會(huì)對(duì)未來的行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。但萬科表示：“預(yù)計(jì)未來一段時(shí)期政策調(diào)控的力度不會(huì)放松，投資性購房需求仍然會(huì)受到抑制，但自住需求仍然是市場的主流，公司將繼續(xù)堅(jiān)持中小戶型普通住宅為主的產(chǎn)品定位�！�
上海中科大學(xué)城營銷總監(jiān)王士章認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)中高端產(chǎn)品影響會(huì)大一點(diǎn)，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅征收主要針對(duì)的是持有，而擁有中高端產(chǎn)品的客戶，往往是二次改善。“但我們不會(huì)改變開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做別墅依然做別墅，因?yàn)楦叨水a(chǎn)品的利潤更高。”
轉(zhuǎn)型
對(duì)房產(chǎn)稅判斷的不同導(dǎo)致開發(fā)商開發(fā)路徑分化加劇。多位業(yè)內(nèi)人士在接受本報(bào)采訪時(shí)認(rèn)為，一方面認(rèn)為自住性需求將不會(huì)成為房產(chǎn)稅的調(diào)控重點(diǎn)，萬科、恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)等以滿足剛需為主的開發(fā)商仍將加大二三線城市的中端產(chǎn)品布局，另一方面金地集團(tuán)、中海地產(chǎn)、花樣年可能舍棄中低端住宅市場，重點(diǎn)發(fā)展高端物業(yè)。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生在2010年年底關(guān)于房產(chǎn)稅的演講認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)或許在2011年3月前就會(huì)批準(zhǔn)出臺(tái)，同時(shí)過去支持房地產(chǎn)大發(fā)展的GDP增長和城鎮(zhèn)化如今都發(fā)生了一些變化，房地產(chǎn)行業(yè)要面臨調(diào)整和轉(zhuǎn)型，“隨便圈地蓋樓的發(fā)展方式已經(jīng)不行了，必須跟隨產(chǎn)業(yè)布局城鎮(zhèn)化，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、老年地產(chǎn)等�！�
除了萬科、恒大地產(chǎn)明確繼續(xù)向剛需市場為主導(dǎo)的二三線城市布局外，佳兆業(yè)也明確向萬科、恒大地產(chǎn)看齊，并把戰(zhàn)略布局?jǐn)U張到三四線城市。而花樣年總裁潘軍不久前則向本報(bào)表示，花樣年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型2010年已經(jīng)開啟，其中住宅產(chǎn)品方面在2011年計(jì)劃逐漸消化掉中低端產(chǎn)品，未來只開發(fā)高端產(chǎn)品。
潘軍透露，由于宏觀調(diào)控，花樣年明顯減緩了中低端住宅的開發(fā)速度，加速對(duì)城市綜合體的產(chǎn)品開發(fā)。目前，花樣年對(duì)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的比重安排由此前的7:3調(diào)整為5:5，未來將從單純的物業(yè)開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合的服務(wù)運(yùn)營商，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)高端城市綜合體和高端公寓的服務(wù)力度。
龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪昨日告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，行業(yè)的生態(tài)環(huán)境將發(fā)生改變，行業(yè)內(nèi)每一家公司都應(yīng)該學(xué)會(huì)適應(yīng)。 |
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