走過了8年的樓市調(diào)控，無一例外的沒達到效果。有人認(rèn)為07年9.27房貸政策如果堅持下來，加上存款準(zhǔn)備金和利息的雙雙上調(diào)，一定會阻斷房企的資金鏈條，一定會使得房價大跌。確實，有了這個短暫的效果，但是隨之而來的是建筑行業(yè)的全面停工，2000萬建筑行業(yè)的農(nóng)民工失業(yè)。而同時，鋼鐵煤炭建材儲運家具裝修裝飾餐飲服務(wù)娛樂業(yè)大量的失業(yè)。

    03年開始的宏觀調(diào)控被業(yè)界譽為“急剎車”理論，很明顯的新手上路，產(chǎn)生的后果極為嚴(yán)重。05年開始的唱衰樓市的大潮有其內(nèi)在根源。但是謝國忠、易憲容無疑是徹底失敗了。上海暴跌50%北京暴跌30%至今呼聲不絕于耳。

    市場解決30%，保障解決70%是98年房改的制度安排，實現(xiàn)的基礎(chǔ)是來自30%的市場需求，所以房價上漲，價值的重估，實際是很好的二次分配的機會。先富階層的收入通過市場、稅收的二次分配，國家財政資金投入安居工程的意圖很明顯。市場的歸于市場，保障的歸于保障。

住房市場并非只滿足了富人，更大的還是滿足了失地農(nóng)民和城市原住民的住房問題，通過拆遷改造和土地的合理征用，土地價值在逐漸回歸真實。這是住房改革的巨大成就。更有城市建設(shè)的日新月異。沒有住房的市場化，實現(xiàn)這樣的轉(zhuǎn)變要到何年何月？

所以早在08年9月3日，我的文章《樓價大跌，中國經(jīng)濟必然大減速》對上一輪調(diào)控帶來的對經(jīng)濟全局的影響進行了合理的分析：

    “鋼鐵企業(yè)的本輪上漲行情，離不開城市化進程、以及房地產(chǎn)行業(yè)的支持和基本建設(shè)的拉動。但是如果房地產(chǎn)的觀望持續(xù)下去，真的造成房價大跌，那么最直接的是鋼鐵行業(yè)的蕭條。中國經(jīng)濟發(fā)展至今，仍然沒有擺脫產(chǎn)品初級，科技含量不高的局面。指望高科技改變中國經(jīng)濟目前還是奢望。巨大的就業(yè)人口壓力，高效率、高科技產(chǎn)業(yè)是解決不了就業(yè)壓力的。這是國內(nèi)的現(xiàn)實情況。

    那么真的房價大跌會產(chǎn)生什么后果？首先：資本撤離，出貨之后退出行業(yè)；第二：土地出讓受阻，地方可支配財政資金的大幅減少，城市基本建設(shè)放緩，停步；第三：相關(guān)行業(yè)：比如鋼鐵，建筑業(yè)，建材業(yè)，裝修行業(yè)等等勢必蕭條，大量的從業(yè)人員面臨失業(yè)，大量的產(chǎn)業(yè)工人轉(zhuǎn)型困難；第四：相關(guān)行業(yè)稅收的大幅下降，勢必造成國家的財政困難；第五：保障住房計劃停滯，沒有財政支持的保障類住房是很難實現(xiàn)的；第六；大量的爛尾樓無人接捧，銀行系統(tǒng)風(fēng)險極大。”

當(dāng)然，本輪始自今年四月的國十條與9.29的國五條，確實有了不少進步。但是我們并沒有看到根本的改變。我們力求的縮減需求，遏制剛性與投資需求之外，寄望于土地和住房供應(yīng)的全面提升，特別是奢望保障房的全面提速，一定會改變以往的局面。但是，究竟保障房我們能做到多少？保障房的實質(zhì)到底是什么？我們是必要深究的。

    最近媒體報道稱：中國明年擬投資1.4萬億建1000萬套保障房。但是這里我們要注意關(guān)鍵的幾點：第一，公共租賃房將占主要部分；第二，2011年的1000萬套保障房投資將達1.4萬億元，將達到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的五分之一左右；第三，盡快建立起由政府主導(dǎo)的市場化投融資和建設(shè)機制；第四，保障性安居工程建立的融資平臺不在清理地方融資平臺范圍之內(nèi)；第五，公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)。

    我們看到的是引入社會資金投入保障房建設(shè)，也必定是保障房建設(shè)的長效機制，而且保障房公租化也越來越明顯，原因是產(chǎn)權(quán)類的保障房存在土地權(quán)屬限制，不宜繼續(xù)推行包括經(jīng)適房、限價房等等在內(nèi)的產(chǎn)權(quán)類型的保障房。產(chǎn)權(quán)式保障房由于房價依舊不是最低收入群體可以承受的，購買者也基本是高收入階層和少數(shù)特權(quán)階層，還有眾多城市的所謂經(jīng)適房，實際是原有國家劃撥土地上的集資建房，享受保障房政策的人群很難到達最低收入階層。
    我們還知道的是，自從有保障房建設(shè)壓力以來，商品房配建部分保障房的方式在地方就屢屢有推行和探索，保障房建在商品房小區(qū)，商品房的建設(shè)成本是高了還是低了，這個問題我們必須足夠重視，更應(yīng)該考慮到保障房大建的最終結(jié)果。
    但是究竟什么是保障房？實際大量的保障房是棚戶區(qū)改造危陋房改造等等類型。那么他們是如何改造的，這些改造過程中的回遷房占比在1000萬套里還是很高的�；剡w房面向的不是新增城市人口的剛性需求。
    如上問題我們也必須予以重視。許多人只看到了保障房投資將達到1.4萬億，但是中央投資今年只有不足700億，明年增加到1000億，每套保障房國家只負(fù)責(zé)投資1萬元。即使是公積金余額成為保障房建設(shè)資金的來源，我們姑且預(yù)計超過1000億，總計地方只能拿到2000億，其余依靠的是地方融資平臺。而更多的還是來自于其他類型的社會資金，包括房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）。
    在日前閉幕的第六屆中國地產(chǎn)金融年會上，以中國民生銀行地產(chǎn)事業(yè)部總裁楊毓為代表的金融機構(gòu)人士披露，2011年，在預(yù)期下的多輪反復(fù)調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)資金面趨緊、多渠道融資需求上升，而保障性住房融資渠道將獲得突破，廉租房、公租房資產(chǎn)打包發(fā)行REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）的計劃將變?yōu)楝F(xiàn)實。
    那么公租房租金必須有合理的投資回報，而保障房建設(shè)成本的降低只有商品房配建才能稀釋土地價格，才能保證公租房租金優(yōu)于市場租金，否則公租房大建就沒有市場。

    如上種種考慮，我們真的該反思我們的調(diào)控錯在哪里了？明明是市場的歸市場，保障的歸保障，但是我們?yōu)榱嗣翊馇榫w的舒緩，在加大保障房建設(shè)力度的同時大力限制需求，也限制商品房市場的信貸投放，更限制商品房用地供應(yīng)量。這一切，對于所謂的流動性過剩的市場，對于通脹預(yù)期纏繞的市場，一定是商品房價格的上揚。而且，我們很難改變的恰恰是不理智需求的現(xiàn)狀。買房而不是靠租房，這是國情。壓制商品房，必然被不理性需求的釋放沖破。我們筑壩堰塞湖的調(diào)控，也很難改變商品房價上漲的狀況。

    只是我們追求的應(yīng)該是穩(wěn)穩(wěn)的溫和上漲，而不是調(diào)控方式錯誤狀況下的不跌反而暴漲。

（來源：搜狐財經(jīng)博客 作者：陳寶存）

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