從第一輪調(diào)控和第二輪調(diào)控開始后的11月份樓市的表現(xiàn)可以看出，我國的樓市調(diào)控似乎存在著一個怪圈，而每次調(diào)控都無法跳出這個怪圈的運行規(guī)律，11月份的樓市依然只是在重復(fù)。這個怪圈就是：調(diào)控政策作用于市場的前期，樓市成交量往往會出現(xiàn)較大幅度下跌，雖然房價必然受到政策的影響卻難以發(fā)生明顯松動，即使下跌也是比較小的幅度，甚至出現(xiàn)逆市上漲；中期，隨著各方面對前期政策的逐步適應(yīng)，樓市成交量往往開始止跌企穩(wěn)，價格也開始有比較明顯的走高；后期，再次呈現(xiàn)調(diào)控前量價齊升的現(xiàn)象，而且此時價格的上升非常明顯，幅度也比較大。于是，新一輪的調(diào)控政策又呼之欲來。

    十一月份的第四周，樓市成交量已經(jīng)回暖走高，房價在逐步上升的區(qū)間中震蕩。就在12月3日，萬科發(fā)布公告顯示，截至12月1日，今年萬科累計實現(xiàn)銷售金額1000.6億元，提前完成今年全年銷售任務(wù)的同時，創(chuàng)造了中國房企銷售業(yè)績的新高。那么，11月樓市的反彈回暖和加國房網(wǎng),| C6h#_\u0012Y7m8R!L中國這個首家千億銷售額房企誕生是否意味著第二輪樓市調(diào)控的失效？接下來是否有新一輪的調(diào)控？在貨幣政策明確轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的情況下，還有哪些新的調(diào)控措施可以采用？個人認(rèn)為：

    一、短期內(nèi)不會有標(biāo)志性的舉措，樓市調(diào)控將主要依靠貨幣政策工具緊縮信貸供應(yīng)。這是因為，一方面，以9·29新政為啟動標(biāo)志的第二論樓市調(diào)控剛過去兩個月多點，有些相關(guān)措施尚未完全發(fā)揮作用，如許多限購城市的限購令將在12月底到期，第一輪樓市調(diào)控在經(jīng)歷了近5個月后才最終宣告結(jié)束的，因此現(xiàn)在就判斷第二輪調(diào)控調(diào)控已經(jīng)失效為時尚早，調(diào)控的后續(xù)效應(yīng)還有待繼續(xù)觀察。另一方面，11月份的樓市確實出現(xiàn)了回暖跡象，為實現(xiàn)樓市的平穩(wěn)發(fā)展，必須有相關(guān)政策進(jìn)行輔助。目前，我國的貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，信貸必然會受到抑制。將來諸如法定準(zhǔn)備率的提高、甚至加息等緊縮流動性和控制信貸的措施都可以輔助性地調(diào)控樓市而又不會造成樓市的過度被打壓。

    二、長期來看政策房繼續(xù)加大供應(yīng)的同時很可能配合土地出讓金的改革。土地問題之所以一度成為房地產(chǎn)開發(fā)商以及地方政府推高房價的全部理由，其根本原因并非國內(nèi)土地資源如何缺乏，而是在現(xiàn)有的土地國有制下，地方政府希望出讓國有土地來獲得更多的收益。現(xiàn)在這個房價高，不是房子建筑的成本高，是土地高，而土地出讓金是歸地方的政府來收，有較高的利益在里面。在這樣的制度背景下，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商往往借助土地特性推高、操縱房價，維持土地財政。所以，長期內(nèi)要有效解決樓市調(diào)控的怪圈問題，土地出讓金的改革很有必要，只是土地出讓金的改革需要農(nóng)地產(chǎn)權(quán)界定清晰、財稅體制和土地制度健全為保證。這是因為：

    就農(nóng)地產(chǎn)權(quán)來看，雖然農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，但集體具體到哪一級法律規(guī)定則較為模糊，從而使得農(nóng)地所有權(quán)主體虛位、農(nóng)地使用權(quán)不完整不穩(wěn)定、農(nóng)地轉(zhuǎn)讓權(quán)不明晰。正是由于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的模糊和扭曲導(dǎo)致了地方政府低價征收而高價出讓土地，以致政府日漸豐實而農(nóng)民則在農(nóng)地征收中基本喪失參與權(quán)、對農(nóng)地征收的補(bǔ)償缺少博弈的空間和能力。

    就財稅體制而言，目前我國的財稅體制下地方政府的財權(quán)和事權(quán)不對等，基本上是事權(quán)大而財權(quán)相對較小。在體制的實際運行中，國家一方面用地方經(jīng)濟(jì)是否快速發(fā)展起來考核政績，另一方面卻上收財權(quán)造成地方建設(shè)缺乏資金。在融資手段不多的情況下，地方政府往往不得不憑借土地出讓金作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿。

    就土地制度而言，首先土地征用制度不合理，公益性用地界定不清、征收范圍過大和征收過程監(jiān)督不到位造成“市長劃到哪，土地就征到哪”的局面；其次土地使用制度不合理，以批租的形式一次性收取未來幾十年地租的土地使用方式既不利于政府對土地的可持續(xù)經(jīng)營、也加重了土地使用者的開發(fā)負(fù)擔(dān)，更使消費者提前透支了未來的財富；再次土地出讓制度不合理，人地矛盾的尖銳和土地出讓市場僅有政府一個出讓方的情況下，明顯有利于出讓方的“掛招牌”的方式往往不能反映土地使用權(quán)的合理價格。

    三、長期來看可有效采用的調(diào)控措施似乎已不多，最強(qiáng)大的儲備武器房產(chǎn)稅將可能謹(jǐn)慎地最后亮劍。國家關(guān)于樓市調(diào)控的措施可謂是“百般武藝樣樣上陣”，但是每次似乎都會被樓市怪圈罩住而敗下陣來，11月樓市升溫再次印證了怪圈的運行規(guī)律。到目前，剩下的可有效采用的措施似乎已經(jīng)不多，能明顯預(yù)計到的也就是一直被人們提及的涉及面很廣的土地出讓金和房產(chǎn)稅了。對于房產(chǎn)稅， “國五條”出臺時就已經(jīng)提出“加快房產(chǎn)稅改革試點工作，并推廣到全國”；10月27日，新華社授權(quán)發(fā)布了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的第十二個五年規(guī)劃的建議》，在提及推進(jìn)財稅體制改革中進(jìn)一步提到“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。

    目前，在眾人的討論甚至爭論中房產(chǎn)稅的下一步如何走向仍然撲朔離迷。總體來看，房產(chǎn)稅方案有兩種。方案一，是以一個新稅種代替物業(yè)稅，比如上海提出的“住房保有稅”，物業(yè)稅征收可行性是討論的重點內(nèi)容之一；方案二，是完善執(zhí)行現(xiàn)有的房產(chǎn)稅，對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅早在1986年就已經(jīng)制定的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》中就有明確表述，但多年來并未在住房環(huán)節(jié)征收而只在經(jīng)營性物業(yè)中征收。

    不管如何，由于房產(chǎn)稅這一稅種的影響不同于以往任何一個房地產(chǎn)的稅費品種，其潛在影響非常巨大，必須要做好充分的準(zhǔn)備，諸如稅率、征收時間的如何確定。更應(yīng)引起注意的是，要消除房產(chǎn)稅可能帶來的負(fù)面影響，尤其要妥善處理好房產(chǎn)稅作為稅收的轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)。此外，不要天真地以為房產(chǎn)稅能徹底解決中國樓市調(diào)控的怪圈問題。

    周末消息面的不確定性困擾市場資金做多施展不開拳腳,午盤權(quán)重反彈接近翻紅時，強(qiáng)勢了一個上午的有色板塊都未能夠強(qiáng)勢拖一把大盤助其翻紅,加息預(yù)期及擔(dān)心國際形勢變化使得主力穩(wěn)住指數(shù)不下行的想法凌駕于推動指數(shù)上行之上。年末將至，利空未盡，大盤會以什么形態(tài)收官？機(jī)構(gòu)正在布局哪些股票，為來年行情做準(zhǔn)備？

（來源：搜狐財經(jīng)博客）

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