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樓市第三輪調控信號密集釋放 開發(fā)商擔心資本金比例提高
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2010-12-27 14:38:28
蘭格鋼鐵 |
網(wǎng)友最期待二套房停貸政策出臺開發(fā)商害怕上調資本金比例
一線城市再度頻現(xiàn)高價地塊，新房、二手房成交量的持續(xù)攀升，全國70個大中城市房價環(huán)比上漲……2010年即將過去，人們發(fā)現(xiàn)，政府已經(jīng)兩度出手調控的樓市依然與預期有差距。
雖然不少人認為樓市調控的當務之急是落實好現(xiàn)有的政策，但如果房價短期內出現(xiàn)繼續(xù)上漲，不排除已經(jīng)一再表示“調控房價絕不會退縮”的政府出臺第三輪調控的可能性。國土部月中有關加強房地產(chǎn)用地管理的通知以及上周末央行的加息，已經(jīng)讓人們提前嗅到了些許信號……
九成網(wǎng)友認為調控效果不大
進入12月，一線城市土地集中出讓，僅萬科不到一個月就支出逾百億；保利地產(chǎn)更在年內廣州爭奪白云新城地塊的過程中以樓面地價19632元/平方米、20605元/平方米，連續(xù)將廣州地王單價紀錄推向新的高度；連續(xù)大半年“低調”的華潤，也斥資在成都拿了一幅119畝的土地；近期很少在土地市場露面的和黃，和長江實業(yè)聯(lián)合在重慶及大連斥資近26億元拿地后，又以16.2億元拿下青浦趙巷地王……
不單單是在土地市場，在新房、二手房市場，北京、上海、深圳等地的新房、二手房成交量在歷經(jīng)此前的震蕩之后，在12月迎來了不同程度的回調……
本報進行的“樓市調控效果調查”顯示，在參與調查的網(wǎng)友中，九成認為由于執(zhí)行的不到位，二次調控收效甚微；7%的網(wǎng)友認為二次調控具有一定效果，對過快上漲的房價有一定抑制；3%的網(wǎng)友認為十分有效果，樓市遭到前所未有的打壓。在已經(jīng)出臺的調控措施中，參與調查的網(wǎng)友認為政府表態(tài)推進房產(chǎn)稅試點和暫停發(fā)放第三套房貸是打擊投資投機最有成效的調控措施，首付比例提高、限外令、調整交易環(huán)節(jié)稅費等政策影響甚微。
房價的一漲再漲讓63%的網(wǎng)友暫時擱置了購房計劃，僅有一成的網(wǎng)友表示出于剛性需求，將馬上出手購房，更多的網(wǎng)友則對樓市調控政策的進一步落實以及可能出現(xiàn)的第三輪調控充滿期待。
釋放第三輪調控信號
正因為上述這些原因，本月19日深夜國土部再度對外公布相關加強房地產(chǎn)用地管理的通知、央行25日的加息，以及住建部昨日起上調的公積金存貸款利率，被外界解讀為新一輪樓市調控的急先鋒，國務院總理溫家寶昨日做客中央人民廣播電臺時表示下一步要加大保障房建設力度和抑制投機，也被解讀為再度點燃了第三輪樓市調控的信號。
北京中原地產(chǎn)三級市場部研究總監(jiān)張大偉認為，從4月和9月的兩次調控看，全國各地房價依然維持上漲。特別是9月以來全國房價連續(xù)3個月上漲，使得調控政策的作用再次受到質疑，而總理的表態(tài)再次表明了監(jiān)管層對目前房價的擔憂。“目前房價依然超過合理水平。特別是12月19日國土部的通知以及央行上調存貸款利率、公積金存貸款利率隨之上調，都已經(jīng)明確了第三輪調控很可能將再次開始�！�
而在本報進行的網(wǎng)絡調查中，31%的網(wǎng)友認為信貸政策的變化對自己購房最有影響，稅費、限購、保障房等緊隨其后，正因如此，在被問及如果相關部門啟動第三輪的樓市調控政策，最期待哪些措施能夠落地時，提高貸款利率或干脆暫停二套房貸成為21%購房者心目中最期待的調控政策，而房產(chǎn)稅的出臺、增加保障房建設力度以及國土部公布囤地炒地名單分別以20%、19%和16%位列第二、第三、第四名。
開發(fā)商擔心資本金比例提高
“除了措施落實問題，二次調控沒有解決的一個關鍵是開發(fā)商的資金鏈依然十分充裕，沒有降價的動力�！痹�21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾看來，未來調控除了可能出臺的房產(chǎn)稅以外，針對開發(fā)商資金鏈的調控也應是其中之一。
前日的加息便被業(yè)內解讀為調控起點，相比于加息，開發(fā)商此時最擔憂的卻是資本金比例的上調。“現(xiàn)在已經(jīng)是30%到35%了，這里面還有很多是通過其他渠道進來的，如果再提不知道會怎樣�！表椖抠Y本金比例是指開發(fā)商擁有資金占其全部開發(fā)資金的比例，即自有資金比例。自有資金比例降低后，開發(fā)商貸款門檻更低，可以用更少的資金貸到更多的款。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者，自此前國務院調整固定資產(chǎn)投資項目的資本金比例，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從20%調至30%甚至35%以后，開發(fā)商利用信貸杠桿進行的擴張收緊了很多�！疤岣哔Y本金比例就是提高了融資門檻，一個擁有國企背景的開發(fā)商，開發(fā)一個規(guī)模100億元的項目，前期投入30億元便可操作，最終流水達到200億元也不為過，如果提到50%，資金壓力幾乎是增大了一倍�！�
但這位開發(fā)商同時指出，從目前加大供應的調控基調來看，由于提高資本金比例直接的影響便是供應量的減少，因此短期內可能難以成行。“但不排除政府有保有壓，就是加大保障房層面的建設，通過墊付、補貼的形式將保障房的資本金比例降低，而對于商品房這塊，特別是低容積率的項目，將有可能大幅提高�！�
調控有望成為常態(tài)
“已經(jīng)出臺的樓市調控措施實際上已經(jīng)非常的嚴厲了，只要能夠落實到位，效果應該是值得期待的，但并不排除在萬不得已的情況下，政府拋出新的儲備政策。”楊紅旭認為，“現(xiàn)在的問題是有一些政策沒有執(zhí)行到位，特別是在地方，限購與信貸政策方面，地方政府包括商業(yè)銀行可能還沒有落實到位。例如有些城市出了限購措施，但細則一直未出臺，限購有政策但沒有落到實處�！�
中原集團研究董事程澐則指出，我國房地產(chǎn)市場所面臨的根本性矛盾，即市場化過度而保障房缺失短期內無法緩解之時，調控將成為常態(tài)，從而為緩解市場的供求矛盾爭取時間和空間。因此，2011年房地產(chǎn)市場調控依然面臨從緊的壓力�！敖陿鞘姓{控的效果明顯受到銀行信貸的執(zhí)行尺度、地方政府的執(zhí)行力度、輿情監(jiān)督的程度這三大要素的左右。在'增供應，遏需求’的調控指向被再次明確之下，2011年將繼續(xù)為2010年調控尚未達成的目標而努力�！�
在楊紅旭看來，房價上漲一旦難以抑制，短期之內可能會推出房產(chǎn)稅試點，通過房產(chǎn)稅，可能會起到短期抑制投資需求和穩(wěn)定房價的作用。 |
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