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上海樓市2月成交量翻番 庫存壓力依舊嚴(yán)重
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2009-3-12 8:40:37
蘭格鋼鐵 |
根據(jù)上海房地產(chǎn)網(wǎng)上的最新數(shù)據(jù)，2月上海住宅市場(chǎng)迎來了一個(gè)“小陽春”。全市商品住宅成交面積為78.76萬平方米，環(huán)比增加61%。同比增加129.09%，即便與上海樓市火暴時(shí)期的2007年2月相比也僅減少2.43%。
然而，上月全市商品住宅成交均價(jià)為12141元/平方米，相比1月出現(xiàn)了明顯的下跌，其跌幅為13.94%。但比2008年2月上漲了9.37%。針對(duì)此次2月大幅放量的樓市格局，目前市場(chǎng)對(duì)該市況是拐點(diǎn)信號(hào)還是階段性反彈出現(xiàn)了較大分歧。
房?jī)r(jià)整體水平仍偏高
據(jù)“易居中國(guó)·CRIC”系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，2月最后一周(2月23日至3月1日)的成交量為整個(gè)月度完美收官。雖然全市共推出14.77萬平方米商品住宅房源，供應(yīng)量依然低迷，但成交卻保持著連續(xù)五周的回暖態(tài)勢(shì)，共有26.94萬平方米商品住宅房源被售出，環(huán)比上升逾一成。不過，平均成交價(jià)格依然下滑，周環(huán)比再跌5.9%，為11355元/平方米。
在上海的明星樓盤慧芝湖花園，一位銷售經(jīng)理認(rèn)為，2月價(jià)格反彈的直接原因是開發(fā)商采取降價(jià)促銷活動(dòng)，價(jià)格出現(xiàn)合理回落，從而引發(fā)需求上升；深層原因則是上海始終具有較強(qiáng)的剛性需求，在2008年下半年至今包括信貸、稅收等一系列優(yōu)惠政策的推動(dòng)下，開始形成樓市的小拐點(diǎn)。不過該經(jīng)理對(duì)整個(gè)樓市的量?jī)r(jià)是否會(huì)從此掉頭向上出言謹(jǐn)慎，只是表示看好自己集團(tuán)的樓盤在2009年的走勢(shì)。
易居中國(guó)房地產(chǎn)分析師回建強(qiáng)表示，2月份住宅價(jià)格出現(xiàn)下降，原因應(yīng)是成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。上海外郊環(huán)間下半月每日成交量維持在較高的2.2萬—2.5萬平方米左右，占據(jù)了成交總額的重要份額；而其成交均價(jià)從9200元/平方米左右下跌到7880元/平方米，這直接導(dǎo)致全市商品住宅成交價(jià)格下移�；亟◤�(qiáng)強(qiáng)調(diào)，目前上海商品住宅價(jià)格還是整體偏高，郊區(qū)住宅在降價(jià)作用下已經(jīng)出現(xiàn)了成交量上升的局面，希望在這種“小陽春”作用的帶動(dòng)下，城區(qū)的商品住宅也能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)跌量升的恢復(fù)性行情。
市場(chǎng)只是階段性反彈
市場(chǎng)人士認(rèn)為，除了2008年因調(diào)整而被壓抑的剛性需求在今年年初有所釋放的因素外，此輪成交放量還得益于去年底以來金融貸款政策的日漸寬松，各銀行有關(guān)新增和存量的房貸政策紛紛出臺(tái)使得市場(chǎng)資金充沛，促進(jìn)了成交量的提升。上海九間伴不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理張廣勝表示，2月小陽春的放量，是增量資金入場(chǎng)造成了成交量的迅速上升�！耙拙又袊�(guó)”分析師薛建雄則認(rèn)為，近期因亞洲各國(guó)貨幣貶值，海外及港臺(tái)華人因生意清淡及謀求財(cái)富保值，在上海逆勢(shì)購(gòu)入多批豪宅。其選擇目標(biāo)主要是上海有抗跌能力的頂級(jí)豪宅和潛力區(qū)域豪宅。
不過，市場(chǎng)人士多認(rèn)為上海巨額的存量房是阻礙樓市回暖的瓶頸。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，截至2月26日，上海可售住宅類一手房為60105套，面積791.9萬平方米；可售二手房源為106502套，面積為1259萬平方米，共計(jì)166607套，面積2051萬平方米。而根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2008年上海新建商品住宅銷售面積是1965.86萬平方米；二手房銷售面積1413.41萬平方米。按2008年銷售行情，目前新房存量需要消化4個(gè)月，二手房存量需要消化9個(gè)月。上述數(shù)據(jù)還不包括今年年內(nèi)擬上市的以百萬平方米計(jì)的新樓盤。
因此，面對(duì)巨量庫貨，這輪小陽春能持續(xù)多久有待驗(yàn)證。張廣勝認(rèn)為，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的論點(diǎn)站不住，而放量的時(shí)間窗口也在縮短，因此建議投資型的業(yè)主盡快放盤，“這個(gè)成交量一過，想賣也沒人要了，因?yàn)檫@是一個(gè)剛性需求的量，不是市場(chǎng)上升通道的量”�；亟◤�(qiáng)也表示，這次反彈是階段性的，主要是2008年積累的剛性需求的短暫釋放，不具有可持續(xù)性，更不是大勢(shì)反轉(zhuǎn)。(來源：中國(guó)證券報(bào)) |
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