——國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員 劉福垣

我們國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控很多年了，從國(guó)六、國(guó)八條一直到現(xiàn)在打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，但房?jī)r(jià)還在上漲，根本原因在哪里？就在于我們的土地政策，政府要土地財(cái)政就不可能改變土地批租的政策，土地政策不變，房?jī)r(jià)是下不來的。

    第一個(gè)問題，房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)

今天我想從三個(gè)方面講這件事。首先，要給房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)戰(zhàn)略定位，這是由我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向決定的。我們現(xiàn)在處于資本原始積累還沒有完成的階段，農(nóng)工潮已經(jīng)達(dá)到1.45億，2億5農(nóng)民工轉(zhuǎn)變社會(huì)分工而沒有轉(zhuǎn)換身份，這是我們國(guó)家的主要矛盾。我們要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，十年沒破題，關(guān)鍵是我們沒有牽牛鼻子，要轉(zhuǎn)變農(nóng)民工的身份�！笆�二五”開始我們要進(jìn)行空間結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，帶動(dòng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。什么是空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整？就是要加速城市化的進(jìn)程。城市化一化解千愁。我個(gè)人研究戰(zhàn)略，我們沒有資格談剩余，我們現(xiàn)在要加速城市化進(jìn)程，工業(yè)要向縣以上集中，工業(yè)集中以后，服務(wù)業(yè)服務(wù)半徑擴(kuò)大，服務(wù)業(yè)要長(zhǎng)足發(fā)展，創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位，所以農(nóng)村人口大量向城市遷移。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)必須要大發(fā)展，也就是說我們每年轉(zhuǎn)一個(gè)百分點(diǎn)的農(nóng)民工，50到60平米的房子至少要蓋700萬套，所以房地產(chǎn)發(fā)展多了。我告訴大家，給農(nóng)民工蓋的房子還沒有動(dòng)工呢，而真要丟掉拐杖，練內(nèi)功，啟動(dòng)內(nèi)需，必須轉(zhuǎn)變農(nóng)民工的社會(huì)身份�！笆�二五”搞五個(gè)百分點(diǎn)就不得了，一年一個(gè)百分點(diǎn)搞下去，得三、五十年才能達(dá)到目標(biāo)。這些房子能帶動(dòng)很多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，按照這樣的邏輯，房地產(chǎn)業(yè)五十年都是短缺的產(chǎn)業(yè)，都是高盈利的產(chǎn)業(yè)，一百年都是支柱產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槲覀兂源┳∮眯�，按最低水平�?jì)算，房租占月工資的25%，也就是說消費(fèi)品住宅占消費(fèi)結(jié)構(gòu)的1/4，難道不是支柱產(chǎn)業(yè)嗎？

    未來五十年，每二、三十年，相當(dāng)多的房子要重蓋，你想想得動(dòng)用多少鋼筋。我可以告訴大家，東京的戶型是多少？平均戶型62平方米，相當(dāng)于我們目前發(fā)展階段的一、二百平米，都是大戶型，重新蓋了四遍達(dá)到84平方米，我想中國(guó)重蓋八遍都不算完。我們從事房地產(chǎn)的先生們可以把心放在肚子里，鋼鐵行業(yè)也可以把心放在肚子里。

    第二個(gè)問題，改革的方向

現(xiàn)在房?jī)r(jià)不是打壓的問題，而是市場(chǎng)的問題，是流通渠道的問題。第一大問題是土地批租。大家知道老百姓買房子買三個(gè)東西，70年的租，70年稅費(fèi)，加成本和平均利潤(rùn)。這樣房子能不貴嗎？而我們的特色是土地公有，公有制土地納入市場(chǎng)的機(jī)制就是應(yīng)該是年租制，按年收租，誰買了房子按年向政府繳稅。如果明確租是全民資產(chǎn)的收益，只能用于社會(huì)保障，不能用于政府活動(dòng)。改變土地批租制，按年租制，對(duì)老百姓、政府有多大的好處？北京市的建成區(qū)，每年每一平米都要提供地租。隨著整個(gè)城市的擴(kuò)容，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入水平、GDP的上升，地租三五年還要提一次。一旦土地采取年租制，房地產(chǎn)體制的問題就解決了。明租之后要征稅，納稅人的費(fèi)用要納入稅收，這就叫房產(chǎn)稅或者財(cái)產(chǎn)稅，不要買房子的時(shí)候收這么多稅。所以大家知道現(xiàn)在房?jī)r(jià)高，不是開發(fā)商的罪過，房?jī)r(jià)60%左右是政府一次拿走了，1/3地租，1/3稅費(fèi)。

    未來的走勢(shì)

現(xiàn)在好多人都擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫破滅，有的人預(yù)測(cè)掉一半還要崩盤，我告訴大家，房地產(chǎn)有沒有泡沫？有，但是我們的泡沫是用鋼做的，破不了。原因在哪里？因?yàn)槲覀冋�在發(fā)展中階段，兩個(gè)生產(chǎn)方式正在轉(zhuǎn)化，農(nóng)工潮的增長(zhǎng)速度還有三五十年，我們大量蓋房子還來不急，房?jī)r(jià)能降下來嗎？政府打壓的目的是漲的慢一些�，F(xiàn)在已經(jīng)占GDP這么大比重，我們用增量降低泡沫的比重。大家知道喝啤酒，倒在杯子里，一點(diǎn)泡沫都沒有，你不愿意喝，如果都是泡沫你喝一肚子氣，有這么一點(diǎn)兒有好處。而這點(diǎn)泡沫，我們只要增量是按照小戶型走，不會(huì)出大問題，而且逐漸像我們身上的腫瘤，它不是惡性的，慢慢就被吸收了。所以未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，總量還得迅猛擴(kuò)大，適應(yīng)空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，因?yàn)榭臻g結(jié)構(gòu)調(diào)整，工業(yè)也要往縣以上集中，人口也要集中，所以要蓋多少房子？另外走勢(shì)是逐漸向小戶型走，房?jī)r(jià)怎么走？市中心房?jī)r(jià)在未來五到十年不會(huì)降多少，因?yàn)槲磥砦宓绞�年，“十二五”改革的直接成果是中高收入階層還要有一到兩億，能量是很大的。我們達(dá)到五年以后、十年以后什么狀態(tài)？市中心的消費(fèi)成本上升，使用成本上升了，買的起用不起了，為什么？土地每年要教繳增值稅，特別是工價(jià)，工價(jià)大幅度上升，物業(yè)費(fèi)要上升、水電氣要上升，消費(fèi)成本要上升，幅度壓過了房產(chǎn)價(jià)格。這樣的背景下，富人都去遠(yuǎn)郊買了大別墅，把窮人請(qǐng)回市中心，都是小戶型的。富人是小轎車加別墅，工薪階層是大板樓加公共交通，那時(shí)候北京城就不會(huì)是天下第一堵城了。走勢(shì)是什么呢？是房?jī)r(jià)穩(wěn)下來，不會(huì)大幅度漲了，也不會(huì)大幅度降，經(jīng)過五年十年，城鄉(xiāng)房子隨著使用成本的變化，成為翹翹板，遠(yuǎn)郊房子開始提價(jià)，市區(qū)房子有所下降。降幅也不會(huì)大，因?yàn)槲覀児べY幅度上升很大，大家的房?jī)r(jià)承受能力越來越強(qiáng)，因?yàn)椤笆�二五”政府說要翻倍，我認(rèn)為翻倍都不夠，一年十幾的收入上升，特別是我們改革深入發(fā)展以后，社會(huì)保障到位了，比如今年有一句話，全中國(guó)人將來看病自己負(fù)擔(dān)30%，其他方面年輕人敢消費(fèi)，工資月月光，收入就越來越高，這對(duì)房?jī)r(jià)承受能力就強(qiáng)了。那時(shí)候人們的心理承受能力大大加強(qiáng)，有錢人上郊區(qū)了，房?jī)r(jià)健康了。

按照這個(gè)邏輯，我認(rèn)為“十二五”時(shí)期鋼鐵產(chǎn)業(yè)要提供的原材料肯定要大幅度上升，房?jī)r(jià)又不可能大幅度下降，是穩(wěn)定的，使用成本有所上升。真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是反城市化的時(shí)候，城市化完成50%以上，反城市化進(jìn)行，一部分人往里走，一部分人往外走，這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的時(shí)候，我們房?jī)r(jià)才能根本的發(fā)生變化。但無論如何，由于我們的資源結(jié)構(gòu)、土地結(jié)構(gòu)，我們的用鋼量會(huì)比別的國(guó)家大。因?yàn)閯e的國(guó)家地廣人稀，蓋的都是平房，而我們是地上地下，用鋼量非常多，而且是反復(fù)的用。所以你們的行業(yè)是非常光明、有前途的。