在微博上，我回應(yīng)一位網(wǎng)友關(guān)于房產(chǎn)稅的對(duì)樓市未來趨勢的影響：“現(xiàn)在的問題在供應(yīng)上不去。好比目前的需求是井噴，我們只有供應(yīng)的巨石壓迫下，加之別的小塊石頭與水泥一起加蓋，才能遏制住。我們只有碎石，沒有巨石。房產(chǎn)稅，只是碎石之一！”

    而無數(shù)消息在印證這個(gè)看法。

    首先，久久被人關(guān)注的中服地塊，去年三月準(zhǔn)備上市時(shí)，當(dāng)時(shí)的預(yù)測99畝出讓總價(jià)100億。而一年半之后，競標(biāo)人出價(jià)總價(jià)目前已經(jīng)達(dá)到238億。雖然樓面地價(jià)沒有預(yù)期的那么高，但是上行的趨勢十分明顯。而中服地塊的單位地價(jià)也因此對(duì)周邊地區(qū)未來的拆遷安置成本，而16.5的容積率是不可能在周邊的住宅項(xiàng)目中體現(xiàn)。那么單位地價(jià)被稀釋的可能性極小。這一點(diǎn)我們必須要有足夠的重視。

    據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，十二月第一周，20個(gè)主要城市土地市場交易冷清，土地推出和成交量減少，本周監(jiān)測的20個(gè)主要城市共推出土地107宗，較上周減少71宗，推出土地面積共計(jì)681萬平方米，較上周減少508萬平方米，環(huán)比減少43%；共成交土地40宗，比上周減少57宗，成交面積共計(jì)276萬平方米，環(huán)比減少44%。

    本周監(jiān)測的20個(gè)主要城市住宅用地入市量緊縮，共推出28宗，比上周減少50宗，推出土地面積297萬平方米，環(huán)比減少53%；住宅成交量下跌，共成交11宗，不足上周的一半，環(huán)比下降68%。成交土地面積67.3萬平方米，環(huán)比下降74%。

    而11月份土地出讓的熱潮，前提仍舊是出讓價(jià)格的高漲�！毒┤A時(shí)報(bào)》報(bào)道：記者根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的公開數(shù)據(jù)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，截至11月23日，今年北京通過招標(biāo)和掛牌的方式共出讓了203宗土地，建筑規(guī)模共計(jì)2137.37萬平方米;其中住宅用地和包含住宅用地的地塊有52宗，建筑規(guī)模共計(jì)875.44萬平方米，土地出讓金達(dá)722.76億元，平均樓面地價(jià)為8255.96元/平方米。而去年，北京市的住宅樓面地價(jià)為6189元/平方米。去年全年，北京市通過招、拍、掛方式成交的各類土地有247宗，成交額為928億元。

    再看2010年全年數(shù)據(jù)與前期的對(duì)比。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，上海土地出讓收入以1369.94億元高居榜首，北京以1004.48億元位列第二，大連以893.28億元位居第三，去年排在第一位的杭州今年跌出前三，僅收入589.33億元(詳見附表)。值得注意的是，十大城市中，只有杭州和重慶的土地出讓金出現(xiàn)了同比下降的現(xiàn)象，其余城市的出讓金則大幅增加，增幅最大的是大連，比去年同期增長了297.75%，增幅最小的蘇州也達(dá)到了26.14%。

    而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2010年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.28億平方米，同比增長36.2%，土地購置費(fèi)8006億元，增長79.2%。
    這是最根本的市場供需決定的。也是拆遷成本居高不下，土地收購手段很難落實(shí)到位，土地出讓總量受阻造成房企對(duì)土地的搶奪。僅有的幾袋子面粉，而想做成面包或者蛋糕的房企太多了。即使在改變單一拍賣方式而大量推出招標(biāo)方式出讓土地的今天，不可能解決的土地價(jià)格上揚(yáng)的問題，中服地塊被追捧只是一個(gè)案例。

    那么只有加大土地供應(yīng)，甚至加大低價(jià)土地的供應(yīng)，樓市井噴才能根本遏制住。而目前的情況是，土地供應(yīng)的巨石并不存在，而是被分解為眾多碎石，那么，任何調(diào)控的政策都不過是一顆顆碎石，那么，遏制樓市井噴的手段是不存在的。而房產(chǎn)稅，在很多人眼里將對(duì)房價(jià)起決定作用的房產(chǎn)稅，不過是碎石之一。

    對(duì)于有效遏制需求，造成新的供求平衡是沒有多少意義的。而多年的調(diào)控手段，在某些完全脫離實(shí)際的專家學(xué)者們看來，都是房價(jià)大跌的最有力手段，每一次我們都說出史上最嚴(yán)厲的調(diào)控手段，但是對(duì)消費(fèi)需求人群來說，一次次的失望是對(duì)前述8年手段的屢屢失望。同時(shí)，他們失望的是專家們從來就沒有分析對(duì)過，信唱衰派專家的人們，離本已趨近的住房，越來越遠(yuǎn)。

    我們目前的保障房大建計(jì)劃，不但不能緩解對(duì)商品房的需求，而是通過縮減商品房用地供應(yīng)，而在一個(gè)土地供應(yīng)盤子中分流。那么保障房大建越強(qiáng)烈，商品房供應(yīng)的成本越高。真正有效的被地方政府追捧的只有保障房配建至商品房小區(qū)，而棚戶區(qū)改造、危陋房與舊城改造等等給居民的回遷安置成為保障房最主要的方式，事實(shí)是，回遷安置越高，可出讓土地上的商品房土地成本越高。

    一切手段，都在助推商品房用地的成本上揚(yáng)，而惡果是土地收購環(huán)節(jié)成本的屢屢暴漲。力壓需求井噴的巨石—土地供應(yīng)的代價(jià)太大了。土地竟然貴如黃金。

    那么，商品房竟然是建設(shè)在滿地黃金上的建筑。

（來源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：陳寶存）

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