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二線城市房地產“回暖”調查 政府、開發(fā)商齊“吆喝”
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2009-4-1 8:10:53
蘭格鋼鐵 |
“在去年的樓市降價大潮中，珠三角地區(qū)首當其沖，而不少業(yè)內人士還預期，南方房價已經深跌，如果今年樓市繼續(xù)探底、再來一輪降價潮的話，華東地區(qū)可能就變成主角了……”
在上周觀察了京、滬、穗、深四大一線城市的“回暖”情況后，我們本周再把目光投向長三角地區(qū)，而這次首先選擇了江蘇。和一線城市相仿，近期江蘇主要城市的樓市陰云似乎正在散去。江蘇省的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，江蘇商品房總銷售面積為810.8萬平方米，同比增長35.6%，這也是江蘇商品房銷售自去年初以來首次實現(xiàn)正增長，并且在13個省轄市中銷售增長的有10個城市。本次調查選擇了去年以來市場受沖擊大，而且救市政策猛的蘇州、南京、常州為樣本來對長三角地區(qū)的二線城市房地產進行詳細解讀。
價跌：商品房價深跌20%
量升：成交量猛增逾50%
就在本周一，為期4天的蘇州第29屆房產展示交易會上，54家房地產開發(fā)企業(yè)共推出83個新老樓盤，可售商品住宅9842套、130.87萬平方米；共接待看房人數(shù)超過15萬人次，達成購房意向810套，接近蘇州一個月的成交量，比上海3月中旬舉辦的上海之春房展會的情況還要好。值得注意的是，從此次參展樓盤的整體均價上看，6841元/平方米的水平比去年房交會下降了16.18%；其中，商品住房均價為每平方米6478元，同比下降20.5%。
據(jù)記者了解，江蘇新城房地產股份有限公司在蘇州吳中區(qū)開發(fā)的一個項目上周就以4700元的均價水平推出350套房源，不到十天就售出了330套。這是自去年年中起，成交量一直在蘇州居前的吳中區(qū)的住宅成交均價首次破“五”。
“這就是蘇州樓市的現(xiàn)狀，價跌量升�！币拙又袊姆治鰩熣f。根據(jù)其提供的跟蹤數(shù)據(jù)，蘇州商品住宅月度成交均價曾在去年上半年沖高至7700元/平方米，但去年下半年就明顯回落，基本維持在6500元上下，特別是去年12月至今年1月，探至6100元的低點。而根據(jù)蘇州市房管局的統(tǒng)計，成交量已經明顯增長。今年1-2月，蘇州市區(qū)新建商品住宅成交6930套、85.9萬平方米、55.42億元，同比分別增加39.69%、52.32%、59.42%�！半S著政府救市和開發(fā)商自我調節(jié)的相繼到位，今年蘇州樓市應該不會出現(xiàn)太大的波動，進入盤整時期，價格漲跌幅度都不會太大�！碧K州市工商聯(lián)房地產業(yè)商會會長史建華預期。
而蘇州樓市只是江蘇樓市的一個縮影，以價換量的不在少數(shù)。如南京樓市，商品住宅月度成交均價去年最高時約6900元，而去年10月至今年2月全部在6000元以下；但商品住宅成交量卻從去年9-10月的僅二十幾萬平方米回升至今年1-2月的約55萬平方米�！敖衲晔袌鍪窃诨謴�，初步統(tǒng)計，今年一季度南京商品房新開工面積同比增長133%，在建施工面積同比增長17%，商品住宅銷售同比增長9.5%，二手住宅交易同比增長45.4%�！蹦暇┨K寧環(huán)球集團董事長張桂平介紹。
但是，也有評論認為，此次樓市回暖只是市場短期內的一個回調現(xiàn)象，其中還有人為性的假象，如被媒體曝光的售樓處雇托、開發(fā)商與銀行之間的假按揭等。此外，蘇州、南京等城市新掛牌土地的數(shù)量在增加，“如今地價已隨樓市調整回落，并且這些土地還預示著未來樓市存量仍會增加，這對目前的一些在建在售樓盤也產生著壓力及價格遏制作用�！�
政府、開發(fā)商齊“吆喝”
政府貼錢助開發(fā)商賣房
南京、蘇州、常州很大的一個共同特點是，當?shù)卣舜味荚凇安贿z余力”地幫助房地產商渡過難關，推動房地產市場的復蘇。
與很多地方房展會的商業(yè)化操作不同，今年蘇州的房展就是官方主導。其春節(jié)后的一次房展就由市委、市政府舉辦，而上周的房展會又有市房產管理局參與，地方政府和開發(fā)商一起“吆喝”。而促銷依然是不變的主題，參觀者現(xiàn)場可以領取購房優(yōu)惠券，普通住宅每套優(yōu)惠8000元、別墅或商鋪每套優(yōu)惠16000元，使用期限為半個月，統(tǒng)計顯示此次房展共發(fā)放優(yōu)惠券7706張。
“2008年四季度以來，中央和地方政府不斷推出促進房地產市場發(fā)展的政策措施，許多開發(fā)商也主動降價促銷，在這兩方面的共同作用下，購房者信心有所增強，特別是剛性需求浮出水面，今年來樓市才會呈現(xiàn)階段性回暖�！睆埞鹌健６谶@些業(yè)內人士看來，特別是今年，地方救市行動似乎更見效。
就在前周，蘇州市政府出臺文件，對市區(qū)部分符合政府住房保障條件的中等偏低收入及以下的住房困難家庭給予購房補貼。補貼面積按人均18平方米計算；購買每平方米3000-5000元新建普通商品住房的，高于每平方米3000元部分的購房款由政府補貼；購買每平方米5000元以上新建商品住房的，政府補貼每平方米2000元。不過，在政府補貼下購買的住房將納入政府保障性住房管理，購房人在5年內轉讓，要全額退回政府補貼款；超過5年轉讓，則退回一半政府補貼款。
而蘇州并不是江蘇最先宣布提供購房補貼的城市。早在去年9月27日，南京市政府辦公廳緊急召開新聞發(fā)布會，公布了20條救市措施，第一條就是政府對購買普通商品房者按面積進行補貼，90平方米以內補貼總房款1%，90-144平方米補貼總房款0.5%。
還有常州市政府也在今年2月出臺文件，稱今年對符合條件的經濟適用房申請家庭全部實施貨幣補貼，每戶補貼額高達8萬元，不過申請成功后需在3個月內購買市內新建成套普通商品房1套(對房價和面積都沒有限制。)“3月已經正式開始申請，至今已有3000多戶登記了，沒想到反響這么熱烈�！苯K新城房地產股份有限公司董事長王振華表示。他還透露，這也是一批常州開發(fā)商向政府呼吁刺激需求的結果，“貨幣補貼比政府推地、招標、開發(fā)、分配的經濟適用房開發(fā)模式要來得效率高�！�
“對開發(fā)商來說，最關鍵的是能夠促進銷售�！币拙拥姆治鰩熤毖�。的確，據(jù)記者了解，蘇州市房管局此前就表示，自2005年蘇州供應經濟適用房以來，截至目前還有1600多戶中低收入家庭沒能夠通過搖號改變自己的住房狀況。如果這批需求能夠在拿到政府補貼后入市，對蘇州樓市來說已能消化掉不小的存量。常州市房管局也已披露，有80多家開發(fā)商拿出了110個他們認為面積、價格都合適的項目來招徠符合此次補貼條件的購房者，上述新城房地產就表示提供所有樓盤，并對符合補貼條件的家庭給予額外優(yōu)惠。
庫存化嚴重成心腹大患
陷入深谷前的回光返照？
“在去年的樓市降價大潮中，珠三角地區(qū)首當其沖，而不少業(yè)內人士還預期，南方房價已經深跌，如果今年樓市繼續(xù)探底、再來一輪降價潮的話，華東地區(qū)可能就變成主角了，所以現(xiàn)在長三角城市似乎都顯得挺緊張的，因為市場對房價的對抗情緒仍很高，而地方政府之所以積極救市，主要是怕交投繼續(xù)走低，影響區(qū)域發(fā)展，那么開發(fā)商也不敢太'任性’”。有業(yè)內人士分析。
“我的判斷是房地產政策已經到了一個'邊界’，即便沒有像有些人希望的再有利好新政推出，但也不會有'壞政策’。而市場雖然得到推動，開發(fā)商還是應該捂住口袋并謹慎定價�！痹谕跽袢A看來，資金問題仍是開發(fā)商今年最需要把握住的。
江蘇省的數(shù)據(jù)也透出開發(fā)商投資意愿降低，仍存在著較大資金壓力的情況。因為與今年前兩個月銷售增長相反，江蘇的房地產開發(fā)投資延續(xù)了去年下半年以來增幅逐月回落的態(tài)勢，1-2月累計投資375.6億元，同比雖仍增長4.1%，但增幅回落了26.6個百分點，而且比今年同期的城鎮(zhèn)投資增速低16.8個百分點。
同時，去庫存仍是江蘇開發(fā)商今年的一大任務。易居中國的報告顯示，截至去年年底，蘇州、揚州等城市的可售房源按去年銷售速度計算都需要36個月以上的消化期，并與深圳一同被列為風險較高的城市。而常州市房管局的數(shù)據(jù)顯示，目前常州存量房達1200萬平方米，以過去每年銷售量只有600萬平方米的速度計算，也就是說也起碼需要24個月的消化期。
“今年樓盤中的存量房比例應該不會低，包括去年一些將推未推留到今年推的房源，還有去年沒有銷售完畢的房源，所以開發(fā)商也需要調整策略�！币晃辉谔K州工業(yè)園區(qū)有項目的開發(fā)商坦言。其手中在售房源就是后者，目前已是現(xiàn)房銷售，好在已是尾盤，價格并沒有劇烈調整。全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生在上周舉行的一次蘇州論壇上也表示，區(qū)域庫存化嚴重是樓市進一步發(fā)展的心腹大患，而目前中央對于房地產業(yè)還處于一個政策觀察期，這就需要開發(fā)商自己修補調整。
另外，業(yè)內也對后市采取謹慎觀望態(tài)度。“僅從交易數(shù)據(jù)來看，江蘇樓市似乎正從重重陰霾之中復蘇，一些城市的恢復速度之快更讓許多市場預測者大跌眼鏡。但是成交放量的背后，很難說是樓市陷入深谷之前的回光返照還是穩(wěn)定復蘇的序曲。”五合智庫總經理鄒毅表示，“江蘇主要城市的樓市成交量今年以來連續(xù)增長，既有開發(fā)商降價因勢利導的原因，又有救市政策推波助瀾的因素。但開發(fā)商對待后市仍需理性，如今成交量穩(wěn)步攀升主要得益于整體價格的下滑，如果失去這一前提，后市發(fā)展或許不容樂觀�！�(來源：上海證券報) |
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