中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年中國(guó)各地土地出讓均價(jià)暴漲，土地出讓金大幅增加，截至11月22日，上海土地出讓收入以1369.94億元高居榜首，北京以1004.48億元位列第二。分析人士認(rèn)為，政府賣地是高房?jī)r(jià)禍根。

    今年樓市嚴(yán)厲調(diào)控，但樓價(jià)居高不下，原因如何？最近中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)可能告訴公眾答案。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，“中指院”數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，上海土地出讓收入以1369.94億元高居榜首，比去年全年高350多億元，北京也沖破千億元，以1004.48億元位列第二。在土地出讓金高速增長(zhǎng)的背后，上海土地供應(yīng)量實(shí)際上并未有太大增長(zhǎng)，僅為6%，但成交均價(jià)卻猛增64%。成交均價(jià)猛增的幕后推手是商業(yè)用地價(jià)格的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，今年上海商業(yè)辦公用地均價(jià)超過1.6萬元，比去年7462元增長(zhǎng)114%。

    北京在今年11月19日首次突破千億元，住宅用地、商業(yè)辦公用地價(jià)格均大幅增長(zhǎng)。其中住宅用地每平方米均價(jià)8559元，同比增長(zhǎng)56%；商業(yè)辦公用地均價(jià)9874元，同比增長(zhǎng)100%。

    盡管距年尾還有一個(gè)多月時(shí)間，大連、天津兩地的土地收入已經(jīng)不容小覷。數(shù)據(jù)顯示，大連為893.1億元，同比暴增297.66%，天津?yàn)?66.8億元，同比增長(zhǎng)42.93%，緊緊跟隨北京之后，有望在年底成為“千億俱樂部”的新晉成員。

    大連的土地價(jià)格今年以不可思議的速度一路飆升，住宅用地每平方米均價(jià)已達(dá)5698.41元，暴增237%；商業(yè)用地均價(jià)21105.17元，暴增314%。

    有報(bào)道稱，2010年前三季度，30個(gè)城市土地出讓金累計(jì)接近9000億元，同比增長(zhǎng)七成。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)總成本（直接成本和運(yùn)營(yíng)成本）構(gòu)成中，向政府的支出大約達(dá)到44％，而在房企總支出（總成本和繳納的總稅收）中，流向政府的比例更是高達(dá)49.42％。2009年2月，全國(guó)工商聯(lián)向全國(guó)“兩會(huì)”遞交的一份報(bào)告指出，在房企開發(fā)總成本中，土地成本所占比例最高，達(dá)到了41.2％。這還只是政府賣地的顯性收入。

    分析人士認(rèn)為，土地成本的不斷提高，必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的抬高。

    雖然政府一直在調(diào)控房?jī)r(jià)，但有專家指出，不改革“土地財(cái)政”，房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性不大。此次2010年的賣地收入大漲，反映目前調(diào)控房?jī)r(jià)的措施沒有觸及根本因素。

    據(jù)廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道，有開發(fā)商說，“現(xiàn)在人們老是覺得房?jī)r(jià)貴，是因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)有50%是政府的土地出讓金”。這個(gè)說法表明，現(xiàn)在一塊土地被拍出，人們往往根據(jù)拍賣價(jià)格估計(jì)未來房屋的單價(jià)。2010年3月，北京一些高價(jià)地塊催漲周邊房?jī)r(jià)就是案例。所以，控制房?jī)r(jià)，必須從房屋價(jià)格的主要構(gòu)成，即房屋價(jià)格上漲源頭的土地出讓金政策開始。

    據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)報(bào)道，地方政府如此熱衷賣地，歸根結(jié)底是利益的誘惑，因?yàn)榘l(fā)展房地產(chǎn)，賣地收入基本全部歸地方政府所有，這樣來錢快，可在短期內(nèi)解決地方財(cái)政收入嚴(yán)重不足的困難。有分析人士表示，對(duì)地方政府來講，財(cái)政主要依靠土地。有的地方財(cái)政50-70%都依靠土地，這也是地方政府不斷提高地價(jià)來增收的原因。

    今年以來，一場(chǎng)讓農(nóng)民“上樓”的行動(dòng)，在全國(guó)二十多個(gè)省市進(jìn)行。拆村并居，無數(shù)村莊正從中國(guó)廣袤的土地上消失，無數(shù)農(nóng)民正在“被上樓”。各地目標(biāo)相同：將農(nóng)民的宅基地復(fù)墾，用增加的耕地，換取城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)。他們共同的政策依據(jù)是，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤。地方政府利用這項(xiàng)政策作為以地生財(cái)?shù)男峦緩�。有的地方突破指�?biāo)范圍，甚至無指標(biāo)而“掛鉤”，違背農(nóng)民意愿，強(qiáng)拆民居拿走宅基地。演變?yōu)橐粓?chǎng)新的圈地運(yùn)動(dòng)。

    專家指出，這是一次對(duì)農(nóng)村的掠奪，強(qiáng)迫農(nóng)民上樓并大規(guī)模取消自然村，不僅與法治精神相違背，對(duì)農(nóng)村社會(huì)也將帶來巨大負(fù)面影響。

    而在此之前，嘗到土地財(cái)政甜頭的地方政府，都在辛苦地“尋找”土地�！霸鰷p掛鉤”一經(jīng)出臺(tái)，立即成為各地破解土地瓶頸的“金鑰匙”。如今，各地規(guī)模浩大的拆村運(yùn)動(dòng)，打著各種旗號(hào)，例如城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造、小城鎮(zhèn)化等。也有對(duì)應(yīng)政策推出，諸如“村改社”、“宅基地?fù)Q房”、“土地?fù)Q社保”等等。各地都在規(guī)劃著，要在一個(gè)很短的期限內(nèi)，將域內(nèi)農(nóng)村“大變樣”，民居改樓房。中國(guó)社科院勞動(dòng)與社會(huì)保障研究中心今年5月份對(duì)中國(guó)流動(dòng)人口的生存狀況進(jìn)行了一次大范圍調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，有80%接受調(diào)查的農(nóng)民工表示，他們不愿放棄自己的承包地，不愿意轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。

    對(duì)于各地圈走農(nóng)民宅基地、大拆民居的做法，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)陳錫文在今年3月兩會(huì)時(shí)就疾呼要“急剎車”。但各地“圈地”行動(dòng)不但不停止，反而越演越烈。

    依據(jù)土地出讓金來源的不同，法律上作了兩個(gè)不同的規(guī)定。依照《土地管理法》第55條的規(guī)定，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)“30%上繳中央財(cái)政，70%留給有關(guān)地方人民政府，都專項(xiàng)用于耕地開發(fā)”。對(duì)于存量的建設(shè)用地，《城市房地產(chǎn)管理法》第18條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。”然而，現(xiàn)實(shí)情況卻是，因?yàn)闆]有明確和權(quán)威的信息，土地用途多年來猶如一張“謎團(tuán)”，人們根本不能確定土地出讓金到底用在何方。今年5月份，國(guó)家審計(jì)署發(fā)布了對(duì)11個(gè)省區(qū)的各級(jí)政府2007年至2008年征收、管理、使用土地專項(xiàng)資金的情況進(jìn)行審計(jì)調(diào)查的結(jié)果。審計(jì)結(jié)果顯示，11個(gè)市的674.81億元土地出讓收入管理不規(guī)范，未按規(guī)定納入基金預(yù)算管理，占征收總額的20.1％。

    中國(guó)人民大學(xué)最新發(fā)布的研究報(bào)告表示，全國(guó)樓價(jià)將暴跌兩成，立即遭到多位“專家”反對(duì)，他們認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該同CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)）同步。此前社科院發(fā)布報(bào)告稱，一線城市房?jī)r(jià)從今年第四季度起要下降20%，而中國(guó)人民大學(xué)最新發(fā)布的研究報(bào)告表示，全國(guó)樓市價(jià)格明年將整體暴跌20%。研究報(bào)告負(fù)責(zé)人中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春表示，貨幣政策的調(diào)整以及房地產(chǎn)調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)整時(shí)期的到來。房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)大幅下滑，同時(shí)在部份房地產(chǎn)企業(yè)拋售的壓力下，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接20%的下滑。

    據(jù)大洋網(wǎng)報(bào)道，中國(guó)人民大學(xué)研究報(bào)告的結(jié)論立即遭到不少“專家”學(xué)者的反對(duì)。與劉元春同在中國(guó)人民大學(xué)的經(jīng)濟(jì)研究所聯(lián)席所長(zhǎng)毛振華認(rèn)為，在過去經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)里面，房地產(chǎn)和汽車是國(guó)內(nèi)需求量大的主要的投資領(lǐng)域和消費(fèi)領(lǐng)域，“中國(guó)的房?jī)r(jià)如果真的出現(xiàn)了20%或者20%以上的價(jià)格降幅，那不是成功了，而是出了大的問題�！毖胄胸泿耪�策委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為，這種大跌的可能性并不是很大，“因?yàn)榻裉旆康禺a(chǎn)價(jià)格不是簡(jiǎn)單一兩個(gè)政策出臺(tái)調(diào)整就能夠調(diào)整下去的”；在一年左右或者半年左右的時(shí)間出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格增速下降到和CPI或者和GDP縮減指數(shù)基本同步的水平，基本上就達(dá)到了房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)。

    雖然中國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控政策超過60條，但近期房?jī)r(jià)仍呈上漲趨勢(shì)。當(dāng)前CPI不斷上漲，民眾深有怨言，兼之房?jī)r(jià)過高，民眾期望房?jī)r(jià)下降，對(duì)“專家”言論表示不滿，稱此類“專家”或?yàn)殚_發(fā)商爪牙。

    據(jù)了解，重慶當(dāng)?shù)厥畮讉�(gè)樓盤近期房?jī)r(jià)仍持續(xù)上漲，漲幅10－25%不等，東原黃山大道東樓盤漲幅22.22%，金科VISAR皇家碼頭11月價(jià)格均價(jià)12500元/平方米，比10月價(jià)格均價(jià)上漲25%。而廣州最近樓盤均價(jià)也創(chuàng)出新高，統(tǒng)計(jì)顯示，十區(qū)一手住宅均價(jià)突破15000元大關(guān)，創(chuàng)下歷史新高，同比上升49.6%，環(huán)比上升29.8%。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，同比漲幅為8.6%。滿堂紅地產(chǎn)研究部周峰分析指出，限購(gòu)政策在壓抑有效需求的同時(shí)，也間接打壓了有效供應(yīng)，市場(chǎng)上的供需矛盾并沒有得到實(shí)質(zhì)性解決，在通脹壓力的作用下，即使缺少了帶投機(jī)性質(zhì)的客戶入市，二手樓價(jià)還是會(huì)繼續(xù)維持高位振蕩。

    據(jù)中國(guó)人民大學(xué)研究報(bào)告預(yù)計(jì)，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題。有專家表示，目前超過8000億元的短期借貸將使明年三成左右的開發(fā)商受到威脅。即使是房貸大戶的四大國(guó)有銀行，四季度可用的信貸額度僅剩2900億元左右。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商已經(jīng)開始出現(xiàn)資金問題，一些房地產(chǎn)商不得不在市場(chǎng)上以較高的利率尋求短期過橋貸款資金。數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月2.8萬億元信托規(guī)模中，有13.4%約3800億元流入到房地產(chǎn)行業(yè)。另外，11月份的房地產(chǎn)信托融資就達(dá)到74億元。專家表示，開發(fā)商明年將面臨集體性“缺糧”，而且大規(guī)模的短期貸款更讓開發(fā)商資金鏈雪上加霜。但是，在國(guó)家的嚴(yán)厲樓市調(diào)控下，土地交易市場(chǎng)依然活躍,對(duì)此深圳綜合開發(fā)院旅游和地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，雖然今年樓市調(diào)控強(qiáng)化，但適度寬松的貨幣政策并沒有取消，市場(chǎng)流動(dòng)性今年逼近8萬億元，加上熱錢、外資等相比去年的9萬億元并沒有減少。而在另一方面，各大房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槿ツ炅己玫匿N售實(shí)際上并不缺錢，即使在銀行信貸方面遭遇阻力，卻可通過信托方式解決融資問題�！巴ㄟ^信托的形式獲得的資金已經(jīng)超過2萬億�！�

    對(duì)于“專家”反對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)下跌20%，聲稱增速應(yīng)與CPI同步的言論，一些民眾難以接受，紛紛在網(wǎng)上留言批駁。煙臺(tái)市酒清華郎表示，當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅超過CPI時(shí)，沒聽說專家說應(yīng)與CPI同步，現(xiàn)在國(guó)家調(diào)控剛要顯現(xiàn)效果了，就有專家起來維護(hù)開發(fā)商和投機(jī)客的利益�。�況且專家怎么不說工資增速應(yīng)該與CPI同步啊?寧波市網(wǎng)民fxfjqhy說，老百姓總希望房?jī)r(jià)多降點(diǎn)，而所為的專家為什么總是大造輿論，說房?jī)r(jià)降不下來呢？臺(tái)州市網(wǎng)民奮斗表示，這些專家是何許人也？房?jī)r(jià)一年漲50%-100%時(shí)，你們?yōu)槭裁床怀鰜碚f要求房?jī)r(jià)不要漲，要與CPI同步。現(xiàn)在漲到天上去了，又不讓降，說什么與CPI同步增長(zhǎng)。都是開發(fā)商的爪牙吧？！

    網(wǎng)民凌霜不屈表示，別國(guó)的房?jī)r(jià)是當(dāng)?shù)孛癖娔晔杖胫形粩?shù)的3到5倍，而我國(guó)居然是30到50倍，是別國(guó)的10倍之巨，那些所謂專家在房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)時(shí)從來不說增速應(yīng)該和GDP同步，現(xiàn)在聽說房?jī)r(jià)可能要降，就立即跳出來說房?jī)r(jià)應(yīng)該和GDP同步了，這是什么狗屁專家？他們到底是專家還是叭兒狗？我說和GDP增速同步可以，但必須先將房?jī)r(jià)降到中國(guó)民眾年收入中位數(shù)的3到5年后再來談和GDP同步的問題，在沒有降到位之前你們給我閉嘴，不要臉的東西！

    然而，罵這些磚家叫獸以及開發(fā)商，都是無濟(jì)于事的。中國(guó)政府的財(cái)政由三個(gè)部分組成，稅收、國(guó)有企業(yè)盈利、土地出讓費(fèi)用。土地是稀缺資源，即使政府擁有所有權(quán)，也應(yīng)該在法制的基礎(chǔ)上遵守信約。但這只是人們以為應(yīng)該的情況，在中國(guó)，這種道理并不“國(guó)情”。

    實(shí)際上，中國(guó)政府財(cái)政連續(xù)以高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度增長(zhǎng)，土地財(cái)政是主要的原因。這里的計(jì)算單位以億計(jì)算，涉及巨額的金錢利益。中國(guó)政府以極低的價(jià)格強(qiáng)迫征收和強(qiáng)迫拆遷奪來，再以高價(jià)出售，每一寸土地都有血淚。因此中國(guó)近年政府的財(cái)政增長(zhǎng)，被有些中國(guó)人形容成為“一寸河山一寸血”，大有和當(dāng)年對(duì)日抗戰(zhàn)的規(guī)模和架勢(shì)。

    其實(shí)，這本質(zhì)上確實(shí)沒什么不同。比如2010年春節(jié)前，江蘇常熟湖苑五區(qū)的居民們忽然獲得通告，他們住房的國(guó)有土地使用權(quán)將在15天內(nèi)被政府收回。因?yàn)檎�府�?duì)這片土地“另有他用”。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商與當(dāng)?shù)貒?guó)土局之間簽訂的土地使用權(quán)合同期限應(yīng)該是70年�？墒牵�這里的房齡還未滿10年，有的住戶搬進(jìn)去只有4年。旅美經(jīng)濟(jì)學(xué)家何清漣把這稱為“一女再嫁”。何女士用了溫情的比喻。如果用更為真實(shí)的說法，這其實(shí)不過是“再次搶劫”。有了這樣的先例，土地的收入，便會(huì)源源不斷永遠(yuǎn)不竭地流入政府和官員們的腰包。

    因此，搶完城市可以用“被上樓”搶農(nóng)村，循環(huán)往復(fù)，近10年的土地財(cái)政奇跡，完全可以依葫蘆畫瓢重新再來N次。至于老百姓如何生計(jì)，那就不是“和諧”們考慮的問題了，因?yàn)椤罢l讓你生在中國(guó)了？”。

（來源：搜狐財(cái)經(jīng)博客）

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