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回建強(qiáng)：2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)平靜
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2010-12-31 14:51:08
蘭格鋼鐵 |
2010年又是一個(gè)可以載入中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史冊(cè)的年份。
密集調(diào)控是最顯著的特征之一，前后兩輪房地產(chǎn)調(diào)控貫穿了市場(chǎng)發(fā)展的全過程�！罢哒{(diào)控”與“房?jī)r(jià)過快上漲”兩者之間互為因果，相輔相成，成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的一個(gè)奇觀。
房地產(chǎn)調(diào)控從此前的一年一調(diào)，變?yōu)橐患疽徽{(diào)，調(diào)控的手段也逐步從經(jīng)濟(jì)手段向行政手段轉(zhuǎn)化。這種變化不能稱之為正常，但政策的頻頻出臺(tái)也向社會(huì)釋放了明確的信息：政府不希望房?jī)r(jià)大幅上漲，哪怕相關(guān)政策有負(fù)面影響。
實(shí)際上，政府對(duì)樓市的調(diào)控已經(jīng)走過了最艱難的階段。調(diào)控手段不但有短期的限購(gòu)、限貸政策，還有體制方面的根本性變化。住房保障工作的大力推行就是最大的變化。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新日前透露，今年全國(guó)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農(nóng)村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶；均超額完成年初國(guó)務(wù)院部署的任務(wù)。
根據(jù)規(guī)劃，“十二五”頭兩年，保障性住房的建設(shè)量在1800萬套左右。李克強(qiáng)副總理更是在公開場(chǎng)合宣布，2011年保障性住房要建設(shè)1000萬套。種種跡象表明，未來我國(guó)住房市場(chǎng)唱主角的是保障房，商品住宅的份額將逐步縮小。
在這樣的大格局下，所謂房?jī)r(jià)過高，上漲過快的問題遲早將得到解決。此前由于政府忽視住房保障責(zé)任，導(dǎo)致的居民低收入與高房?jī)r(jià)之間的扭曲關(guān)系將得到校正。
從市場(chǎng)發(fā)展情況看，2010年正處在保障房供應(yīng)量還不足、市場(chǎng)化商品住房依然占主導(dǎo)、各項(xiàng)法律法規(guī)依然不健全的特殊階段。商品住房依然是滿足大部分人自住需求和部分投資需求的產(chǎn)品。因此，我們可以發(fā)現(xiàn)，無論房地產(chǎn)調(diào)控政策多么頻繁、政策措施多么嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)總體上依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。
從全國(guó)范圍看，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比增幅都在7%以上，個(gè)別月份增幅在兩位數(shù)以上。從區(qū)域看，東部地區(qū)依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市盡管在個(gè)別月份受到調(diào)控政策的影響，出現(xiàn)了銷量下降，但價(jià)格方面卻始終保持穩(wěn)中有升，特別是在年末兩個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入了興奮階段，地王重現(xiàn)，樓市成交量環(huán)比暴增。按照今年的邏輯，接下來市場(chǎng)可能再次面對(duì)嚴(yán)厲的政策調(diào)控。
2010年的樓市毫無疑問打上了濃重的“調(diào)控”烙印，對(duì)于明年的走勢(shì)，筆者認(rèn)為要從以下幾點(diǎn)著眼：
其一，貨幣政策緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨缺錢困境。12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確立了明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策基調(diào)是寬松的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。對(duì)應(yīng)2010年“適度寬松”，“穩(wěn)健”的實(shí)質(zhì)就是緊縮。
年底央行接連提高存款準(zhǔn)備金率和年內(nèi)二次加息就是緊縮政策的實(shí)際表現(xiàn)，相信這僅僅是緊縮政策的開始。在這樣的背景下，明年新增貸款將會(huì)收縮，融資成本也將繼續(xù)提高。無論是開發(fā)信貸還是住房消費(fèi)信貸規(guī)模都會(huì)下降，這將直接影響開發(fā)企業(yè)的資金鏈。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體會(huì)面臨缺錢的困境。
其二，房地產(chǎn)調(diào)控政策依然會(huì)延續(xù)2010年的風(fēng)格。今年宏觀調(diào)控是季度式調(diào)控，從實(shí)際執(zhí)行效果看，短期效果還是比較積極的，在沒有更好的長(zhǎng)期穩(wěn)定政策之前，明年房地產(chǎn)政策調(diào)控依然是以短期應(yīng)急政策為主。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了非理性的繁榮，局部或全局的政策調(diào)控就有可能出現(xiàn)。房?jī)r(jià)與政策之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系依然會(huì)頻繁上演。
其三，住房保障真正進(jìn)入實(shí)際運(yùn)行和分配階段。2010年是新時(shí)期保障房大規(guī)模建設(shè)的元年，2011年則是保障房大規(guī)模配售或配租的元年。與此同時(shí)，保障房建設(shè)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)也日趨合理，公共租賃房在2011年的建設(shè)比例將大幅度地提升，并有可能成為今后一段時(shí)間我國(guó)保障住房的主要供應(yīng)形式。
其四，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式發(fā)生重大變化，明年必須要有方向性的選擇。由于未來住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，保障房的比重將占住房建設(shè)比重的六成以上，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理企業(yè)和中介企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略必須進(jìn)行調(diào)整，否則將跟不上時(shí)代的發(fā)展和市場(chǎng)的變化。(作者系北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司研究中心總監(jiān)) |
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