調(diào)控——平靜——反彈——再調(diào)控。2010年，房地產(chǎn)市場如此這般的反復(fù)了三次，熱鬧非凡。市場蠢蠢欲動，政策頻頻加碼，市場與政策經(jīng)過激烈的博弈和對沖，到年底，反倒顯得波瀾不驚。
2010年11月，70個大中城市房價同比上漲7.7%。3月份以來，環(huán)比在0.3%的幅度內(nèi)上下波動，2009年以來房價過快上漲的勢頭被遏制。所有人都明白，如果不是“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控，2010年房價的漲幅絕不是這個水平。
1月、4月和9月末，有關(guān)部門先后3次出臺樓市調(diào)控政策，各地、各部門也出臺了相應(yīng)的配套政策，調(diào)控力度之大前所未有，房地產(chǎn)市場投資投機性需求得到一定抑制。在價格趨穩(wěn)的同時，2010年前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅高達36.5%，打消了年初人們對樓市調(diào)控可能導(dǎo)致經(jīng)濟二次探底的憂慮。總體來看，調(diào)控取得了一定成效。
盡管如此，當前房價上漲的壓力仍然很大。2011年，調(diào)控仍將是房地產(chǎn)的主題。
需求端，首先是嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，在支持自主性、改善性住房需求的同時，繼續(xù)抑制投資投機性購房。
供應(yīng)端，繼續(xù)努力增加住房有效供給，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加公租房和中小套型商品房的供應(yīng)。
據(jù)了解，在落實已有政策的同時，有關(guān)部門將進行前瞻性研究，儲備新的調(diào)控措施。這意味著，一旦市場再次出現(xiàn)量價齊漲的過熱苗頭，新一輪的調(diào)控隨時有可能到來。此外，在長期制度建設(shè)方面，房產(chǎn)稅的試點也在緊鑼密鼓的籌備中，一旦開始試點，將對市場心理產(chǎn)生重大影響。
整體而言，2011年的房地產(chǎn)政策面將繼續(xù)從緊，如果宏觀經(jīng)濟形勢進一步向好，房地產(chǎn)政策甚至有可能進一步收緊。
另一方面，想要穩(wěn)住房價，調(diào)控面臨的挑戰(zhàn)并不小。首先是流動性。2011年境外熱錢流入我國的壓力很可能增大，國內(nèi)新增貨幣量也將維持在一定的水平，這些資金如果不能得到有效的疏導(dǎo)，很可能進入房地產(chǎn)市場，從而推動房價快速上漲。
其次是通貨膨脹的隱憂。如果2011年居民消費價格指數(shù)居高不下，實際利率仍然是負利率，以抗通脹和避險為目的的購房需求將不斷增加，房價上漲的壓力也就更大。
第三仍是供求關(guān)系。2010年調(diào)控如此嚴厲，前11月住房銷售面積仍達到8.25億平方米，同比增長9.8%，超過了市場特別火爆的2009年。說明以首次買房和改善為目的的剛性購房需求十分龐大。在快速城鎮(zhèn)化、上世紀80年代初期嬰兒潮出生的人進入適婚年齡等因素影響下，今后幾年住房需求仍將處于高位，如果市場供應(yīng)跟不上，房價很難不漲。
政策要穩(wěn)住房價，市場本身面臨各種不確定性，這場博弈中的結(jié)果，只能等時間來給出答案。
在市場和政策中間，2011年房地產(chǎn)企業(yè)的日子顯然不會太好過。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將持續(xù)緊張，除了以“聯(lián)合體”的形式拿地開發(fā)、抱團取暖外，順應(yīng)市場形勢積極定價，加快銷售和資金回籠，將成為更多企業(yè)的選擇。2010年，以合理定價、快速銷售為特點的萬科、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)，均取得了銷售佳績。調(diào)控是為了使企業(yè)的發(fā)展環(huán)境更健康，因此，在調(diào)控的背景下，在波動的市場中，順應(yīng)政策和市場，積極主動應(yīng)對的企業(yè)才可能生存，也才可能實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。(人民日報) |
