2009年，綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平親歷了“冰火兩重天”，被外界認(rèn)為頗具賭性的宋衛(wèi)平將綠城推上了銷售亞軍的寶座，因此一度意氣風(fēng)發(fā)，并且豪言：3-5年超過萬科，銷售額達(dá)到800億-1000億元，2010年的銷售目標(biāo)是670億元。
如今，萬科已昂首跨過1000億元門檻，而綠城公布的截至2010年11月30日的業(yè)績卻顯示，集團(tuán)74個(gè)在售項(xiàng)目累計(jì)銷售額達(dá)468億元，預(yù)計(jì)全年銷售業(yè)績與去年持平�！安粷M意！”宋衛(wèi)平對這一業(yè)績直截了當(dāng)?shù)氐嘏u。
綠城與萬科的距離又一次拉大，而此番宋衛(wèi)平卻平靜得讓人出乎意料，只是向時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了小小的無可奈何，“如果股東通過決議，增加兩三百億元的買地錢，3年以后就能趕上萬科，我們就少這兩三百億，一文錢難倒英雄漢，沒辦法�！�
12月10日，“綠城中國2010年投資者懇談會”在杭州召開，宋衛(wèi)平、綠城集團(tuán)常務(wù)副董事長壽柏年、副董事長羅釗明等核心高管團(tuán)隊(duì)悉數(shù)到場，在面對媒體的一個(gè)多小時(shí)里，宋衛(wèi)平依舊是煙不離手，一支接一支地猛抽，但似乎沒有絲毫焦慮，而是以一貫的幽默、犀利、敏捷對待一個(gè)又一個(gè)發(fā)問。
趕超萬科失利是因?yàn)槿卞X
綠城公布的數(shù)據(jù)顯示，綠城以滿足3年發(fā)展所需作為土地儲備總體規(guī)�？刂颇繕�(biāo)，本年度分別取得位于浙江省內(nèi)的杭州、舟山、德清、臨安、寧波和上海、北京、新疆、江蘇、河北、山東等18幅優(yōu)質(zhì)土地，新增土地規(guī)劃總建筑面積511萬平方米。未來土地?cái)U(kuò)張仍將集中在以上海、浙江為中心的長三角區(qū)域及以北京、山東為中心的環(huán)渤海區(qū)域。
截至11月30日，綠城本年度新開工面積681萬平方米，在建、代建項(xiàng)目108個(gè)，土地儲備規(guī)劃總建筑面積超過3500萬平方米，權(quán)益建筑面積超過2300萬平方米。
11月18日，就在武漢萬科發(fā)布公告，旗下在售5個(gè)樓盤共同推出優(yōu)惠聯(lián)動，每周每樓盤各推出10套“一口價(jià)”特供房源、購房即送11888元家電等促銷活動之時(shí)，11月21日，綠城集團(tuán)卻宣布上調(diào)北京誠園項(xiàng)目售價(jià)，每平方米價(jià)格漲幅超過了1000元。
“我們制定670億元的目標(biāo)時(shí)，并沒有預(yù)計(jì)到調(diào)控會出現(xiàn)幾輪，如果只有一輪的話，我們現(xiàn)在也能完成目標(biāo)。9-10月又開始調(diào)控，如果我們降價(jià)，完成670億元也沒有問題，但是沒有必要降價(jià)�！眽郯啬晗驎r(shí)代周報(bào)記者表示。
12月，綠城仍然在做最后沖刺，僅上海綠城玫瑰園12日開盤當(dāng)天，不到兩個(gè)小時(shí)，就銷售了11套總價(jià)3000萬元以上的別墅，刷新了滬上又一個(gè)銷售紀(jì)錄。
“像我們這樣一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)，最大的困擾就是買地的錢永遠(yuǎn)不夠，我們在1個(gè)月之前做過一個(gè)分析，萬科用于他們業(yè)務(wù)發(fā)展過程當(dāng)中的資金是大于等于1200億元，我們自有資金只有100億元左右，合作伙伴的錢不到100億元，全部的本錢大概200億元，我們現(xiàn)在用這樣一個(gè)本錢來支撐每年大于500億元的銷售收入，維系3000多萬平方米的土地儲備，這會變得非常累�！彼涡l(wèi)平直言。
宋衛(wèi)平無奈地表示，“確實(shí)我們在投入運(yùn)營的資金上面與其他幾家比不是一個(gè)數(shù)量級，差得太遠(yuǎn)了，前面幾名里面只有我們這一家是社會投資者加上我們自己，其他全都有比較好的國資背景。如果股東通過決議，增加兩三百億的買地錢，三年以后就能趕上萬科，我們就少這兩三百億，一文錢難倒英雄漢，沒辦法。”
雖然如此，宋衛(wèi)平并沒有放棄趕超萬科的目標(biāo)，“我在小學(xué)的時(shí)候就從來沒有考過第二名，這是應(yīng)該有的志向，年齡越來越大以后，心態(tài)越來越好，我看到別人好，我向別人學(xué)�！�
與龍湖取長補(bǔ)短
日前，綠城與龍湖地產(chǎn)在杭州西子湖畔召開了“密室會議”，宋衛(wèi)平與龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍分別率領(lǐng)雙方高管團(tuán)隊(duì)悉數(shù)到場，雙方最后達(dá)成一致共識，每年召開3-5天的聯(lián)席會議，互相學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)和探討不足的地方。
對于雙方是否會有更深層次的合作，宋衛(wèi)平向時(shí)代周報(bào)記者予以否認(rèn)，“吳亞軍是一個(gè)非常好的合作伙伴，但我們合作的可能性不大，她也缺錢，我們也缺錢，我們有的優(yōu)勢他們有，他們有的優(yōu)勢我們也有�！�
但宋衛(wèi)平對吳亞軍絲毫不吝溢美之詞，幾年前，宋衛(wèi)平還專門帶了100多人，去重慶參觀龍湖地產(chǎn)的樓盤，這趟學(xué)習(xí)的費(fèi)用就花了60多萬元。
“她的辦公室管理很多地方比我們做得好，企業(yè)文化三點(diǎn)給我印象很深，快樂的工作，金錢的自由，心靈的寧靜。她是女老板，但具有男人氣魄，非常細(xì)膩，非常陽光，心態(tài)非常好，人也非常大氣，信心非常堅(jiān)定。”宋衛(wèi)平用了一連串的“非�！毙稳輩莵嗆�。
“我建議你們把我們公司股票拋售一部分，去買他們股票，只要有她在，他們股票應(yīng)該是不錯(cuò)的�！彼涡l(wèi)平調(diào)侃道。
但宋衛(wèi)平不服輸?shù)男愿袷冀K沒變，“包括龍湖在內(nèi)，我們最多是并列第一，我們不能容忍它成為第一�！�
100代建項(xiàng)目力爭沖千億
“有的時(shí)候回過頭來看，我們就靠那么點(diǎn)錢把企業(yè)做到這么大的規(guī)模，也不知道怎么做起來的，現(xiàn)在干脆去做無本生意算了，去做‘長工’。如果做到1000億元，綠城中國賬面上的收益應(yīng)該有20億元左右�！彼涡l(wèi)平說。
于是，綠城在今年9月份成立了綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，短短3個(gè)月，綠城建設(shè)商業(yè)代建簽約項(xiàng)目已達(dá)20多個(gè)，簽約總金額達(dá)500億元，總建筑面積337萬平方米，代建項(xiàng)目分布浙江、上海、江蘇、福建、山東、河南等地。
宋衛(wèi)平毫不諱言，“富有富的做法，窮有窮的做法，沒錢買地或者是很少錢買地就想出這個(gè)辦法來，一方面是逼出來的，另一方面作為一個(gè)業(yè)者，希望能夠?yàn)楦嗳嗽旆孔�，全國比我們房子做得好的最多是一家、半家，不可能是兩家、三家，因�(yàn)橛羞@個(gè)自信，所以我們認(rèn)為這塊地交給別人做不如交給我們做�！�
宋衛(wèi)平骨子里流露出的自信，甚至讓人覺得有些自負(fù)。所謂“半家”，指的是星河灣。宋衛(wèi)平認(rèn)為，黃文仔往往把實(shí)力押在個(gè)別一兩個(gè)項(xiàng)目上，三四年前，宋衛(wèi)平曾特意帶隊(duì)去星河灣學(xué)習(xí)精裝修。宋衛(wèi)平稱目前綠城的精裝修在個(gè)別方面，已經(jīng)超過或達(dá)到星河灣的水平。所謂“一家”，則是頻頻與綠城互動的龍湖地產(chǎn)。
宋衛(wèi)平希望代建項(xiàng)目每年能夠以50-100個(gè)項(xiàng)目來維持或者增加，這樣5年之內(nèi)它的銷量會上1000億元，有可能做成銷售額最大的一個(gè)公司，并且超過綠城中國。
“所謂代建模式就是，我們跟合作伙伴有一個(gè)基本的銷售額溝通，幫它將公司的價(jià)值提升10%-20%，平均數(shù)15%，我們拿7%，對方享有8%，我有整個(gè)公司品牌的風(fēng)險(xiǎn)，對方風(fēng)險(xiǎn)是買地的錢，兩家有共同的利益訴求。但我們做這個(gè)‘長工’要替‘地主’考慮，要不然做完一單就沒有了。我們做代建項(xiàng)目比做綠城中國的項(xiàng)目還要用心，讓人家信賴我們。我們希望每個(gè)項(xiàng)目對銷售的貢獻(xiàn)率是在6億-8億元之間，三五年以后每個(gè)項(xiàng)目會達(dá)到10億元，100個(gè)項(xiàng)目就是1000 億元�！彼涡l(wèi)平對代建模式充滿了憧憬。
今年綠城最大的突破莫過于此，創(chuàng)建了一個(gè)新的發(fā)展模式，在不增加負(fù)債率的前提下，挖掘了新的利潤增長點(diǎn)。沒錢的時(shí)候，可以用小的戰(zhàn)略合作伙伴的錢，用綠城的品牌去圈地，宋衛(wèi)平認(rèn)為，這個(gè)模式是很多公司學(xué)不了的。
錢很少的情況下綠城又會如何應(yīng)對呢？宋衛(wèi)平透露，綠城正在籌備房地產(chǎn)股權(quán)基金，預(yù)計(jì)明年半年度的時(shí)候可以公布，“去等待一個(gè)有錢的可能性”。
綠城自始至終沒有擺脫過負(fù)債率高企的詬病，而宋衛(wèi)平卻仍然堅(jiān)持自己的一套理論，對這種“指責(zé)”嗤之以鼻：“那套數(shù)據(jù)系統(tǒng)是一個(gè)方法論，是金融系統(tǒng)評估企業(yè)狀態(tài)的一個(gè)參數(shù)而已，它僅僅是一個(gè)指標(biāo)。我們土地儲備是什么，是資產(chǎn)還是負(fù)債？買地的錢是借來的，沖抵以后，土地有溢價(jià)，這是一個(gè)最簡單的問題。我負(fù)債 100億元，放了3年，土地已經(jīng)升值到了300億元，但負(fù)債表上還是負(fù)債100億元。這個(gè)賬怎么算？”
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