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上海房產(chǎn)稅改革預(yù)期升溫 人均面積或成要素
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2010-12-31 9:33:55
蘭格鋼鐵 |
樹(shù)欲靜而風(fēng)不止。對(duì)上海樓市來(lái)說(shuō)，即將過(guò)去的2010年，房產(chǎn)稅之風(fēng)頻吹，而“靴子”落地，似已越來(lái)越近。
日前，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，明年將推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。聯(lián)系韓正市長(zhǎng)在上海市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上“做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)準(zhǔn)備”的表態(tài)，以及重慶市人民政府公開(kāi)表示“積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作”，可以預(yù)見(jiàn)，上海與重慶兩地，極有可能被列入首批試點(diǎn)城市名單。
有消息稱(chēng)，上海和重慶上報(bào)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，很有可能不一樣。重慶是從高檔房開(kāi)始征收，上�？赡芟葟男沦�(gòu)住房征收。
“人均面積”或成要素
過(guò)去數(shù)月，上海市房管局的一個(gè)機(jī)構(gòu)，頗引人注目。這就是被認(rèn)為“為征收房產(chǎn)稅鋪路”的上海房屋狀況信息中心，該中心目前正逐步完善。這可被視為一個(gè)搜索系統(tǒng)，通過(guò)它可以掌握上海目前所有的房屋狀況的信息。這一中心的成立，既能“摸清家底”，為房產(chǎn)稅何時(shí)出臺(tái)、如何征收、怎樣調(diào)整稅率，提供決策參考，又能為房產(chǎn)稅實(shí)施“落地”，提供一定的保障。
專(zhuān)家們認(rèn)為，上海房屋狀況信息中心的成立，彌補(bǔ)了此前房屋信息統(tǒng)計(jì)的“短板”。更重要的是，通過(guò)這個(gè)中心，可以比較精確地計(jì)算出不同情況下的“人均面積”，而這被視為征收房產(chǎn)稅的一大要素。
如果房產(chǎn)稅先從新購(gòu)住房征收，那么除了“人均面積”，還有一些要素也是關(guān)鍵。比如，如何定義“家庭”，又如何確定“新購(gòu)房產(chǎn)”的截止日期。對(duì)此，目前尚無(wú)官方說(shuō)法。不過(guò)按此前“滬十二條”調(diào)控細(xì)則，“家庭”主要是指夫妻雙方和未成年子女，如果成年子女買(mǎi)房算兩個(gè)家庭；而網(wǎng)上簽約日期，即為判斷是否“新購(gòu)房產(chǎn)”的截止日期。
存量房未必高枕無(wú)憂
目前，上海房產(chǎn)稅方案中央并未批復(fù)，“滬十二條”的調(diào)控效果，還需時(shí)間驗(yàn)證。因此，滬版房產(chǎn)稅具體條款仍可能出現(xiàn)變化。專(zhuān)家透露，即便上海房產(chǎn)稅先從新購(gòu)住房征稅，也不意味著存量房產(chǎn)可以“高枕無(wú)憂”。如果初步調(diào)控效果不佳，存量房也可能被征稅。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)主要是為了遏制房?jī)r(jià)快速上漲，使樓市健康穩(wěn)定發(fā)展。從調(diào)控手段來(lái)看，房產(chǎn)稅出臺(tái)不是一成不變的，政府可根據(jù)市場(chǎng)情況，通過(guò)稅率調(diào)節(jié)等“持續(xù)調(diào)控”。如果僅對(duì)新購(gòu)房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，不會(huì)起到積極效果。是否能像重慶那樣，擬對(duì)存量高檔房征收房產(chǎn)稅，或許能調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。
當(dāng)然，這其中存在“評(píng)估力量不足”的問(wèn)題。一般而言，存量房征稅是以“評(píng)估價(jià)”為計(jì)稅基礎(chǔ)，如果一套房“精準(zhǔn)評(píng)估”需3個(gè)工作日計(jì)算，則“精準(zhǔn)評(píng)估”出上海所有存量房的價(jià)格，需要數(shù)年甚至十幾年。而高達(dá)總房?jī)r(jià)0.5%的評(píng)估費(fèi)用，也是一大困擾。針對(duì)此，也有專(zhuān)家提出“模糊評(píng)估”，即以地段、房屋類(lèi)型等為標(biāo)準(zhǔn)，按不同檔次征稅。
避免誤傷自住消費(fèi)者
在上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅，還有一些細(xì)節(jié)，值得關(guān)注。
近年來(lái)，上海完善住房保障體系與房地產(chǎn)市場(chǎng)體系建設(shè)，堅(jiān)持的原則是“三個(gè)為主”，即以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品房為主。因此，歷來(lái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，都避免“誤傷”普通老百姓。如果試點(diǎn)房產(chǎn)稅，可以肯定的是將遏制投機(jī)性需求，普通市民不會(huì)受到太大影響。
而房產(chǎn)稅稅率，也有可能根據(jù)不同狀況，累進(jìn)變化。有消息稱(chēng)，根據(jù)擁有房屋套數(shù)的不同，年稅率可從0.8%至20%征收。擁有房產(chǎn)越多，稅率越高，以遏制投機(jī)性需求。
上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，從國(guó)家層面來(lái)看，今年我國(guó)已經(jīng)將房產(chǎn)稅改革納入發(fā)改委的年度工作計(jì)劃，并明確表示要“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)”。目前中央在選擇出臺(tái)時(shí)機(jī)，若明年春季房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱趨勢(shì)，房產(chǎn)稅出臺(tái)的可能性較大。
保障房比房產(chǎn)稅靠譜
12月26日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理溫家寶走進(jìn)中央人民廣播電臺(tái)直播間。在回答“房?jī)r(jià)總理說(shuō)了不算，總經(jīng)理說(shuō)了算”的說(shuō)法時(shí)，溫總理明確表示“總理應(yīng)該管的主要是保障性住房，解決的主要是中低收入者的問(wèn)題”。
由此可見(jiàn)，落實(shí)保障性需求，才是調(diào)控樓市的“根本之道”。限購(gòu)、限貸只是治標(biāo)，只有著力推進(jìn)保障房建設(shè)，才是樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)久之道。從這點(diǎn)來(lái)看，保障房比房產(chǎn)稅更靠譜。
上海這幾年，也正在全力建設(shè)保障性住房。上海的保障性住房體系是“四位一體”，分別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房和公共租賃房。按照發(fā)展思路，保障性住房之間還將設(shè)置“旁通道”，相互轉(zhuǎn)化。上海今年將有200萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用住房竣工、403萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用住房和806萬(wàn)平方米動(dòng)遷安置房開(kāi)工，明年將建設(shè)和籌措1500萬(wàn)平方米的保障性住房。
出于種種限制，可能試點(diǎn)的房產(chǎn)稅方案，或許相對(duì)寬松，只是代表一種方向，未必會(huì)成為開(kāi)發(fā)商們的“噩夢(mèng)”。但可以肯定的是，如果上海能夠完整建立保障性住房體系，那么房?jī)r(jià)調(diào)控的局面將徹底改觀。
(本文來(lái)源：新民晚報(bào)) |
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