[導(dǎo)讀：將2008年從中央到地方各級(jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)托市、救市政策和即將于12月31日到期而自動(dòng)作廢的“限購(gòu)”政策進(jìn)行比較，至少在政策執(zhí)行期限上來(lái)看，是“一個(gè)上天堂而另一個(gè)下地獄”……本文內(nèi)容系個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機(jī)構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對(duì)文中提及的個(gè)人或機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)。]

    為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知精神，9月29日，央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住建部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部相繼出臺(tái)了進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施（俗稱為“9.29新政”）。

    9.29新政”對(duì)諸多調(diào)控措施采取了“一刀切”地處理，堵住了一些因具有可選擇性而出現(xiàn)的政策執(zhí)行漏洞，使4月份出臺(tái)的“新國(guó)十條”的政策措施更加完善、更具可操作性，并將貸款購(gòu)買首套房房貸的首付比例回調(diào)到2008年“救市”前的30%及以上，尤其增加了行政調(diào)控的手段，加強(qiáng)了行政調(diào)控的力度。而后，10月19日，央行決定自10月20日起上調(diào)一年期存貸款基準(zhǔn)利率各0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次依此進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，在前后一個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)，央行數(shù)次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率，以回收流動(dòng)性，打擊通貨膨脹預(yù)期，客觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了再一次“調(diào)控加碼”。至此，在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，除尚未落實(shí)開征房產(chǎn)稅外，中央政府已祭出了真正“史上最嚴(yán)”也最全面的調(diào)控政策“組合拳”，表明了中央政府強(qiáng)化抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、打擊房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的態(tài)度與決心。

    綜觀這組調(diào)控政策“組合拳”，包括出了信貸、貨幣、利率、稅收等經(jīng)濟(jì)手段和最直接也是最嚴(yán)厲的行政手段等調(diào)控工具。其中，除加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率外，行政調(diào)控手段最引人關(guān)注。而行政調(diào)控手段的典型是，中央政府明確提出要采取“限購(gòu)”措施，以打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。如今，即將面臨的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，一些地方政府出臺(tái)的“限購(gòu)”政策即將于12月31日到期，而至今房地產(chǎn)調(diào)控并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，因此，“限購(gòu)”政策到期成為了時(shí)下最被關(guān)注的政策之一。接下來(lái)，“限購(gòu)”政策何去何從？許多人在拭目以待。

    9月29日出臺(tái)的“9.29新政”中，作為中央政府強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的指標(biāo)性內(nèi)容是，新政策明確要求，地方政府要立即研究制定貫徹落實(shí)“新國(guó)十條”的實(shí)施細(xì)則，房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)……

    政策出臺(tái)后，深圳、上海、杭州等一些城市相繼出臺(tái)了“限購(gòu)”政策。其中，深圳等城市的“限購(gòu)”政策最為嚴(yán)厲。此前，北京已經(jīng)出臺(tái)了“限購(gòu)”政策。截至11月底止，全國(guó)已有16個(gè)城市相繼出臺(tái)了松嚴(yán)不一的“限購(gòu)”政策。據(jù)悉，其中，除蘇州等城市外，14個(gè)已經(jīng)出臺(tái)“限購(gòu)”政策的城市，是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第一輪督辦限購(gòu)令的城市。并不在14個(gè)城市之內(nèi)的蘇州等城市加入限購(gòu)行列，說(shuō)明中央政府督辦限購(gòu)政策的范圍已經(jīng)超出了原計(jì)劃的14個(gè)城市，意味著限購(gòu)政策有可能在更多城市推開。有報(bào)道稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員表示，蘇州不會(huì)是最后一個(gè)執(zhí)行限購(gòu)政策的城市，在中央政府督辦之下，執(zhí)行“限購(gòu)令產(chǎn)”的城市范圍，還將繼續(xù)擴(kuò)大。如此看來(lái)，隨著時(shí)間的推移，“限購(gòu)”政策將來(lái)可能在全國(guó)更多城市推行。

    不過(guò)，也要看到的是，對(duì)于“限購(gòu)”政策這一行政調(diào)控措施，本文作者陳真誠(chéng)分析認(rèn)為，依然存在一些漏洞，現(xiàn)實(shí)中也出現(xiàn)了一些務(wù)必引起注意的問(wèn)題。

事實(shí)上，盡管中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心很大，尤其強(qiáng)調(diào)了要加大地方政府執(zhí)行中央政策的力度，但一些地方政府依然在執(zhí)行中央政策方面依然不積極，甚至在利用政策所存在的漏洞而想方設(shè)法去化解。

    事實(shí)上，在全國(guó)，地級(jí)及以上城市有幾百個(gè)，但至今只有16個(gè)城市出臺(tái)了“限購(gòu)”政策，而且其中多數(shù)城市的政策過(guò)于寬松。而且，由于中央政府的政策并沒(méi)有明確要在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)限制購(gòu)房，因此，除少部分城市明確所出臺(tái)的“限購(gòu)”政策暫時(shí)沒(méi)有時(shí)間界限外，幾乎其他所有的城市都明確所出臺(tái)的“限購(gòu)”政策為暫時(shí)性也就是說(shuō)短時(shí)性政策，隨時(shí)可能終止執(zhí)行該政策。有一個(gè)城市出臺(tái)的“限購(gòu)”政策，明確執(zhí)行期為半年，屆時(shí)該政策自動(dòng)作廢。尤其是，在海口、廈門等幾個(gè)城市，雖然在10月份相繼出臺(tái)了“限購(gòu)”政策，卻明確規(guī)定政策執(zhí)行期到12月31日止。這也就是說(shuō)，這些城市在10月中旬左右出臺(tái)的“限購(gòu)”政策，到12月31日自動(dòng)作廢，生效期只有短短不到3個(gè)月的時(shí)間。照此來(lái)看，“限購(gòu)”政策恐怕稱得上是世界上“史上最短命”的房地產(chǎn)調(diào)控政策了。將2008年從中央到地方各級(jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)托市、救市政策和即將于12月31日到期而自動(dòng)作廢的“限購(gòu)”政策進(jìn)行比較，至少在政策執(zhí)行期限上來(lái)看，是“一個(gè)上天堂而另一個(gè)下地獄”，根本無(wú)法類比。

    進(jìn)一步地，不難設(shè)想，如果�？凇�廈門等城市的“限購(gòu)”政策的“短命”做法，被其他更多城市效仿，那么，不能排除的一種可能是：接下來(lái)，如果中央政府要在全國(guó)更多城市推行“限購(gòu)”政策，一些城市可能會(huì)學(xué)習(xí)海口、廈門等城市的“精神”，借鑒其做法予以化解。

    一些城市政府，雖然出于應(yīng)付中央政府政策要求和民生輿論壓力而相繼出臺(tái)“限購(gòu)”政策，但可能效仿�？诘瘸鞘械淖龇�，設(shè)定“限購(gòu)”政策的有效期也只是到12月31日止，然后不管到時(shí)的房?jī)r(jià)調(diào)控效果如何，就不“限購(gòu)”了，讓政策自動(dòng)作廢。甚至不排除的可能是，或許會(huì)有城市政府，為進(jìn)入“限購(gòu)”大名單，撈出政績(jī)和輿論資本，以目前調(diào)控不見效而采取措施強(qiáng)化調(diào)控為理由，在12月份，趕在年終這趟末班車時(shí)間內(nèi)抓緊時(shí)間出臺(tái)“限購(gòu)”政策，但以中央政府沒(méi)有具體規(guī)定要“限購(gòu)”的時(shí)間為借口，也將政策的有效期設(shè)定為到12月31日止。如果是這樣的話，那些城市在12月份才出臺(tái)的“限購(gòu)”政策，有效期也是到12月31日止，其壽命則將更短，本文作者陳真誠(chéng)分析認(rèn)為，將成為名副其實(shí)的“月生月死”的調(diào)控政策。

    試想，如此調(diào)控政策，又能起到多大的政策作用？其政策調(diào)控能見效果嗎？

    如此看來(lái)，為了使房地產(chǎn)調(diào)控切實(shí)見效，本文作者陳真誠(chéng)分析認(rèn)為，除應(yīng)繼續(xù)強(qiáng)化信貸調(diào)控、貨幣調(diào)控等經(jīng)濟(jì)調(diào)控舉措尤其應(yīng)繼續(xù)加息舉措外，還應(yīng)該對(duì)“限購(gòu)”政策進(jìn)一步細(xì)化，如統(tǒng)一規(guī)定“限購(gòu)”標(biāo)準(zhǔn)和“限購(gòu)”最低時(shí)長(zhǎng)，以堵住這種看起來(lái)貌似嚴(yán)厲的政策在執(zhí)行上的漏洞，以統(tǒng)一地方政府執(zhí)行中央關(guān)于“限購(gòu)”政策的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化對(duì)地方政府執(zhí)行中央政策的約束力，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期效果。

（來(lái)源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：陳真誠(chéng)）

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