[導(dǎo)讀：房地產(chǎn)正在重回投資保值、對抗通貨膨脹的選項(xiàng)，房價(jià)預(yù)期依然可能繼續(xù)拉高，房價(jià)短期內(nèi)可能繼續(xù)上漲，至少開發(fā)商或持房者主動降價(jià)的動力可能不大……本文內(nèi)容系個人觀點(diǎn)，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機(jī)構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對文中提及的個人或機(jī)構(gòu)的評價(jià)。]

    出乎許多人或機(jī)構(gòu)的預(yù)料，中國人民銀行2010年12月25日宣布2010年的第二次加息，自2010年12月26日起，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。此前，幾乎絕大多數(shù)預(yù)測分析認(rèn)為，在年底之前央行不會進(jìn)行二次加息。不過，央行這次加息，并不出我之所料，正如所預(yù)期的如期而至。11月26日，本文作者陳真誠在《云南信息報(bào)》發(fā)表的專欄文章“年內(nèi)或加息50基點(diǎn)致樓市滯漲”（網(wǎng)絡(luò)版地址http://www.ynxxb.com/content/2010-11/26/N93516908611.aspx）的結(jié)尾段中寫到：“可以預(yù)期......央行在年內(nèi)可能還將上調(diào)準(zhǔn)備金率1-2次，并加息25-50個基點(diǎn)，并釋放出將來繼續(xù)加息的信號”。接著，12月10日，發(fā)表博客文章“再上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5%年內(nèi)或繼續(xù)加息”（博客地址http://chenzhencheng.blog.sohu.com/164139263.html）的倒數(shù)第二段中寫到：“盡管央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，但依然不排除年內(nèi)繼續(xù)加息的可能。預(yù)期將可能加息25-50個基點(diǎn)，不排除50個基點(diǎn)的可能。如果年內(nèi)繼續(xù)加息，則其宣布加息的時(shí)間可能在中央經(jīng)濟(jì)工作會議結(jié)束后或其后約10個工作日”。事實(shí)上，這些預(yù)測是基本上準(zhǔn)確的，不但央行于2010年12月20日起再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，又決定自2010年12月26日起再加息0.25個百分點(diǎn)，而且時(shí)間上也基本吻合，2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會議于2010年12月1 2日閉幕，從12月13日起算，至12月25日宣布再加息，期間相隔12天，正是中央經(jīng)濟(jì)工作會議結(jié)束后約10個工作日。

    只是，由于通貨膨脹已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，公眾對于通貨膨脹、資產(chǎn)泡沫膨脹等幾乎形成了一致性預(yù)期，并采取或即將采取幾乎一致性的應(yīng)對行為，而央行的加息反應(yīng)太慢，時(shí)間拖得太久，且這次加息明顯幅度不夠，這次加息后負(fù)利率幅度依然高達(dá)2.35%，打擊通貨膨脹的力度明顯有限，央行在打擊通貨膨脹的態(tài)度和行動措施上依然顯得保守。

    就調(diào)控見效不明顯的房地產(chǎn)市場而言，雖然央行已于12月25日宣布了加息，釋放了政府打擊通貨膨脹的態(tài)度和信號，并通過提高資金價(jià)格而抬高了持房養(yǎng)房成本，并將在一定程度上影響房價(jià)、房地產(chǎn)投資回報(bào)及房地產(chǎn)市場走勢預(yù)期，將有利于打擊投資購房、投資炒房、囤房囤地，有利于房地產(chǎn)調(diào)控。這次加息，或?qū)⒓觿∈袌鲇^望，導(dǎo)致部分準(zhǔn)備買房者放棄買房，部分持房者對外拋售，市場成交下降，對房地產(chǎn)市場形成一定的沖擊。只是，由于通貨膨脹已經(jīng)嚴(yán)重，利率依然為負(fù)且幅度不小，且房地產(chǎn)調(diào)控具有了一定的耐藥性，市勢具有一定的慣性，市場對加息需要一個反應(yīng)過程，因此，在短期內(nèi)，房價(jià)或還將繼續(xù)堅(jiān)挺甚至繼續(xù)上漲，或下降的動力不大，即便下降但降幅不太明顯。這樣，房地產(chǎn)市場或?qū)⒓铀龠M(jìn)入滯漲期。鑒于這個基本判斷，鑒于目前房地產(chǎn)市場實(shí)際情勢，便將本文作者陳真誠11月26日在《云南信息報(bào)》發(fā)表的文章內(nèi)容在博客中轉(zhuǎn)貼發(fā)表，希望相關(guān)思維方法和觀點(diǎn)分析能供相關(guān)機(jī)構(gòu)、人士提供參考：

    事實(shí)上，應(yīng)該說，自從重啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控后，調(diào)控力度一直不斷加碼，不能不承認(rèn)其“史上最嚴(yán)”的招牌可謂實(shí)至名歸。但不得不說的是，盡管系列調(diào)控政策已在一定程度上見效，但依然有限。而至如今，基于目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場形勢而言，由于通貨膨脹、負(fù)利率、資產(chǎn)泡沫等因素的推動，房價(jià)預(yù)期可能再次被推高。

    回頭看看這輪房地產(chǎn)調(diào)控和今年房地產(chǎn)市場走勢，便不難發(fā)現(xiàn)，正是通貨膨脹、負(fù)利率、資產(chǎn)泡沫等等與“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控形成了最強(qiáng)力的對沖，而央行不太愿意連續(xù)或大幅度加息，盡管要求加息的呼聲不斷。直至如今，通貨膨脹越來越厲害，負(fù)利率越拉越大，資產(chǎn)泡沫越吹越大，普天之下一片物價(jià)上漲聲，在美國加印鈔票的推動下，央行終于收緊貨幣政策。只是，按照目前做法，效果不很樂觀。

    為打擊通貨膨脹，除2010年10月20日一次象征性加息0.25外，9天之內(nèi)央行兩次宣布上調(diào)準(zhǔn)備金率各0.5%。按照10月末人民幣存款余額為70.28萬億元估算，兩次上調(diào)準(zhǔn)備金率各0.5%，總共將凍結(jié)銀行體系流動性約7000億元。只是，這只能約對沖掉10月份一個月7003億元存款搬家所形成的流動性，對今年的信貸和流動性總量規(guī)模影響不大。

    首先是，決策層早先設(shè)定今年全年新增信貸總額為7.5萬億，前10個月已增加了近7萬億，預(yù)期全年不會少于7.5萬億，還很可能會突破。因此，本文作者陳真誠認(rèn)為，上調(diào)準(zhǔn)備金率對今年的信貸投放沒多大影響，短期內(nèi)對貸款所形成的流動性影響不大。

    其次，在通貨膨脹、負(fù)利率等因素影響下，存款從4月份就開始從銀行搬家。10月份，僅一個月就搬家了7003億元。由于通脹日趨嚴(yán)重，10月份負(fù)利率比9月份拉大，11月、12月可能將繼續(xù)這個趨勢。僅對沖這3個月的存款搬家所形成的流動性，就需至少上調(diào)6次準(zhǔn)備金率。如果加上去年和今年大規(guī)模信貸投放所形成的過剩流動性，則至少需上調(diào)8次以上，而這需要一個漫長的過程。

    再則，美國推出第二輪量化寬松貨幣政策，向市場投放巨量流動性，而中國的市場實(shí)際利率與官方的名義利率相差懸殊，或會有相當(dāng)多的熱錢流入形成流動性。

如此看來，盡管今年已經(jīng)6次上調(diào)了準(zhǔn)備金率，但流動性依然充足。如果不連續(xù)大幅加息解決負(fù)利率問題，除非連續(xù)多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大規(guī)模壓縮明年的信貸規(guī)模，在回收流動性方面一時(shí)難見大效。進(jìn)而，如果不讓負(fù)利率轉(zhuǎn)正，不讓市場流動性回歸適中，不叫停壟斷性、公共性商品、的漲價(jià)行為以消除其在物價(jià)上漲上的“帶頭大哥”式的影響，不把已漲價(jià)的物價(jià)打回原形，默認(rèn)已漲之事實(shí)，或保護(hù)已漲之“成果”，通貨膨脹之勢則依然可能繼續(xù)，并可能引發(fā)公眾對抗調(diào)控的行為。企業(yè)可能會變著法子讓產(chǎn)品漲價(jià)，以彌補(bǔ)損失。對老百姓來說，只有兩條路可走，沒錢的只能被動接受損失，有錢的則選擇繼續(xù)購買房地產(chǎn)等商品作為投資，以求能使財(cái)產(chǎn)保值，對抗通貨膨脹。

    就這樣，在通貨膨脹、資產(chǎn)泡沫膨脹（或預(yù)期）之下，盡管政府依然在繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控，但房地產(chǎn)正在重回投資保值、對抗通貨膨脹的選項(xiàng)，本文作者陳真誠認(rèn)為，房價(jià)預(yù)期依然可能繼續(xù)拉高，房價(jià)短期內(nèi)可能繼續(xù)上漲，至少開發(fā)商或持房者主動降價(jià)的動力可能不大。

    不過，也要看到的是，相對房價(jià)而言，通貨膨脹對社會經(jīng)濟(jì)各方面的影響要大得多，尤其對民生的影響更直接，因此，政府或?qū)⒉扇”确績r(jià)調(diào)控更嚴(yán)厲或更直接的措施來打擊通貨膨脹。由于上調(diào)準(zhǔn)備金率見效慢，而且不影響資金價(jià)格、投資成本，央行肯定將繼續(xù)使用上調(diào)準(zhǔn)備金率和加息雙管齊下的調(diào)控措施，盡管只是“亡羊補(bǔ)牢”。

    可以預(yù)期，基于目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、通貨膨脹和房地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)，央行在年內(nèi)可能還將上調(diào)準(zhǔn)備金率1-2次，并加息25-50個基點(diǎn)，并釋放出將來繼續(xù)加息的信號。盡管一時(shí)難以讓負(fù)利率轉(zhuǎn)正，通貨膨脹還將繼續(xù)，但房價(jià)上漲預(yù)期依然存在，開發(fā)商及持房者不愿意主動降價(jià)，只是將重創(chuàng)房地產(chǎn)市場，可能會有更多人選擇觀望或棄購。這樣，成交量就可能下降，而房價(jià)可能依然堅(jiān)挺，市場就可能迎來滯漲……

（來源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：陳真誠）

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