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早報(bào)記者 徐曉林 圖
摩根士丹利正在清理上海物業(yè)池。在外資紛紛加碼內(nèi)地的背景下，作為“在滬最大的全球地產(chǎn)投資者”，大摩此舉意欲何為？
早報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，2010年，大摩已經(jīng)接連轉(zhuǎn)讓了浦東莎瑪世紀(jì)公園服務(wù)式公寓及馬當(dāng)路項(xiàng)目三分之二股權(quán)，加上2008年、2009年已經(jīng)拋售的四個(gè)項(xiàng)目，大摩七年前在上海構(gòu)建起的龐大物業(yè)池已所剩無幾。目前大摩手中持有項(xiàng)目?jī)H有上海環(huán)球金融中心10%股份、上海世界貿(mào)易大廈、上海金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)等。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年通過不斷拋售上海物業(yè)，大摩已輕松賺得40余億元人民幣。
持續(xù)拋售
早報(bào)記者從第一太平戴維斯獲悉，2010年12月份新加坡嘉茂信托投資基金在上海盧灣區(qū)馬當(dāng)路與徐家匯路交界處的項(xiàng)目中取得了三分之二的股權(quán)，項(xiàng)目包括一棟6層購(gòu)物中心和31層辦公樓。
該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方正是大摩。2007年2月，大摩與永業(yè)集團(tuán)投資近13億元獲得該商業(yè)用地，這是大摩首次直接參與項(xiàng)目開發(fā)�？上Э嗟人哪辏�(xiàng)目至今未能上市。據(jù)稱，此次轉(zhuǎn)讓，大摩以38.6億元出手，相比于購(gòu)地時(shí)投入的13億元，翻了近4.5倍。
此前在2010年7月，大摩將浦東莎瑪世紀(jì)公園服務(wù)式公寓項(xiàng)目以12億元轉(zhuǎn)讓給摩根大通旗下基金。項(xiàng)目原叫陸家嘴中央公寓，2006年5月份，大摩先后通過兩次收購(gòu)其4棟住宅，耗資共計(jì)7億余元。
美國(guó)城市土地學(xué)會(huì)和普華永道對(duì)全球280多名房地產(chǎn)投資者調(diào)查訪談做出的《2011年亞太房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)》報(bào)告顯示，中國(guó)內(nèi)地，尤其是上海的房地產(chǎn)投資與開發(fā)仍然深受青睞。在其他知名投行圖謀加緊進(jìn)軍內(nèi)地樓市之際，大摩屢屢拋售優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這讓業(yè)內(nèi)感到詫異。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)早報(bào)記者表示：“2008-2009年拋售是受金融危機(jī)影響。但現(xiàn)在拋售就有點(diǎn)反常，現(xiàn)在投行一般不會(huì)拋售物業(yè)，畢竟人民幣正在升值并且將繼續(xù)升值�！�
狂賺40億
早報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，通過近兩年的接連拋售物業(yè)，大摩也賺得盆滿缽滿。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)進(jìn)出出之間，大摩已經(jīng)狂賺40余億元。
2010年通過上述兩大交易，大摩共計(jì)已經(jīng)有30億元入賬。而在2009年，大摩還曾先后通過整售或者散賣的方式，接連拋售手中持有的四個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。
東海廣場(chǎng)轉(zhuǎn)讓便轟動(dòng)一時(shí)。2009年8月大摩成功將東海廣場(chǎng)轉(zhuǎn)讓給SOHO中國(guó)，交易價(jià)格為24.5億元。在業(yè)內(nèi)看來，“這一價(jià)格也較為合適。畢竟握在手中近四年時(shí)間，租賃并沒有太大起色�！�2006年7月大摩以19.6億元從綠城財(cái)團(tuán)手中購(gòu)得東海廣場(chǎng)，整售之前只有30%出租率。錦麟天地的商鋪部分已在2009年10月以4億元價(jià)格轉(zhuǎn)手給了一家新加坡基金；2005年以8．46億港元取得的商業(yè)項(xiàng)目無限度廣場(chǎng)，在2009年以14．2億元價(jià)格出售給浙江開發(fā)商紅樓集團(tuán)。
楊紅旭指出，投資機(jī)構(gòu)都是以賺錢為目的的。2010年兩宗交易可能達(dá)到了大摩的預(yù)期收益水平，并且還有其他外資機(jī)構(gòu)積極接盤，價(jià)格談判也相對(duì)容易，因此便毫不猶豫地轉(zhuǎn)讓。
“一般情況下，大摩會(huì)將項(xiàng)目持有約3-5年時(shí)間，然后開始尋找新買家�！睏罴t旭強(qiáng)調(diào)，“這也與他們一般是以基金的形式在海外募資有關(guān)，融資周期一般都是五年左右。到期時(shí)，大摩需要給投資者一個(gè)交代。”
早報(bào)記者也發(fā)現(xiàn)，上述幾宗被大摩轉(zhuǎn)讓的物業(yè)，大摩持在手中的時(shí)間確實(shí)是3-5年。徐匯永新城服務(wù)式公寓SHAMA（莎瑪）最短為3年時(shí)間，以無限度廣場(chǎng)代表的商業(yè)項(xiàng)目持有5年。
萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（上海）有限公司研究及顧問部董事楊悅晨指出，大摩從前幾年大規(guī)模購(gòu)入轉(zhuǎn)至現(xiàn)在的大規(guī)模售出，其投資策略確實(shí)有所改變。當(dāng)然，從市場(chǎng)趨勢(shì)來看，目前房地產(chǎn)基金公司對(duì)于投資物業(yè)的持有周期正在進(jìn)一步縮短，在投資市場(chǎng)上，“快進(jìn)快出”將成趨勢(shì)。
以退為進(jìn)？
在業(yè)內(nèi)看來，大摩雖然接連拋售上海物業(yè)，但不會(huì)退出內(nèi)地市場(chǎng)。
盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民表示，轉(zhuǎn)讓馬當(dāng)路項(xiàng)目可能與資金短期短缺有關(guān)�！捌浜Ｍ馐袌�(chǎng)或許只有中國(guó)區(qū)域還在為其盈利�！�
楊紅旭認(rèn)為，“這或與大摩判斷房?jī)r(jià)將下跌有關(guān)�！贝竽ψ钚卵芯繄�(bào)告預(yù)計(jì)內(nèi)地今年樓價(jià)將下跌15%，認(rèn)為仍有選擇性的吸納機(jī)會(huì)。
雅仕鉑(亞洲)有限公司總裁楊詠詩(shī)認(rèn)為，大摩從2003年進(jìn)入中國(guó)以來，在中國(guó)的很多項(xiàng)目上都傾向于3-4年升值就轉(zhuǎn)手，加上金融危機(jī)，母公司急需把資金調(diào)回。同時(shí)，大摩的很多基金是不同財(cái)團(tuán)支持的項(xiàng)目，不少機(jī)構(gòu)投資人可能也受到金融危機(jī)影響，需要周轉(zhuǎn)，迫使基金經(jīng)理考慮處理在中國(guó)的物業(yè)。
而有人看來，大摩此舉是在“以退為進(jìn)”。一方面，此前建起的物業(yè)池已建倉(cāng)3-5年，到時(shí)間需要清倉(cāng)了，另一方面，抓住其他投資機(jī)構(gòu)加碼內(nèi)地和國(guó)內(nèi)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)崛起擴(kuò)張的熱情，更容易高價(jià)轉(zhuǎn)手。
值得注意的是，近期接手大摩物業(yè)的確是此類投資機(jī)構(gòu)，如外資投資機(jī)構(gòu)的新加坡嘉茂信托投資基金、小摩，國(guó)內(nèi)本土企業(yè)如SOHO中國(guó)、紅樓集團(tuán)等。此外，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金也在積極尋找合適的項(xiàng)目。
“一線城市競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，大摩今后戰(zhàn)略有可能轉(zhuǎn)移到二三線城市�！睏钤佋�(shī)強(qiáng)調(diào)。
“大摩可能會(huì)傾向于那些房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)還處于低位的二、三線城市�！睏類偝繌�(qiáng)調(diào)，根據(jù)大摩以往投資偏好，其關(guān)注的物業(yè)類型估計(jì)還是集中在已建成的、目前表現(xiàn)一般，但是他們有信心通過改造提升品質(zhì)的項(xiàng)目，包括商鋪和寫字樓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)也將是大摩的關(guān)注點(diǎn)。
而這已有跡可循。在瘋狂拋盤的同時(shí)，摩根士丹利卻在南京做出了一個(gè)大手筆的交易：巨資參與了曾三度停工的南京國(guó)際廣場(chǎng)，極少在中國(guó)公開露面的摩根士丹利房地產(chǎn)基金亞太區(qū)董事總經(jīng)理Robert Naso親自向媒體推介南京國(guó)際廣場(chǎng)，同行的還包括大摩房地產(chǎn)基金中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事Denise Lau。 |
