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變相圈地利益多 開(kāi)發(fā)商扎堆旅游地產(chǎn)
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-1-4 9:01:55
蘭格鋼鐵 |
自2010年下半年以來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商紛紛加大了對(duì)旅游地產(chǎn)的投資。
本報(bào)記者 肖素吟 發(fā)自廣州
多輪的宏觀(guān)調(diào)控，正迫使5萬(wàn)多家地產(chǎn)商思考轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。
2010年12月21日，中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)斥資26億元啟動(dòng)麗江旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。這是地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的一個(gè)典型案例。實(shí)際上，自2010年下半年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)、保利、中信，還有恒大、龍湖、佳兆業(yè)，不少開(kāi)發(fā)商紛紛加大了對(duì)旅游地產(chǎn)的投資。
那么，究竟是什么造就旅游地產(chǎn)熱？
地方政府為什么熱衷于賠本賺吆喝，給開(kāi)發(fā)商很大的優(yōu)惠？
5萬(wàn)多家開(kāi)發(fā)商考慮轉(zhuǎn)型
椰影婆娑，海風(fēng)徐徐。在“海南國(guó)際旅游島”的旖旎風(fēng)光中，鋼筋水泥不再是突兀的風(fēng)景：千億元資本早已集結(jié)海南，撬動(dòng)這個(gè)只有3.39萬(wàn)平方公里海島的旅游地產(chǎn)。
海南旅游地產(chǎn)的盛宴令人垂涎不已。
而在國(guó)內(nèi)其他省市，覬覦旅游地產(chǎn)的眾開(kāi)發(fā)商也是摩拳擦掌。
2010年12月21日，中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)金茂君悅酒店-金茂世家旅游綜合體項(xiàng)目于云南麗江原世界遺產(chǎn)公園奠基，總占地面積近44萬(wàn)平方米，并計(jì)劃投資26億元啟動(dòng)該項(xiàng)目。這是專(zhuān)注于寫(xiě)字樓和酒店物業(yè)的方興地產(chǎn)真正邁出旅游地產(chǎn)的第一步。
2010年12月8日，中信地產(chǎn)于江西省九江市簽署“中信廬山西海項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)合作協(xié)議”，將云居山—柘林湖風(fēng)景名勝區(qū)區(qū)域進(jìn)行整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)。
同是國(guó)企背景的保利地產(chǎn)亦是頻繁斬獲大型旅游綜合體項(xiàng)目。2010年11月30日，保利簽署協(xié)議，將于東莞樟木頭的寶山生態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū)啟動(dòng)建設(shè)東莞保利生態(tài)城項(xiàng)目，投資近百億元。
商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上亦是不甘落后。事實(shí)上，自2008年起，萬(wàn)達(dá)就聯(lián)盟中國(guó)泛海、聯(lián)想控股、內(nèi)蒙古億利資源集團(tuán)、遼寧一方等開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，斥資近1700億元。
與萬(wàn)達(dá)不謀而合的還有龍湖地產(chǎn)和佳兆業(yè)。前者在2010年8月和2010年10月，先后于煙臺(tái)養(yǎng)馬道囊括69幅地塊，耗資49億元，占地6300畝，打造大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，且于10月拿下占地1781畝的云南旅游用地。后者于8月和11月于遼寧分別簽署協(xié)議，擬投資開(kāi)發(fā)弓長(zhǎng)嶺區(qū)溫泉旅游綜合體項(xiàng)目和遼寧東戴河國(guó)際旅游新城項(xiàng)目簽署協(xié)議。
不難發(fā)現(xiàn)，盡管上述開(kāi)發(fā)商蓄勢(shì)旅游地產(chǎn)已久，但是大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)卻是始于2010年下半年。
“住宅地產(chǎn)經(jīng)過(guò)10年的大發(fā)展以后，經(jīng)歷了多輪宏觀(guān)調(diào)控。原本在這個(gè)領(lǐng)域耕耘的5萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)量和資金流放緩很多，這樣就面臨著轉(zhuǎn)型的問(wèn)題�！敝袊�(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
政府與開(kāi)發(fā)商雙贏
在旅游地產(chǎn)的土地賬本中，地方政府與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系是極其微妙的，各自敲起算盤(pán)。
“從房地產(chǎn)政策來(lái)講，在城市范圍內(nèi)，針對(duì)土地的政策和限制已經(jīng)很多了，但是到邊緣地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特別是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，存在著打‘擦邊球’的概念�！彼味�(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
把旅游地產(chǎn)作為啟動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力之一，地方政府頻頻出臺(tái)優(yōu)惠政策。值得注意的是，在上述旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，部分項(xiàng)目是地方政府的招商引資項(xiàng)目。其中，佳兆業(yè)弓長(zhǎng)嶺區(qū)湯泉谷溫泉旅游綜合體開(kāi)發(fā)正是遼陽(yáng)市招商引資項(xiàng)目。
根據(jù)遼陽(yáng)市招商引資優(yōu)惠政策，在土地使用和資金扶持上均有優(yōu)惠。其中包括“按市以下土地出讓金權(quán)屬，由同級(jí)財(cái)政按投資額度返還土地出讓金：外來(lái)資金到位 100萬(wàn)美元或1000萬(wàn)人民幣，返還30％；到位資金每增加100萬(wàn)美元或1000萬(wàn)人民幣，增加10％的土地出讓金返還比例，直至全額返還”等。
“地方政府與開(kāi)發(fā)商的利益永遠(yuǎn)是共生的。在地方政府看來(lái)，純粹做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不利于地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久發(fā)展，而如果發(fā)展旅游地產(chǎn)卻符合其長(zhǎng)期利益，而且旅游地產(chǎn)前期投資大、品牌效應(yīng)比較強(qiáng)，需要持續(xù)投資，所以政府也會(huì)做出一定的讓利�！敝械匦卸麻L(zhǎng)徐建平對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
不過(guò)，土地的誘惑，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是最為關(guān)鍵的。
在購(gòu)房者對(duì)高房?jī)r(jià)望樓興嘆時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)高地價(jià)亦是心有余悸。
“從開(kāi)發(fā)商趨利的角度來(lái)講，第一個(gè)因素就是土地價(jià)格。事實(shí)上，在拿地過(guò)程中，很多旅游地產(chǎn)地塊是沒(méi)有經(jīng)過(guò)招、拍、掛程序的，而往往是大型開(kāi)發(fā)商和地方政府經(jīng)過(guò)協(xié)商以后，走個(gè)過(guò)場(chǎng)而已。在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，地方政府急于改造當(dāng)?shù)芈浜蟮沫h(huán)境，包括舊村改造。在這種情況下，作為對(duì)開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)償，土地價(jià)格相對(duì)來(lái)講比較便宜。”
無(wú)利不起早。“當(dāng)開(kāi)發(fā)商第一步把地價(jià)拿下的時(shí)候，事實(shí)上就保證了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)�！彼味”硎尽�
相關(guān)人士曾于 2004年為華僑城旅游地產(chǎn)波托菲諾項(xiàng)目算過(guò)一筆賬：樓面地價(jià)不超過(guò)1600元/平方米，配套建設(shè)費(fèi)用400元/平方米，建安成本2300-2500元 /平方米，其他成本雜費(fèi)500元/平方米；按照不超過(guò)5000元/平方米的項(xiàng)目總承包和1萬(wàn)元/平方米的售價(jià)計(jì)算，其毛利率已達(dá)到50%。
旅游可以帶動(dòng)房地產(chǎn)
現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商普遍意識(shí)到，開(kāi)發(fā)商有自己的資源，自然可以將旅游與地產(chǎn)融合起來(lái)開(kāi)發(fā)，而且旅游地產(chǎn)項(xiàng)目拿地能夠得到政府的支持。世聯(lián)地產(chǎn)首席執(zhí)行官黎振偉對(duì)此表示，“最重要的是，旅游可以帶動(dòng)房地產(chǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其實(shí)是新的增長(zhǎng)點(diǎn)�！�
胡楠木表示，“開(kāi)發(fā)商很聰明，跟政府玩‘貓捉老鼠’的游戲。先圈地搞旅游，之后慢慢再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)。這可能是最好的方式，將品牌打出來(lái)之后地產(chǎn)升值空間會(huì)越來(lái)越大�！�
“旅游地產(chǎn)前期投資比較大，大部分旅游地產(chǎn)都是在邊緣地帶，對(duì)土地的增值必須投入基礎(chǔ)設(shè)施、旅游項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目等配套。這就相當(dāng)于政府投資基礎(chǔ)設(shè)施，最后的收益是通過(guò)土地增值來(lái)實(shí)現(xiàn)，而旅游地產(chǎn)的最終結(jié)果還是土地增值，將土地增值收益兌現(xiàn)成利潤(rùn)的話(huà)，還是得通過(guò)酒店產(chǎn)品或者住宅產(chǎn)品。”徐建平對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
“旅游地產(chǎn)，無(wú)非就是將地產(chǎn)功能雙重化，一方面滿(mǎn)足自己的需求，另一方面就是將閑置資源作為公共資源。這就是地方政府的初衷。”三亞天澤湖畔營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)胡楠木對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“除了土地成本，在運(yùn)作過(guò)程中，由土地成本到土地價(jià)值的鏈條與土地指標(biāo)有關(guān)。同樣是100畝地，不同的容積率，決定了土地價(jià)值的不同�！�
盡管是先旅游后地產(chǎn)的發(fā)展模式，華僑城依舊是旅游經(jīng)營(yíng)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最佳詮釋者。
根據(jù)2009年年報(bào)，華僑城實(shí)現(xiàn)旅游綜合業(yè)務(wù)收入37.16億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入22.47億元，前者的毛利率為42.36%，后者的毛利率為 58.06%。值得注意的是，旅游綜合業(yè)務(wù)收益的大幅提升則是來(lái)自于成都華僑城、上海華僑城和東部華僑城全面開(kāi)業(yè)，而往年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資收益對(duì)整體利潤(rùn)貢獻(xiàn)率甚至超過(guò)80%。
“國(guó)外旅游地產(chǎn)和國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的套路不一樣。國(guó)外旅游地產(chǎn)更注重酒店類(lèi)和高端住宅，而國(guó)內(nèi)反倒是開(kāi)發(fā)了另一類(lèi)旅游地產(chǎn)，就是以一個(gè)大的旅游區(qū)、生態(tài)城等模式為主題，并伴有大量大型居住區(qū)的住宅地產(chǎn)和部分酒店類(lèi)等商業(yè)地產(chǎn)。與過(guò)去的純住宅地產(chǎn)或者純商業(yè)地產(chǎn)相比，就相當(dāng)于若干個(gè)雞蛋放在一個(gè)籃子里，形成了產(chǎn)業(yè)組合的一個(gè)開(kāi)發(fā)模式。實(shí)際上，旅游地產(chǎn)就是旅游綜合體或者文化綜合體�！彼味”硎尽�
借旅游地產(chǎn)變相圈地
“就旅游地產(chǎn)，從全國(guó)來(lái)看，最成熟的就是海南，但是從真正的定義來(lái)講，海南并不具備真正的旅游房地產(chǎn)。我個(gè)人來(lái)看，旅游與地產(chǎn)的結(jié)合還不夠緊密，目前還是兩條線(xiàn)在走，還沒(méi)有接軌�！焙緦�(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
這亦是國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的一個(gè)怪圈，甚至被打上“借旅游地產(chǎn)之名變相圈地”的嫌疑。這或許是繼華僑城模式后，其他開(kāi)發(fā)商紛紛效仿卻無(wú)疾而終的緣故。
“在目前旅游地產(chǎn)的迅速拉升中，出現(xiàn)了一個(gè)重大的問(wèn)題。我們看到，在華僑城由旅游向地產(chǎn)擴(kuò)張的模式成功之后，各種所謂的‘偽旅游地產(chǎn)’或者‘仿旅游地產(chǎn)’就出現(xiàn)了，而且更多的是以純粹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)的�！彼味∪缡钦f(shuō)。
他繼續(xù)表示，“我們接觸過(guò)的幾個(gè)大項(xiàng)目都出現(xiàn)過(guò)這種問(wèn)題，他們?cè)谇捌诘囊?guī)劃根本就不能用，地方政府不批。當(dāng)開(kāi)發(fā)商給予承諾、地方政府交地之后，他們往往是集中力量蓋房子，他們拿出的規(guī)劃大多都是房地產(chǎn)規(guī)劃，然后是象征性地做了旅游項(xiàng)目的規(guī)劃，這是地方政府不能夠容忍的，所以很多項(xiàng)目都擱淺了�！�
早前，萬(wàn)達(dá)入主云南滇池國(guó)家旅游度假區(qū)亦是上演過(guò)這樣的插曲。
2003年，萬(wàn)達(dá)和昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)管理委員會(huì)簽訂協(xié)議，計(jì)劃在5000余畝滇池岸邊打造大型旅游度假項(xiàng)目，規(guī)劃中包括大型游樂(lè)園、湖濱高爾夫球場(chǎng)、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨(dú)立別墅等。然而，住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)至第六期，其主題公園卻遲遲未開(kāi)工。最終，昆明市政府于2007年從萬(wàn)達(dá)手中收回閑置已久的旅游項(xiàng)目土地。
“那是純住宅項(xiàng)目，談不上旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。”石雪清對(duì)此解釋道。
“現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商想做旅游地產(chǎn)，我要提醒他們：千萬(wàn)不要沿著純地產(chǎn)的路去走，要更多看到的是旅游綜合體的配套功能。開(kāi)發(fā)商必須擔(dān)當(dāng)起一定的政府功能，包括旅游配套和服務(wù)配套�！彼味∪缡钦f(shuō)。
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