2010年國內房地產市場又翻過了極度亢奮的一頁。2010年無論是住房銷售面積還是銷售金額又創(chuàng)出歷史最高水平，盡管其增幅比2009年有所下降。這無論是對國人還是對外國人來說，都會認為是不可思議的事情。為何2010年政府出臺了一系列房地產宏觀調控政策，房地產市場就是無法得以調整？巨大的房地產泡沫繼續(xù)在吹大。是政府政策的問題還是市場的問題？面對這樣的市場，大家一定會百思不得其解。對2010年的房地產市場是霧里看花，那么對2011年的國內房地產市場更是不知道它會走向哪里？

    其實，對于2010年國內房地產市場，其脈絡是十分清晰的。首先，它承繼了2009年以投機炒作為主導的市場，而且由于政府對房地產認知上的不足（即認為房地產市場價格只是部分城市價格過高，因此采取的政策只能是針對部分城市），從而使得這種承繼由一線城市全面蔓延到二三線城市，甚至于全國各地。當全國的房地產市場都處于投機炒作熱潮中時，全國房地產市場投機預期豈能改變？房價豈能調整？

    其次，2010年出臺的房地產市場宏觀調控政策，盡管在媒體廣泛的渲染下是什么最嚴厲的調控政策，但實際上國十條僅希望國內房地產市場逐漸回歸到常態(tài)，回到房地產的基本功能上來。試想，在現代世界文明史上，有哪一個國家、哪一個時期、哪一個地方房地產市場投機炒作會如此瘋狂的？因此，嚴厲打擊房地產投機炒作，讓房地產市場回歸它的基本功能是保持經濟持續(xù)發(fā)展、減少社會矛盾與沖突最基本的要義，國十條等政策根本上就沒有什么“最嚴厲”。當然，對于2009年借助于政府過度優(yōu)惠的信貸政策及稅收政策投機炒作者來說，這些政策是較嚴厲了。因為新的房地產政策要讓這些政策回歸常態(tài)。不過，國十條這些回歸房地產常態(tài)的政策，到現在為止，并沒有真正落實，80%以上仍然是紙上的文件（比如說，遏制房地產投機炒作的稅收政策直到現在沒有落實）。在這種情況下，不僅無法通過房地產宏觀調控政策來改變整個市場預期，而且住房投機炒作者會認為政府對房地產市場調控不會動真格，從而更為變本加厲地進入二三線城市的房地產市場。

    第三，中國房地產市場是一個政策市，住房市場如何發(fā)展完全取決于政策。但是當政府出臺新的政策不落實執(zhí)行。這不僅無法改變舊政策慣性，而且也讓政府新的政策信度逐漸減弱。再加上媒體對這些新政策反向渲染，在這種情況下，國十條能夠起到作用是十分有限的。這些就是為何“2010年住房宏觀調控政策出臺不少，但起到作用則十分有限”的原因所在。

    對于2011年的房地產市場，同樣面臨巨大的不確定。首先，住房政策的不確定仍然是2011年住房市場的基本特征，而住房政策不確定必然會導致住房市場的不確定。住房政策不確定主要分為兩個方面。一方面是對于打擊住房投機炒作，盡管政府能夠使用的政策工具不少，但是會采取哪些政策工具是相當不確定的，而采取不同的政策工具所產生的效果是不一樣的。可以說，2010年底政府對房地產宏觀調控的決心不僅沒有減弱，反之還在強化，政府也看到打擊住房投機炒作的重要性，這與2010年初的表態(tài)沒有多少區(qū)別，但是，如果不能夠采取有效的方式對住房投機炒作進行嚴厲打擊，那么住房市場將面臨巨大的不確定。住房市場投機預期不改變，房價將如何調整同樣是不確定的。其實上，住房市場打擊投機炒作的工具既簡單又便利（信貸政策及稅收政策），但是這些政策工具如何使用是相當不確定的。另一方面，住房政策執(zhí)行的不確定。國十條出臺后，住房調控應該有了好的政策，但是該政策一直沒有真正落實與執(zhí)行。如果2011年也是這樣，即使出臺好的政策并擊中市場投機炒作的要害，但不認真落實與執(zhí)行，最好政策所所起作用同樣是十分有限的。

    其次，差別化的個人住房信貸政策是如何執(zhí)行，該政策執(zhí)行情況決定了住房市場投機炒作是否會擠出。因為，差別化的信貸政策意哧著商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款重訂利率。在2008年底及2009年初，根據國務院的131號文件及央行的302號文件，當時對個人住房按揭貸款利率進行了全面的下調（盡管這個文件講得十分清楚，對第二套以上的住房仍然要求各商業(yè)銀行按風險自主定價，但是各商業(yè)銀行基本上是按照住房貸款利率下限定價）。正是這兩個文件，它則成了2009年和2010年房地產市場泡沫吹大的根本原因。

    2010年國十條出臺之后，政府希望用差別化的住房信貸政策來遏制住房的投機炒作。因此，不僅個人住房信貸政策出現了重大調整，而且通過加息來讓貨幣政策轉向。2010年個人住房信貸政策不僅出臺了國十條，出臺了央行的275號文件，而且央行的貨幣政策工具開始全面啟動及收緊。不過，同樣是貨幣政策的重大轉向，但2011年初卻見不到2009年元旦期間個人住房按揭貸款利率全面調整的跡象。十分奇怪的是，2009年初個人住房按揭貸款利率下調時，投機者及借款人人人歡喜，商業(yè)銀行為了擴張其信貸規(guī)模也同樣順水推舟；但是當個人住房貸款利率上調時，國內商業(yè)銀行則沒有動力對存量住房的利率進行上調。

    我們可以看到，在國十條及275號文件之中，不僅要求停止第三套以上及的住房貸款及個人異地住房貸款，而且也要求各商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款采取差別化的政策。比如第一套住房的首付比例提供，貸款以風險定價；第二套以上住房的貸款的首付比例及利率都全面提高。按理說，在這樣的政策基礎上，各商業(yè)銀行應該在合理評估貸款風險的基礎上，按照原有貸款合同約定條款可對商業(yè)性個人住房貸款沒有償還部分的利率重新定價，并其利率逐漸回歸到常態(tài)水平（目前要低200個基點以上）。特別是如果不上調存量住房的利率而讓其仍然享受7折優(yōu)惠，商業(yè)銀行這種貸款實際上是虧損的（即5年期的存款利率高于這種優(yōu)惠的5年期以上的貸款利率）。如果這些政策不落實，要想把住房投機炒作擠出市場是不可能的。所以差別化的個人住房按揭貸款政策如何執(zhí)行的不確定性，也就是決定2011年住房市場的不確定。

    第三，雙軌制能否化解當前房地產市場問題，這同樣是不確定的。2011年政府計劃建設1000萬套保障性住房。也就是說，2011年政府希望通過住房“保障軌”及住房“市場軌”雙軌制來化解房地產市場的問題與矛盾。即購買不起住房的居民進入保障軌，而市場軌則讓市場自由發(fā)展。其實這種從香港及新加坡那里學習來的思路，不僅沒有參考性，而且在實踐中可能面對的問題更多。因為，中國與香港及新加坡的情況是完全不同的。這些地方不僅地方小、人口少，而且政府財力強。盡管如此，這些城市的保障住房體系也化了60－70年才達到今年這種非理想的程度（即香港的這種住房保障體系是犧牲絕大多數住房福利水平為代價的，我們只要到過香港，就知道香港中低收入居民的住房條件之差是世界上十分罕見的，新加坡要好一點）。對于人口眾多的中國來說，要達到香港及新加坡的保障性住房水平至少也得化上200年時間才能達到。

    因為，不僅中國人口多（是香港人口200倍），而且區(qū)域廣大不同的區(qū)域經濟及環(huán)境的差別性大，再加上不少地方政府的財力有限。在中國的中西地區(qū)，以目前的經濟發(fā)展水平，如果不是靠中央政府財政支持，這些地區(qū)是完全沒有能力來解決當地的保障性住房的。我們現在可以看到就算每年建設1000萬套住房財政有能力來做。但1000萬套住房建設僅是城市居民住房條件補課都得很長時間來滿足城市低收入民眾的需要，而每年通過城市化進入城市的人口住房解決靠這種住房保障體系更是困難。也就是說，即使這個住房保障體系是合理的，但是政府實際的財力是無法支撐這個住房保障體系的。更何況，保障性住房體系并非僅是保障城市弱勢居民的居住權的問題，而且是保障全體國人居住權的問題。這是現代文明社會的基本文件。政府加大狹義上的保障性住房投入這是天經地義的事情，同時也只是對以前保障性住房投入太少的補課。但是政府希望通過這種狹義的保障性住房來解決全民的住房問題根本就不可能。在這種情況下，2011年的國內房地產市場到底如何，將是不確定的。

（來源：和訊財經博客 作者：易憲容）

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