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商務(wù)部六條限外令 禁止外資買賣境內(nèi)物業(yè)套利
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2010-12-23 9:39:47
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商務(wù)部再發(fā)“限外令”，加強(qiáng)審查外匯流入類房地產(chǎn)項(xiàng)目
商務(wù)部版六條“限外令”
切實(shí)加強(qiáng)涉及外匯流入類房地產(chǎn)項(xiàng)目的審查。
對境外資本在境內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，不得通過購買、出售境內(nèi)已建/在建房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行套利。
不得審批涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的投資性公司。
嚴(yán)格審核返程投資類房地產(chǎn)企業(yè)，嚴(yán)格控制以返程投資方式設(shè)立境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。
進(jìn)一步加強(qiáng)對并購、股權(quán)出資等方式新設(shè)/增資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核。
加強(qiáng)對當(dāng)?shù)卣猩桃Y工作的服務(wù)與指導(dǎo)，積極發(fā)展綠色節(jié)能環(huán)保建筑。
針對外資加速流入中國樓市，商務(wù)部正加大審查力度，對跨境投融資活動(dòng)加強(qiáng)監(jiān)控和防范，抑制投機(jī)性投資。
近日，商務(wù)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)業(yè)審批備案管理的通知》(下稱《通知》)，要求進(jìn)一步加強(qiáng)對并購、股權(quán)出資等方式新設(shè)或增資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核；對境外資本在境內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，不得通過購買、出售境內(nèi)已建/在建房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行套利。這份《通知》的簽署日期為今年11月22日。
業(yè)內(nèi)人士稱，如果執(zhí)行嚴(yán)格，境外資本流入境內(nèi)項(xiàng)目難度將加大，投資獲利行為將受抑制。
今年11月，國家外匯管理局曾發(fā)布規(guī)定，要求境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房，在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
外商投資性房產(chǎn)公司不批
商務(wù)部表示，各地商務(wù)主管部門要加強(qiáng)涉及外匯流入類房地產(chǎn)項(xiàng)目的審查。省級商務(wù)主管部門在核對備案材料時(shí)，重點(diǎn)應(yīng)就土地文件的完整性進(jìn)行復(fù)核，包括：項(xiàng)目單位提交的開發(fā)商與土地管理部門簽署的國有土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)證等土地成交證明材料。法律規(guī)定無需采用招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式的，要提供由土地管理部門出具的符合國家土地管理規(guī)定的證明材料。《通知》還稱，商務(wù)部將在原有基礎(chǔ)上對上述材料加大抽查力度。
專家稱，此次政策出臺(tái)，說明國家對于外資流入房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)十分重視，“如果境外資金繼續(xù)流入境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，會(huì)沖擊房地產(chǎn)的調(diào)控力度�！�
國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的一份數(shù)據(jù)顯示，近期中國房地產(chǎn)領(lǐng)域吸收外資的增速在加快。該數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元，同比增長31.2%；其中國內(nèi)貸款11245億元，同比增長25%；利用外資656億元，同比增長59%。
商務(wù)部《通知》強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)對跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控以及對房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的防范，抑制投機(jī)性投資。對境外資本在境內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，不得通過購買、出售境內(nèi)已建/在建房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行套利。商務(wù)部將會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、外匯局等有關(guān)部門對此類項(xiàng)目備案材料嚴(yán)格審查。
近些年，外資機(jī)構(gòu)是中國物業(yè)收購、套現(xiàn)的常客，摩根大通、花旗、麥格理等都陸續(xù)拋售過其所持的中國物業(yè)，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，其中不少公司的投資回報(bào)率超過100%。
對此，有不愿透露姓名的開發(fā)商表示，新的政策打擊的是境外資金通過購買然后出售境內(nèi)物業(yè)套利，未來境外企業(yè)可能只可通過自主開發(fā)為主的盈利模式。包括股權(quán)出資、并購來獲得項(xiàng)目的方式，可能也會(huì)因?yàn)樯婕岸唐谔赚F(xiàn)，審批難度將加大。
《通知》還明確，外商設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的投資性公司，將不予審批。對于外商以返程投資(注：返程投資是指境內(nèi)投資者將其持有的貨幣資本或股權(quán)轉(zhuǎn)移到境外，再作為直接投資投入境內(nèi)的行為。)方式設(shè)立境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，以及以并購、股權(quán)出資等方式新設(shè)/增資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，《通知》稱將“進(jìn)一步加強(qiáng)審核監(jiān)督”、“嚴(yán)格控制”。
辦公物業(yè)料受抑制最明顯
同策研究咨詢與研究部主任夏宇稱，相對來說，住宅樓回報(bào)率低，受調(diào)控影響大，因此很大部分境外資金都是流入辦公樓和商鋪，后者才是監(jiān)控的重點(diǎn)。
中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)上海事業(yè)部項(xiàng)目總監(jiān)付琦也表示，境內(nèi)房地產(chǎn)市場中外資比例并不算大，境外資金大多選擇以收購物業(yè)為主。從《通知》內(nèi)容來看，境外資本收購境內(nèi)物業(yè)將進(jìn)一步受限，其中受抑制最為明顯的應(yīng)該是辦公物業(yè)。
不過，陳晟表示，要分清哪些收購是投資，哪些是為了炒作，這是十分困難的。但至少，加強(qiáng)對境外房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，可以在一定程度上控制境外資金流入境內(nèi)樓市�！凹词雇赓Y在境外可以輕松獲得貸款支持，這筆資金也將無法輕易流入境內(nèi)，某種程度上拉近了境內(nèi)和境外房企的融資水平�！�
據(jù)一位會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人介紹，此前一些境外資金投資境內(nèi)房地產(chǎn)，主要通過股東貸款的方式進(jìn)行融資。項(xiàng)目盈利之后，國內(nèi)的項(xiàng)目合作伙伴直接還貸，資金可以靈活跨境運(yùn)作。目前，境外企業(yè)如果要開發(fā)境內(nèi)的物業(yè)，必須通過增加注冊資本金的方式，并且在項(xiàng)目完成后，才能撤資。就此而言，商務(wù)部此番出臺(tái)的《通知》，對外匯資金的監(jiān)管將更加嚴(yán)格。(東方早報(bào)) |
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