年初至今的樓市調(diào)控正在對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深刻影響。
限購、限貸、加息、預(yù)售款監(jiān)管、暫停上市房企資本市場融資和并購重組、叫停銀信合作等一系列政策，無不在收緊地產(chǎn)商的資金鏈，房地產(chǎn)行業(yè)資金面受到空前的壓制。
本報記者獲悉，近期萬科、保利、招商、佳兆業(yè)等房企均進(jìn)行了資金影響的內(nèi)部分析，結(jié)論是短期資金無憂，但對全行業(yè)來說，資金杠桿率上升和融資成本大幅提高，已是不爭的事實。
貨幣緊縮和傳統(tǒng)融資方式受限的大變局中，即使是萬科、保利等看似業(yè)績飄紅資金充裕的房企，也在尋找新的融資路徑，而更多的中小型房企，則在海外高息發(fā)債、信托高利率、私募可轉(zhuǎn)股債券的風(fēng)險中狂歡或掙扎。
機構(gòu)看空房地產(chǎn)
在記者獲得的一份某券商房地產(chǎn)內(nèi)部調(diào)查報告中，通貨膨脹抬頭、貨幣政策收緊被列為房地產(chǎn)行業(yè)近期的最不利因素。
其稱，截至目前貨幣累計供應(yīng)規(guī)模高達(dá)70萬億，加上外圍發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體實行低利率和量化寬松政策，流動性泛濫，控制通貨膨脹的壓力與日俱增。
“年內(nèi)央行已5次上調(diào)準(zhǔn)備金率，1次加息�！痹撊陶{(diào)研的大型房企認(rèn)為，未來央行將繼續(xù)靈活運用存款準(zhǔn)備金率和加息來管理流動性，行業(yè)資金全面趨緊。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，加息周期已經(jīng)到來，而加息將直接提高開發(fā)貸款和個人房貸的融資成本，對樓市形成利空。
此前，中國政府已經(jīng)采取了嚴(yán)格限制開發(fā)貸、暫停資本市場融資、嚴(yán)查囤地等手段，調(diào)節(jié)地產(chǎn)商的現(xiàn)金流。
“中國開發(fā)商經(jīng)營所處的政策和信貸環(huán)境已趨于不利�！比疸y證券分析師章海云認(rèn)為，鑒于銀行貸款越來越難，且資本市場不看好房地產(chǎn)行業(yè)，中國開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力將加大，因為多數(shù)上市開發(fā)商曾在市場高峰時大舉擴張。
章海云表示，中國房地產(chǎn)板塊一直都是一個高換手板塊，而非投資者可在買入后長期持有的板塊。那些四年前買入某些房地產(chǎn)股并持有到今天的投資者將陷入虧損。隨著調(diào)控的繼續(xù)和融資壓力的加大，上述因素明年可能甚至更為重要。其認(rèn)為投資者在未來數(shù)月不會給房地產(chǎn)行業(yè)較高的估值，但仍看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。
江海證券分析師付豪杰相對樂觀，他認(rèn)為，地產(chǎn)股目前估值相對偏低，未來有修復(fù)需要。地產(chǎn)板塊中期走勢取決于政策，政策則取決于調(diào)控效果。政策預(yù)期緩和是行情啟動的基本前提，否則可能處于持續(xù)低估狀態(tài)。
他預(yù)計，2011年或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)的兼并整合年。經(jīng)營節(jié)奏準(zhǔn)確、資金充裕的公司，將在本輪調(diào)整中提升競爭優(yōu)勢和市場占有率。
房地產(chǎn)融資變局
上述調(diào)研報告認(rèn)為，中國現(xiàn)行的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將使房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和影響力下降。
“國內(nèi)銀行和其他金融機構(gòu)也不會像過去那樣支持房地產(chǎn)�！鄙钲谝患掖笮头科蟮呢�(fù)責(zé)人說，房企需要未雨綢繆，為自己尋找新的出路。
本報記者獲悉，包括保利、中海、金地、復(fù)地集團(tuán)等公司在內(nèi)，都在積極探討成立房地產(chǎn)基金，以拓寬公司的融資渠道。
此外，在國外，長期看好內(nèi)地房地產(chǎn)的資金和機構(gòu)還很多。尤其是在當(dāng)前國內(nèi)外匯差背景下，熱錢積極涌動意欲流入內(nèi)地樓市。
很多在香港上市的房企告訴本報，近期有許多外資機構(gòu)前來洽談合作事宜，他們提出的發(fā)債、可換股債券等投資形式很誘人，但其成本相對較高。
“國內(nèi)的錢今年全線收緊，明年會更緊�！币患以谙愀凵鲜械拇笮头科髢�(nèi)部人士對記者稱，資金將成為明年行業(yè)的關(guān)鍵。
而在金地董事長凌克看來，國內(nèi)現(xiàn)在幾乎沒有好的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，去把資金吸引到房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)，而過量的資金只能在需求環(huán)節(jié)進(jìn)行炒作。他認(rèn)為，未來PE和持有型的房地產(chǎn)基金，都將是房企開發(fā)環(huán)節(jié)的重要融資通道。
上市房企各顯神通
截至三季報的數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、中海等主流房企，在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控中，都實現(xiàn)了令人驚異的銷售額，截至昨日，萬科年內(nèi)銷售已過千億。
上述公司人士均對記者表示，公司目前資金相當(dāng)充裕。以保利為例，年內(nèi)公司主要開支包括累計支付地價505.7億及還未支付的52億，工程支出均150億，總資金支出為708億元；而公司前10月銷售回籠410億，凈增銀行貸款310億，尚有銀行已審批未發(fā)放額度160億，資金總收入為880億�？偸杖氪笥谥С�，截至10月，公司賬面結(jié)余資金128.4億。
然而，看似不差錢的保利，負(fù)債率也在悄然升高，公告顯示，保利三季度負(fù)債升至79%，高于年初的72%，也高于2008年的71%；另一家龍頭萬科三季度負(fù)債率也升至74%，高于年初的67%，也高于2008年三季度的72%。
此外，即使對于萬科、保利這樣的優(yōu)質(zhì)公司，傳統(tǒng)的融資——商業(yè)銀行開發(fā)貸也不再容易獲取�！皩τ陂_發(fā)貸大家目前都很謹(jǐn)慎，中行和建行在互相觀望。”深圳一家商業(yè)銀行內(nèi)部人士對記者說。
保利地產(chǎn)有關(guān)高管曾對本報表示，預(yù)計此輪調(diào)控的時間會很長，公司會做好多種準(zhǔn)備；據(jù)接近保利的人士透露，保利地產(chǎn)已發(fā)起設(shè)立私募房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元人民幣，目前募集基本完成，募了26億，保利出資6億。目前主要是投入住宅，已經(jīng)投了4個房地產(chǎn)項目。
“以房企為主體進(jìn)行募資挺多的，通常是借助第三方金融平臺，企業(yè)和金融平臺聯(lián)手一起做房地產(chǎn)基金。”上述人士表示，房地產(chǎn)基金在未來會成為房地產(chǎn)投資的主要方式之一。
其余如華潤、復(fù)地等房企，也在籌備房地產(chǎn)基金。招商地產(chǎn)證券事務(wù)代表曾凡躍對本報記者透露，招商目前也在研究房地產(chǎn)基金的可行性。
10月中旬開始，隨著國內(nèi)CPI再創(chuàng)新高，人民幣升值預(yù)期強烈，海外熱錢集結(jié)于香港資本市場，內(nèi)地房企在香港掀起了一波融資潮。
記者統(tǒng)計顯示，一個多月內(nèi)，包括中國海外、人和商業(yè)等公司在內(nèi)，募集金額近百億美元。
除中海外，其余公司的融資年利率都在10%以上，佳兆業(yè)集團(tuán)董秘張鴻光對記者表示，此融資成本太高，公司雖然接到很多投資機構(gòu)的合作邀請，但近期沒有發(fā)債行動。
不過，佳兆業(yè)在11月份還是融到了一筆3900萬美元的香港銀行無抵押貸款，利率要低于上述發(fā)債融資。
除了發(fā)債、銀團(tuán)貸款外，一些海外私募基金也在進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。11月24日，福建房企明發(fā)集團(tuán)公告稱，公司向美國私募基金華平((WarburgPincus)投資發(fā)行15.52億港元的可轉(zhuǎn)股債券以及3.88億港元的認(rèn)股權(quán)證，募集資金將主要用于公司購買土地、收購和日常經(jīng)營。
此次可轉(zhuǎn)股債券，年利率僅為5%。但香港資本市場人士分析，雖然年利率較低，但按之前有些私募進(jìn)行股權(quán)投資的慣例，也很可能附帶其他條件，甚至包括“對賭”協(xié)議。
一家外資投行人士表示，高息發(fā)債和可轉(zhuǎn)股債券各有利弊。發(fā)債利息高，但條件相對簡單，一般不用擔(dān)心股權(quán)被稀釋；而可轉(zhuǎn)股債券雖然利率低，但條件比發(fā)債更嚴(yán)格，要求公司每年的盈利能力及負(fù)債率等指標(biāo)要達(dá)到一定水平，如果有對賭協(xié)議，則公司股權(quán)有被稀釋等風(fēng)險。
11月中，監(jiān)管層要求信托公司嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險，多家信托公司均稱，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將被暫停，這將會對小型房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生影響。
但諸多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，作為一些中小型房企的“救命錢”、以及信托公司重要的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托并沒有全面停止，“監(jiān)管層不會像對待銀信合作業(yè)務(wù)那樣，全面暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”。一家信托公司經(jīng)理對記者稱，銀監(jiān)會目前只要求四家信托公司暫停房地產(chǎn)信托。
統(tǒng)計顯示，2010年5月份至今，通過信托方式融資的房地產(chǎn)企業(yè)大幅增加，共有中航地產(chǎn)、香江控股等數(shù)十家進(jìn)行了房地產(chǎn)信托融資，均為中小型房地產(chǎn)企業(yè)。
相對其他融資方式來講，這類企業(yè)通過信托的融資成本相對較高，如中航地產(chǎn)的融資成本比商業(yè)貸款要高出54%。
一家總部位于北京的信托公司有關(guān)人士表示，今年其用于房地產(chǎn)信托部分的資金至少為總投資的40%，是公司的主要投資業(yè)務(wù)，一些大型房企也有針對個別項目的信托融資。鑒于對市場和政策提前做出了判斷，公司上半年發(fā)行的比例遠(yuǎn)高于下半年。下半年公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，目前按監(jiān)管層要求進(jìn)行了自查，但并沒有全面停止。
中融國際信托有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，公司已于11月下旬暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，未來將根據(jù)房地產(chǎn)市場情況，決定何時重啟。
但上述人士也認(rèn)為，隨著調(diào)控愈加深入，房地產(chǎn)市場的不確定性增加，對于那些過于依賴信托融資而又銷售不暢的地產(chǎn)公司來說，風(fēng)險正在逼近。 |
