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一線城市住宅存量激增 存貨消化最多需兩年
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2008-11-7 8:31:43
蘭格鋼鐵 |
北京、上海、廣州三地可售住宅約2800萬平方米
一線城市住宅存量激增存貨消化最多需兩年
去年，為了在一個(gè)開盤只售200套房的樓盤中搶得一套，小曹(化名)曾經(jīng)托了多層關(guān)系才拿到一張帶有大老板簽字的“白條”——這足以助他在有2000個(gè)人排號(hào)的長(zhǎng)隊(duì)中脫穎而出，買到一套三居室。
去年北京的形勢(shì)的確好到燙手，每一處房子都如同金餑餑般令人瘋狂，這與其他一線城市的狂熱程度幾近相同。當(dāng)時(shí)誰也沒有預(yù)料到，好時(shí)光轉(zhuǎn)瞬即逝，房地產(chǎn)的“存貨”越積越多，在多個(gè)城市顯示出了嚴(yán)重的供過于求，這種形勢(shì)在傳統(tǒng)的“金九銀十”后依然絲毫沒有得到改觀。
根據(jù)本報(bào)對(duì)幾大城市的房地產(chǎn)交易中心官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，若將北京、上海、廣州與深圳這些一線城市的住宅銷售存量相加，可得出大約28萬套的數(shù)字，其中，北京住宅存量達(dá)到14萬套，深圳新房存量的數(shù)字約為6.2萬套，上海目前約有6萬套住宅可售，廣州則有1.85萬套可售住宅。其中，僅北京、上海與廣州三個(gè)城市的可售住宅面積就達(dá)到約2800萬平方米。
根據(jù)每一個(gè)城市目前實(shí)際的住宅消化能力，現(xiàn)有的住宅存量足以耗費(fèi)半年到1年，甚至2年的時(shí)間才能消化殆盡。而根據(jù)專家預(yù)計(jì)，如果類似成交萎靡的現(xiàn)狀繼續(xù)下去，“存貨”的問題只會(huì)越來越嚴(yán)重。
龐大的住宅存量
從這幾個(gè)月的情況看來，北京樓市由慣性產(chǎn)生的住宅供應(yīng)放量并沒有隨著交易量的萎縮而有所改觀。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)針對(duì)新建商品房的最新數(shù)據(jù)顯示：目前的可售期房套數(shù)為11萬套(可售住房面積逾1380萬平方米)，今年1月1日，這個(gè)數(shù)字還曾經(jīng)是不足6.97萬套。此外，未簽約現(xiàn)房的住宅套數(shù)為3.32萬套(未簽約住宅面積475.76萬平方米)。
“這個(gè)數(shù)字相當(dāng)高�！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。他認(rèn)為，期房與現(xiàn)房二者相加，足有超過14萬套可售住宅的總量，而去年全年北京市不過售出了12萬套住宅。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月北京樓市期房住宅銷售總套數(shù)為2788套，銷售總面積約為33萬平方米，期房日均成交量為93套。做一個(gè)極端的預(yù)估：假設(shè)類似的銷售持續(xù)且不增速，現(xiàn)有的11萬套期房足夠市場(chǎng)消化3年。
“今年的態(tài)勢(shì)比去年更為嚴(yán)峻，估計(jì)全年住宅消化量不會(huì)超過10萬套。假設(shè)目前不再有新的增量，現(xiàn)有的住房存量可能需要2年才能消化殆盡�！崩钗慕軐�(duì)本報(bào)記者判斷稱。
上海也存在同樣的問題。
上海網(wǎng)上備案顯示，上海市目前有約6萬套住宅可售，面積約合789萬平方米。網(wǎng)上備案顯示，今年上海全市累計(jì)成交12.69萬套住宅，面積約合1300萬平方米。臺(tái)灣永慶房屋集團(tuán)上海臺(tái)慶房產(chǎn)按照前10個(gè)月上海累計(jì)新增供應(yīng)一手住宅與成交計(jì)算，發(fā)現(xiàn)成交與新增供應(yīng)比為1：2.22，這個(gè)數(shù)字比前9個(gè)月的1：2.18又?jǐn)U大了。他們計(jì)算今年月均成交面積為74.11萬平方米。也就是說，若按今年的成交行情，新增住宅的存量需市場(chǎng)消化超過10個(gè)月。
“通常月成交量在10000套以上、月成交面積約130萬平方米以上為較為正常的市場(chǎng)行情，若按正常的行情來算，前10個(gè)月未消化的一手新增住宅面積約7個(gè)月就可以被市場(chǎng)消化完，但是現(xiàn)在的行情可能要1年多�！鄙虾Ｅ_(tái)慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎對(duì)本報(bào)記者表示。
11月5日，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，深圳的住宅期房待售存量達(dá)到了約6.2萬套。2005~2007年，各年年底深圳市商品房可供應(yīng)量分別是56067套、43363套、49998套。
而深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局針對(duì)今年1到9月預(yù)售商品房的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：該市1到9月份商品房住宅銷售套數(shù)為2.63萬套。依照此項(xiàng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，深圳市今年月均住宅銷售為2900套左右，現(xiàn)有的新房存量足夠消化21個(gè)月。
由于早于其他城市經(jīng)歷成交量的萎縮，廣州開發(fā)商比其他三個(gè)城市更早地縮減開工量。但是廣州的住宅存量問題同樣存在。截至昨日廣州“陽光家緣”網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)，該市住宅可售套數(shù)為1.85萬套，總面積為201.5萬平方米。根據(jù)2008年1到8月“廣州市十區(qū)住宅交易登記累計(jì)信息”，全市一手住宅成交了近3.39萬宗，面積為363.55萬平方米。按照面積計(jì)算，目前廣州的住宅存量為其今年銷售量的一半左右。
以降價(jià)換銷量
根據(jù)市場(chǎng)上慣用的判斷標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)每年的存量大概是當(dāng)年推出總量的10%。如果依照這一指標(biāo)，顯然幾個(gè)一線城市住宅存量都已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo)。
聯(lián)合證券日前對(duì)重點(diǎn)城市商品住宅的測(cè)算結(jié)果顯示，如果市場(chǎng)保持當(dāng)前的消化速度，北京和深圳市場(chǎng)消化當(dāng)前可售商品住宅約需一年半，上海為3個(gè)月。
“今年的調(diào)控結(jié)果，空置率上升，房?jī)r(jià)環(huán)比下降。全國房?jī)r(jià)還有3.5%的平均漲幅說明什么呢——一半城市在降，一半城市在漲，全國平均還有3.5%，有的在降有的還在漲。毫無例外的，交易量都已經(jīng)進(jìn)入負(fù)的了�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生昨日在蘇州舉辦的“綠色生態(tài)建筑發(fā)展趨勢(shì)論壇”上預(yù)估稱，明年一季度房?jī)r(jià)的增幅可能變成負(fù)值，而“由正到負(fù)”的轉(zhuǎn)變將是樓市真正的拐點(diǎn)。這些數(shù)據(jù)估計(jì)對(duì)于現(xiàn)在龐大的存量來說并不是一個(gè)好消息。
從存量房數(shù)據(jù)看，上海二手可售住宅約為新房的2.5倍。因此聯(lián)合證券認(rèn)為上海住宅市場(chǎng)的銷售壓力也很大�？傮w來看，幾個(gè)重點(diǎn)城市都嚴(yán)重供大于求。該機(jī)構(gòu)判斷，市場(chǎng)供求關(guān)系改善的契機(jī)或會(huì)出現(xiàn)在明年下半年或者后年。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：10月上海市場(chǎng)的成交量是自去年同期持續(xù)萎縮以來難得一見的一次回升，也是自6月以來成交量環(huán)比的首次增長(zhǎng)。但是同期均價(jià)也出現(xiàn)了5.1%的環(huán)比下跌。
同時(shí)，據(jù)保利地產(chǎn)代理統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州十區(qū)商品住宅供應(yīng)同比增加20%以上，但成交面積縮水嚴(yán)重，不及去年上半年的六成。坊間以“供應(yīng)增、交易減”來形容上半年樓市的運(yùn)行特征。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)將5萬套作為今年總供應(yīng)數(shù)的預(yù)估，而供過于求的現(xiàn)狀一時(shí)間難以得到逆轉(zhuǎn)。
但是情況或許也沒有那么糟糕。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年深圳全市一共消化5萬多套房子，而今年的銷量很可能難以超過4萬套。不過，在樓市大熱的2005年和2006年，每年的銷量接近10萬套。所以有業(yè)內(nèi)人士提出：住宅的存量也是反映市場(chǎng)供求關(guān)系的一個(gè)指標(biāo)，并是一個(gè)可變的參數(shù)。
“要么降價(jià)以實(shí)現(xiàn)快速銷售，要么用時(shí)間換銷量。這就是應(yīng)對(duì)龐大存量的最終解決方案。”世邦魏理仕住宅項(xiàng)目營銷部高級(jí)董事陳煒對(duì)本報(bào)記者稱。
“雖然受房市新政策的刺激，預(yù)計(jì)年底成交量會(huì)略有回升，部分剛性需求者會(huì)出手，但是若要市場(chǎng)恢復(fù)到正常成交水平，開發(fā)商的進(jìn)一步降價(jià)讓利仍是大勢(shì)所趨�！标愂肤釋�(duì)上海市場(chǎng)的形勢(shì)這樣估計(jì)稱。(來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)) |
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