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哈繼銘：中國房地產(chǎn)泡沫不遜美國
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2008-9-25 8:25:37
蘭格鋼鐵 |
中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘昨天就美國金融危機(jī)發(fā)布報(bào)告，指出中國應(yīng)該在金融危機(jī)中汲取一個(gè)教訓(xùn)：即寬松的貨幣政策易引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格泡沫，給日后金融系統(tǒng)危機(jī)帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。哈繼銘表示，中國過去幾年的房地產(chǎn)泡沫程度相比美國有過之而無不及，需要采取適度緊縮的貨幣政策，否則泡沫破滅將造成較大負(fù)面影響。
家庭月供收入比居高不下
哈繼銘在報(bào)告中認(rèn)為，美國本輪危機(jī)的根源是2001年IT泡沫破滅后，美聯(lián)儲(chǔ)為抵御經(jīng)濟(jì)衰退而大幅降息，寬松的利率條件刺激了房市泡沫，而層出不窮的金融衍生品又加速了泡沫的膨脹，最終泡沫破滅造成金融危機(jī)。
哈繼銘表示，中國過去幾年的房地產(chǎn)泡沫程度相比美國有過之而無不及。而據(jù)該報(bào)告中對(duì)中國幾個(gè)主要城市的調(diào)查數(shù)據(jù)分析，2008年樣本城市的家庭平均月收入為6453元，而在目前房價(jià)下家庭月供收入比達(dá)到了驚人的75%，房價(jià)需要下降42%才能使月供收入比降至40%；即使是對(duì)于收入排名前60%的中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，這部分人群目前房價(jià)下家庭月供收入比也高達(dá)54%，房價(jià)需要下降19%才能使其月供收入比降至40%。據(jù)此可見，房地產(chǎn)的泡沫化程度相當(dāng)高。
房地產(chǎn)業(yè)下滑系銀行惜貸主因
美國的房產(chǎn)泡沫破滅留給中國怎樣的警示？對(duì)此，興業(yè)銀行資金營運(yùn)中心的魯政委指出，從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，中國現(xiàn)在面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)就是兩個(gè)——一個(gè)是外部經(jīng)濟(jì)局勢，即眼下金融市場的混亂以及全球經(jīng)濟(jì)下滑；而另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。他認(rèn)為政府應(yīng)該審慎評(píng)估房地產(chǎn)市場，采取積極措施，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。
魯政委認(rèn)為，目前比較流行的觀點(diǎn)是從房地產(chǎn)看消費(fèi)，再從消費(fèi)看其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，但正確的視角應(yīng)該是從房地產(chǎn)看金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債表，一旦資產(chǎn)負(fù)債表惡化，那么企業(yè)融資條件惡化，相比消費(fèi)而言，對(duì)經(jīng)濟(jì)的打擊要大得多，即便消費(fèi)不走弱，實(shí)體經(jīng)濟(jì)也照樣會(huì)惡化。
談到國內(nèi)房地產(chǎn)市場的萎靡，魯政委擔(dān)心地指出，“假如房地產(chǎn)普遍下滑10%左右，銀行的壞賬率會(huì)顯著上升，資產(chǎn)負(fù)債表的惡化會(huì)讓銀行出現(xiàn)極端嚴(yán)重的惜貸情緒，這可能危及到實(shí)體經(jīng)濟(jì)�！�
房貸測試不一定準(zhǔn)確反映風(fēng)險(xiǎn)
目前國內(nèi)監(jiān)管層和銀行已經(jīng)注意到了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行房地產(chǎn)壓力測試。根據(jù)市場上一種簡單化的估計(jì)，普遍認(rèn)為房價(jià)下跌15%并不會(huì)對(duì)銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，某國內(nèi)銀行房貸部門相關(guān)人士對(duì)記者表示，15%只是一種簡單化的估計(jì)，即假定房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估沒有出現(xiàn)誤判，但是有的時(shí)候這種誤判的確是存在的，比如把150萬的房子最終按200萬、300萬貸出去。尤其是過去轉(zhuǎn)按揭風(fēng)行的時(shí)候，金融機(jī)構(gòu)為了爭奪銀行貸款，就會(huì)出現(xiàn)很多問題。據(jù)記者了解，這種情況在一段時(shí)間內(nèi)的確存在。一位姓張的買房者就曾透露，去年買房時(shí)，房屋中介就為他出點(diǎn)子，首付不足可以把房價(jià)抬高，100萬寫成300萬，如此一來其他都可以從銀行貸款。
上述銀行房貸部門人士對(duì)記者表示，類似這種炒作的不規(guī)范都是實(shí)際貸款中會(huì)碰到的問題，因此賬本數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)是會(huì)有出入的。
流動(dòng)性過剩是元兇？
哈繼銘指出，房地產(chǎn)泡沫形成的根源在于寬松的利率條件和大幅降息的政策。對(duì)此經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年也指出危機(jī)的根源在于貨幣供應(yīng)超出了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要。
魯政委表示，金融市場周期性的出現(xiàn)價(jià)值偏離正常估值是正常規(guī)律。迄今為止沒有一個(gè)國家的宏觀調(diào)控能成功控制房地產(chǎn)市場的泡沫和股市的泡沫，這說明事前難以甄別什么時(shí)候價(jià)格過高，貨幣政策過松。(來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞) |
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