有報道說，不少城市到期的住房限購政策將繼續(xù)執(zhí)行，而部分無明確政策時效的城市則表示暫無取消限購政策的時間表。比如說，限購政策到期的�？�、福州、廈門、溫州等四個城市明確表示將再執(zhí)行。而北京、上海、廣州、深圳四大一線城市也已明確表態(tài)，2010年年將繼續(xù)執(zhí)行包括“限購令”在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

    對于這則消息，盡管國內(nèi)不少媒體把它作為重要新聞大量渲染，以為地方政府會與中央政府一起將住房市場的宏觀調(diào)控進(jìn)行到底。但是，我在2010年5月就指出，這些地方政府的住房限購令僅是“水中月、鏡中花”，不僅對住房市場的宏觀調(diào)控的作用與影響是十分有限的，反之其負(fù)面影響則不可低估。它們出臺這些政策僅是給中央政府一個姿態(tài)，所起到的作用是十分有限的，反之浪費(fèi)了政策制定與實(shí)施的成本。

    因?yàn)�，從這些地方政府的住房限購令的內(nèi)容來看，受至沖擊最大的是去除2008年下半年以來地方政府各種離譜的住房市場的托市政策，比如購買住房上戶口（把無價政策變?yōu)橛袃r產(chǎn)品），購買住房可享受政府補(bǔ)貼等。其它住房市場限制的內(nèi)容還有，只準(zhǔn)許當(dāng)?shù)鼐用窨稍儋徺I一套新房，不準(zhǔn)第三套以上住房的貸款及不準(zhǔn)異地住房貸款，不許外國投資者進(jìn)入住房市場等。

    也就是說，這些住房限購令表面上是只允許當(dāng)?shù)鼐用裨谡�策鎖定期間再新購買一套住房，即對住房購買者購買住房有嚴(yán)格限制，但實(shí)際上地方政府這種住房政策明確地向市場宣示，當(dāng)?shù)氐淖》抠徺I者，無論你原持有多少套住房，你只要有愿意同樣還可以再購買一套住房。而且，既然現(xiàn)在購買住房有限制，每一人或每一戶只能購買一套住房，有一套購買住房的指標(biāo)，因此，當(dāng)?shù)鼐用窬筒灰�浪費(fèi)這難得的購買住房指標(biāo)，涌入市場購買住房吧。正是這意義上說，地方政府的住房限購令不是限制當(dāng)?shù)鼐用裼咳胱》渴袌鐾稒C(jī)炒作，反之，是鼓勵投機(jī)炒作者進(jìn)入市場。住房限購令則成為當(dāng)?shù)鼐用裼咳敕康禺a(chǎn)市場的沖鋒號。

    還有，假定地方住房限購令的真義是要限制當(dāng)前居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場。但是這種限制的含義早已包括在2010年的國十條及央行的275號文件之中。從這兩個文件的要義來看，政府希望用差別化的住房信貸政策來遏制住房市場的投機(jī)炒作，讓2008年下半年出臺的131號文件及302號文件過度擴(kuò)張的信貸政策回歸到常態(tài)。比如，差別化的個人住房信貸政策的核心內(nèi)容，不僅要求停止第三套以上及的個人住房按揭貸款及個人異地住房按揭貸款，而且也要求各商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款采取差別化的政策。比如第一套住房的首付比例提供，貸款以風(fēng)險定價；第二套以上住房的貸款的首付比例及利率都全面提高。

    試想，近十年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展與繁榮，近幾年來房地產(chǎn)投機(jī)炒作嚴(yán)重及房地產(chǎn)泡沫吹大，最根本之原因就在于投機(jī)者過度使用住房按揭這個金融杠桿。如果第三套以上的住房按揭貸款及異地按揭貸款完全禁止，那么投機(jī)炒作者就沒有涌入住房市場的金融工具。如果沒有金融杠桿來把住房交易無限放大，住房投機(jī)炒作者一定會退出這個市場。因?yàn)椋�住房交易的金融杠桿萎縮，也就意味著沒有人來接手參與住房投機(jī)炒作。在這種情況下，地方政府的住房限購令可有可無。因?yàn)�，這時不需要這個住房限購令來限制投機(jī)炒作者進(jìn)入住房市場。

    對于購買第二套住房的投機(jī)炒作者來說，住房限購令的意義也是不大的。首先，現(xiàn)在的文件對第二套住房的含義有新的界定，認(rèn)貸也認(rèn)房。也就是說，無論購買住房者是已經(jīng)貸款銀行的款購買住房還是已經(jīng)持有住房，再購買住房都算是第二套。而購買第二套住房的貸款，不僅首付比例上升到50%以上，而其貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率1.1倍以上，因此，無論投機(jī)炒作杠桿率縮小，而且其投機(jī)炒作的成本也全面上升。在這種情況下，即使不出臺住房限購令，住房投機(jī)炒作者也不會輕易地進(jìn)入住房市場。第二套住房的差別化信貸政策已經(jīng)對此有了嚴(yán)格的限制。

    這樣，地方政府的住房限購令能夠起到作用只能是購買第一套住房的人了。對于購買第一套住房的購買者，至于其如何進(jìn)入住房市場本來就沒有限制，也不需要限制。如果他們是投機(jī)炒作，他們能夠利用政府優(yōu)惠的住房信貸政策進(jìn)入，也不會太在乎住房價格高低。而對住房消費(fèi)者來說，其情況就不同了。在當(dāng)前這種以投資為主導(dǎo)的住房市場，由于住房的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其實(shí)際支付能力（社會科學(xué)院的研究報告表明在當(dāng)前的住房價格水平下，85%以上的居民沒有支付能力進(jìn)入這個住房市場），他們根本上就沒有支付能力進(jìn)入住房市場。因此，在高房價下，對他們限購不限制意義不大。

    從以上面分析可以看到，地方政府的住房限購令出臺不出臺，取消不取消本來就是沒有多大意義的情況。因?yàn)�，這種住房限制令對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控只是“水中月、鏡中花”，好看但沒有多少作用。出臺這些政策是給當(dāng)?shù)氐拿癖娂爸醒胝�府做個樣子，說明地方的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是緊跟中央的。

    實(shí)際上，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布11月《70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)》來看，15個限購城市中僅廣州新房價格環(huán)比下降0.1%，另有5個城市新房價格持平，其他10個限購城市的新房價格均環(huán)比上漲，而這些城市新房價格的同比變化除廣州外，其他15個城市均大幅上漲，其中�？诤腿齺喎謩e同比上漲49%和55.1%。不僅如此，相反帶來部分城市交易的反彈和地王的誕生。這就是地方政府住房限購令所達(dá)到效果�？梢姡瑢τ诘胤秸�府的住房限購令，媒體不要過高地估計(jì)它能夠起到多少作用，現(xiàn)在退出不退出就是一樣，本來就沒有起到正面的作用。

    而讓國內(nèi)住房市場真正的得以調(diào)整，就得有個人住房嚴(yán)格的信貸政策及嚴(yán)厲稅收政策，只要從這兩方面入手，才能嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫。

（來源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：易憲容）

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