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今后兩年北京至少投資1200億建設(shè)保障性住房
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2008-11-21 8:28:03
蘭格鋼鐵 |
今后兩年北京至少投資1200億，明年建設(shè)保障性住房約合12萬套
中低端商品房或現(xiàn)五年之困
今年秋季房展會上，很多項目直接打起了價格牌。保障性住房增多，中低價位普通住宅最容易受“擠壓”。
中央的9000億投資住房保障公布后，北京市委常委會11月12日部署，今后兩年共安排政府投資1200億至1500億元，預(yù)計帶動社會投資10000億元。其中，明年北京保障性住房建設(shè)總規(guī)模將力爭達到850萬平米。保障房重點投資的趨勢下，北京樓市將迎來怎樣的變革？企業(yè)的出路在何方？
影響之產(chǎn)品
明年保障性住房供應(yīng)量大增
從目前確切的消息來看，2009年，北京保障性住房建設(shè)總規(guī)模力爭達到850萬平米。凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶、SOHO中國董事長潘石屹均表示，如果按照單套平均面積70平米計算，明年北京的保障性住房約為12萬套。
SOHO中國年初公布了一份根據(jù)北京市建委公布的交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的《2007年北京房地產(chǎn)市場研究報告》，報告顯示，2007年北京共成交了14.8萬套房子(包括高端產(chǎn)品和綜合類商品房)。
由此可以推測，12萬套保障性普通住宅已經(jīng)超過了2007年普通商品房的年度需求量；加上2008年-2009年的置業(yè)需求的萎縮，樓市每年成交能否突破10萬套還是一個疑問，每年12萬套保障房對于樓市的短期影響顯然是根本性的。
中低端商品房觀望加重
高策顧問董事長李國平指出，現(xiàn)在一些城市已經(jīng)明顯地表現(xiàn)出購房者把保障性住房周邊的中低端住宅與其進行房價、戶型等方面對比的狀況。北京亦是如此，兩限房已經(jīng)成為價格的新標(biāo)桿�！爸車唐贩績r格不敢輕易高過限價房太多，但同時，限價房也面臨商品房降價的壓力，出現(xiàn)棄購的狀況。因此，在保障性住房增加建設(shè)以后，中低端商品房和保障性住房將進入價格互動階段，產(chǎn)生競爭關(guān)系，甚至?xí)䦷硐迌r房降價等問題。
李國平進一步說，中低端住宅市場目前正陷入觀望的谷底，加上保障性住房供應(yīng)的預(yù)期加重了觀望，“連跌5年也是很正常的，現(xiàn)在就看誰能等到那一天”。
近郊住宅迎來利好
未來，保障性住房會更多地靠近近郊，如朝陽區(qū)的保障性住房面積占到全市的30%左右，其次是豐臺區(qū)、房山區(qū)、海淀區(qū)。項目選址不但要考慮全市的人口均勻疏散，還要兼顧交通便利。因此，相當(dāng)多的住房投資被用于近郊的地鐵投資，此舉被認為將在這些區(qū)域帶來明顯的市政改善效應(yīng)。
據(jù)悉，北京目前通過通州、大興、昌平等地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生了明顯的效應(yīng)。近期一些普通住宅受地鐵交通利好影響銷售不錯。
而在常營兩限房的建設(shè)中，當(dāng)?shù)氐纳唐贩块_發(fā)商直言，在受到價格影響的同時，周圍的商業(yè)、市政配套的完善得到居民的普遍認可。
億城集團品牌營銷中心總經(jīng)理遇繡峰表示，目前這些投資的明確，對缺乏軌道交通的房山、大興等區(qū)域而言有帶動作用，并促使其有望和通州等看齊，在北京周邊近郊區(qū)域形成成片的新興生活區(qū)。
高端住宅成“保本”之選
長遠來看，保障性住房分流中低端市場的購買力，但是高端市場又會怎么樣呢？遇繡峰認為，高端房產(chǎn)的資源稀缺性在北京尤其突出，這讓現(xiàn)有高端產(chǎn)品避免受到直接沖擊，“中心城區(qū)的高端物業(yè)、郊區(qū)的別墅物業(yè)等，優(yōu)勢會更加明顯”。
通州獨棟別墅泰禾紅御開發(fā)商泰禾集團董事長黃其森也表示，越來越多的市場跡象表明，北京的高端物業(yè)市場走勢正在出現(xiàn)分化，一部分高端住宅物業(yè)面臨調(diào)整壓力，另一部分低密度景觀別墅豪宅以其稀缺性和高品質(zhì)不斷穩(wěn)步走高，而這恰好與國際資本近期的投資動向不謀而合。
他透露，日前剛剛來到中國的美國柏克萊房地產(chǎn)投資集團執(zhí)行總裁羅伯特·愛道斯坦宣布，未來幾年，以該公司牽頭的資金將在中國投資20億人民幣收購國內(nèi)高端物業(yè)�！斑@些涌向內(nèi)地豪宅市場的資金導(dǎo)致的直接結(jié)果是，北京頂級豪宅物業(yè)價格不降反升�！彼A(yù)計，中國頂級豪宅產(chǎn)品一年多來表現(xiàn)出的強抗跌性，將逐漸成為這個冬季各路資本尋求庇護的避風(fēng)港。
-影響之企業(yè)
大型上市房企率先受沖擊
北辰、首開、金隅等大型國企參與過北京的保障性住房建設(shè)。它們有望成為這一輪保障性住房建設(shè)的最大受益者。
根據(jù)毛大慶常年研究城市發(fā)展的經(jīng)驗，“保障性住房投入的突然增加，對北京這樣的一線城市普通商品房的開發(fā)商將帶來非常難以應(yīng)對的市場效應(yīng)。
北京市國際投資發(fā)展公司總裁杜猛也認為，保障性住房投資資金來源的明確以及制度的推行，對于北京現(xiàn)有企業(yè)的影響面將達到60%-70%。而在北京目前的多種類型企業(yè)中，國有企業(yè)會相對穩(wěn)定；中小企業(yè)市場小，機制靈活，生存期可能更長一些。“值得注意的是，在北京擴張較快、普通住宅開發(fā)較多的大型上市企業(yè)，目前已經(jīng)出現(xiàn)明顯的資金吃緊局面，加上股市的壓力，這些企業(yè)未來3年將會出現(xiàn)大面積的倒閉。”
李國平也表示，最近幾年北京集中了全國幾乎所有的知名大型房企，“北上”一度成為全國大型房企的共同選擇，推高了地價、房價的同時，也給自己留下了許多的隱患。小企業(yè)包袱較少，可以選擇退出或縮減規(guī)模，裁員“過冬”�！按笮蜕鲜泄灸壳翱床坏匠雎贰！崩顕饺缡钦f。
國企開發(fā)商有望成最大受益者
相比之下，國企開發(fā)商有望成為保障性住房投資最大的受益者。首開、金隅、保利、北辰等大型國有企業(yè)，在北京過去的保障性住房建設(shè)中開發(fā)有天通苑、回龍觀、常營等片區(qū)，已經(jīng)顯示出較強的實力。業(yè)界普遍預(yù)計，在“過冬”時期，北京的國企將能夠參與到政府保障性住房的建設(shè)，與建材、鋼鐵行業(yè)一道享受到新一輪的機遇。而其參與建設(shè)對于今后的市場格局產(chǎn)生較大的影響：大型國企實力進一步增強。更長遠地看，房產(chǎn)市場化規(guī)模將進一步縮小，所有大型企業(yè)均面臨難以過冬的困局，而今后誰主導(dǎo)市場，已經(jīng)不言而喻了。
此外，毛大慶表示，加大保障性住房投資，拉動內(nèi)需是在大的經(jīng)濟環(huán)境下必須采取的措施，是“兩害相權(quán)取其輕”的結(jié)果，但是還得盡量減少對現(xiàn)有企業(yè)的損害�！氨本⿷�(yīng)該在推行保障性政策時，給部分企業(yè)一定的過渡機會，不能照顧到所有的企業(yè)，但是盡可能的減少房企裁員、爛尾樓、倒閉等問題的集中出現(xiàn)�！�
保障房近期遭開發(fā)商、買家“冷落”
高策顧問董事長李國平認為，更客觀地計算北京有效保障性住房供應(yīng)影響面的方式，應(yīng)該看北京住房的土地供應(yīng)情況�！罢�1000多億投資主要是在土地供應(yīng)上，需要開發(fā)商參與開發(fā)，而近期北京已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的保障性土地供應(yīng)受冷遇的局面，被迫改變土地的性質(zhì)，配建商品房。此前，北京的雙限房已經(jīng)出現(xiàn)棄購的問題，這樣就會出現(xiàn)一個關(guān)注點：保障性住房會不會出現(xiàn)雷聲大，雨點小的狀況？
北京萬年基業(yè)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理黃璽慶則指出，9000億投資的更大意義在于拉動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增加內(nèi)需，具體到目前的北京樓市，其短期影響不宜高估，北京保障性住房的分配環(huán)節(jié)存在諸多限制，比如購買資格中關(guān)于戶籍的限制，對相當(dāng)多的人而言，想購買也是無法購買的，還是得尋求商品房市場，這部分因素是不得不考慮的。杜猛也指出，“回顧北京的保障性住房建設(shè)，有不少教訓(xùn)。如何保證保障房建設(shè)投資不會出現(xiàn)偏差、在建設(shè)過程中不滋生腐敗、在分配過程中合理分配到保障對象手中、在使用過程中受到歡迎等等問題都需要政府重視�！�
聲音
●限價房購買放開是壓垮北京樓市最后一根稻草。———李文杰
●目前住房保障最緊缺的還是北京這樣的中心城市，全國同類的中心城市大約15個。保障性住房的建設(shè)資金應(yīng)科學(xué)安排向這樣的城市傾斜，北京的住房保障資金投資額也將位于全國最高水平之列。———毛大慶
●樓市過去的泡沫顯然已經(jīng)到了需要“還賬”的時候，過去漲了多少，現(xiàn)在就應(yīng)該跌回多少；過去漲了多久，現(xiàn)在亦應(yīng)該跌多久�，F(xiàn)在樓市出現(xiàn)了問題，就算沒有保障性住房的沖擊，大家都不能指望馬上有出路�！顕�
●中國的住房制度的轉(zhuǎn)變是不可避免的，這將使得樓市出現(xiàn)根本的轉(zhuǎn)變。短期內(nèi)不少企業(yè)有緩沖時間，但長遠來看，多數(shù)企業(yè)是沒有發(fā)展前景的。———黃璽慶(來源：新京報) |
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