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再加息預(yù)期升溫地產(chǎn)商資金鏈決戰(zhàn)百日
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2010-10-29 10:35:43
蘭格鋼鐵 |
10月26日，保利地產(chǎn)發(fā)布了三季報(bào)，“萬保招金”四大龍頭前三季度業(yè)績(jī)情況全部出爐。雖然多家地產(chǎn)商均受益于三季度銷售量回升而增加了資金回籠，但年度銷售目標(biāo)依然普遍難以實(shí)現(xiàn)。
隨著加息周期預(yù)期的增加和次調(diào)控的不期而至，2007年的6次加息和房?jī)r(jià)反升一幕恐難重演。分析人士認(rèn)為，如果真的進(jìn)入加息周期，除了降價(jià)以回籠資金，地產(chǎn)商別無融資路徑。
某地產(chǎn)研究人士稱，綜合來看，從4月份開始的調(diào)控，前4個(gè)月是地產(chǎn)商在博弈和假摔中略勝一籌；從9月到年底的這4個(gè)月，地產(chǎn)商面對(duì)各種融資路徑被堵，已成強(qiáng)弩之末；年底至2011年初將是真正的房?jī)r(jià)決戰(zhàn)時(shí)刻。
最后的晚餐因2009年下半年火旺銷售帶來的資金流，地產(chǎn)商面對(duì)4月開啟的宏觀調(diào)控顯得從容不迫，并令房?jī)r(jià)演繹了一場(chǎng)徹底的假摔。而三季度銷售量的回暖，使地產(chǎn)商對(duì)二次調(diào)控似乎又有了騰挪和博弈的空間。
在調(diào)控持續(xù)漸緊中，經(jīng)歷了董事會(huì)變局風(fēng)波后的金地變得日趨謹(jǐn)慎，為了挽回上半年銷售頹勢(shì)，三季度重心就是瘋狂做銷售。金地前6個(gè)月的簽約銷售面積、簽約銷售金額分別僅為48.3萬㎡、53.76億元，而在7-9月，其簽約銷售面積依次為8.92萬㎡、26.59萬㎡、49.39萬㎡。這意味著金地三季度簽約銷售面積、簽約銷售金額分別占到1-9月的63.74%、65.02%。
有同樣表現(xiàn)力的還有萬科。萬科7-9月實(shí)現(xiàn)銷售面積280.9萬㎡，銷售金額346.4億元，后兩個(gè)月銷售額連續(xù)突破百億關(guān)口，而萬科上半年的銷售金額不過367.8億元。三季度如此優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)讓調(diào)控政策不由得有幾分尷尬。
也因?yàn)榇说蠕N售帶來的預(yù)期資金流，保利、萬科開始在三季度選擇繼續(xù)拿地和增大開工量。即便是三季度銷售業(yè)績(jī)排名稍后的招商地產(chǎn)，也在二季度獲得過營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別高達(dá)142.76%、201.18%的同比增長(zhǎng)，并擁有百億元以上的銀行授信額度。
綁架調(diào)控政策？
地產(chǎn)商之所以在三季度實(shí)現(xiàn)交易量回升，有政策利空出盡、“金九銀十”銷售期到來、剛性需求增加等諸多因素。當(dāng)然，另一個(gè)原因還是在于地產(chǎn)商、地方政府、銀行三者利益的共同捆綁。
上市地產(chǎn)公司半年報(bào)普遍呈現(xiàn)出高負(fù)債率、普遍為負(fù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流，大有綁架調(diào)控政策之意，讓有關(guān)部門在調(diào)控房?jī)r(jià)和扼殺行業(yè)之間難以抉擇。
事實(shí)上，四大開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率還在繼續(xù)走高�！叭f保招金”三季度末的資產(chǎn)負(fù)債率依次為73.75%、78.92%、61.30%、72.26%。面對(duì)普遍高達(dá)70%以上的負(fù)債率，地產(chǎn)公司不再像二季度時(shí)那樣聲言已經(jīng)承受不住調(diào)控壓力，而是換了解釋。
如保利地產(chǎn)對(duì)外稱，三季度末預(yù)收賬款高達(dá)468.28億元，占總負(fù)債的43.38%；負(fù)債總額中有息借款566.90億元，占總資產(chǎn)的41.44%，實(shí)際負(fù)債水平合理；一年內(nèi)到期借款余額43.35億元，占有息借款的比例僅7.78%，短期償債壓力較小。
萬科亦稱，雖然其資產(chǎn)負(fù)債率為73.75%，但排除預(yù)收賬款等對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響，其凈負(fù)債率僅為23.9%。
如此以來，再加上三季度銷售大增回籠的大量資金流，地產(chǎn)商面對(duì)二次調(diào)控心態(tài)亦各有千秋。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，“9·29”部分城市實(shí)行限購(gòu)令以來，10月18日-24日這一周，35個(gè)城市中有20個(gè)城市商品房成交量環(huán)比下跌，15個(gè)城市跌幅超過10%，廣州跌幅69.61%。
“限購(gòu)令主要針對(duì)投資性購(gòu)房者，固然是要害，但這不會(huì)持久，各地政府對(duì)限購(gòu)的時(shí)限上也是暫定�！蹦车禺a(chǎn)人士稱，畢竟交易自主、契約自由是基本要義，限購(gòu)師出無名，而深圳等城市對(duì)限購(gòu)解釋已有松動(dòng)跡象。
其次，地產(chǎn)行業(yè)暫停重組讓大地產(chǎn)商只能在“圈錢—拿地”的邏輯上繼續(xù)游走，并讓該行業(yè)的類金融特征越發(fā)明顯。在事實(shí)上暫緩受理地產(chǎn)商重組申請(qǐng)數(shù)月之后，證監(jiān)會(huì)于10月15日正式宣布了該項(xiàng)決定。5日后，香江控股宣布放棄相關(guān)融資方案，年初以來60余家上市地產(chǎn)公司發(fā)布的收購(gòu)或重組公告也全部折戟。
加息心理戰(zhàn)此外，最讓地產(chǎn)商恐懼的小概率事件則是央行10月19日突然加息。加息次日，地產(chǎn)板塊整體下跌4.42%。但幾天后，萬科、金地等地產(chǎn)商紛紛推出加息影響分析報(bào)告，共同結(jié)論是加息對(duì)公司的短期影響有限。
首先，與限購(gòu)主要針對(duì)投資性購(gòu)買者不同，公積金和商業(yè)貸款加息，主要影響剛性購(gòu)房者。而由于房貸優(yōu)惠利率的存在，此次調(diào)整后的房貸利率尚不是2008年10月27日房貸政策以來的較高水平，換言之，面對(duì)房貸這項(xiàng)長(zhǎng)期貸款，一次加息是心理作用加劇，實(shí)際作用有限。其次，回溯2007年的6次加息，并沒有帶來房?jī)r(jià)的應(yīng)聲下跌，反而是不斷反彈。
然而，循此理得出的“影響有限論”卻忽略了另一個(gè)事實(shí)。這就是目前調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度和房?jī)r(jià)之高已非2007年可比，如果由此進(jìn)入加息周期，對(duì)地產(chǎn)業(yè)的影響也非2007年可比。
從2009年10月以來，地產(chǎn)商再融資、并購(gòu)重組或貸款的各種路徑逐漸被堵死。這意味著，一旦進(jìn)入加息周期，可能成為摧毀強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)商的最后一棵稻草。
“突然加息就是要影響地產(chǎn)商的預(yù)期，讓他們感到信貸政策會(huì)持續(xù)收緊，改變以前的拖字訣應(yīng)對(duì)策略，開始實(shí)質(zhì)性降價(jià)�！鄙钲谀炽y行人士稱，三季度的銷售業(yè)績(jī)可能讓一些地產(chǎn)商能一直挺到四季度。但如果加入加息周期，地產(chǎn)商就只有降價(jià)一途。因此，這番加息是一場(chǎng)心理戰(zhàn)。
事實(shí)上，加息周期到來并非空穴來風(fēng)。10月27日，央行發(fā)布《2010年三季度中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析報(bào)告》稱，“未來物價(jià)上漲壓力不容忽視”。不少業(yè)界人士分析，這表明防通脹是未來貨幣政策關(guān)注點(diǎn)，如果價(jià)格繼續(xù)走高，不排除年內(nèi)就有連續(xù)加息的可能性。
如此一來，更加重了對(duì)加息心理戰(zhàn)的預(yù)期。融資路徑極大收窄，購(gòu)買者增加觀望情緒，以及處在四季度普遍銷售淡季之下，地產(chǎn)商還能扛多久，房?jī)r(jià)何時(shí)能降和降多少，成為目前最大的猜想。
國(guó)際間匯率博弈變量叢生，年初以來共計(jì)獲得70余億美元境外高息美元票據(jù)的10余家地產(chǎn)商，面對(duì)政府匯改的漸進(jìn)式路徑和近期人民幣幣值趨于穩(wěn)定，短期內(nèi)也難以在對(duì)賭調(diào)控久期中獲益，相反則要支付高額的票據(jù)利息。
在漸進(jìn)調(diào)控之下，金地地產(chǎn)三季報(bào)顯示，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為-14.15億元，資金負(fù)債率從二季度的69.85%上升至72.26%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比減少76.75%，已成為“萬保招金”中表現(xiàn)最差者。至于金地地產(chǎn)以下的地產(chǎn)商又當(dāng)如何，終究在持續(xù)調(diào)控中得到驗(yàn)證。 |
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