=====新規(guī)解讀=====
北京樓市新規(guī):買房內(nèi)部認購今起將被嚴管
本月起，北京樓市開始執(zhí)行兩項新規(guī)�！侗本┦猩唐贩款A售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可時，應提交商品房預售方案，方案包括預售項目基本情況、建設進度安排、預售計劃、本期預售商品房情況、本期自留商品房情況、預售資金監(jiān)管方案等11項內(nèi)容。
同時，《關于加強商品房預售方案管理的通知》也將實施，要求未來開發(fā)商提交預售方案時，商品房預售價格、優(yōu)惠幅度、房屋預留情況乃至搖號流程等40余個方面的細節(jié)問題，都應寫入方案并在售樓處顯著位置公示。
北京售房需公示優(yōu)惠幅度嚴打開發(fā)商捂盤惜售
此次預售細節(jié)明確主要為改變以往購房者對預售細節(jié)模糊不清的被動局面。部分開發(fā)商交易暗箱操作,臨時降低優(yōu)惠幅度甚至漲價的行為將受到遏制。至于能否遏制住捂盤惜售現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)并不樂觀。
=====震撼樓市=====
北京預售資金監(jiān)管制度致11月樓市供應量爆發(fā)
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月20日，本月以來，北京預售項目及預售公示項目合計已經(jīng)達到了28個，相比8-10月同期合計的26個還要多2個。28個新增項目總預售面積達到了74.3萬平米，遠超過前兩月總和。
北京中原預計，11月北京新增預售項目將超過9月份的40個，成為年內(nèi)最高。
預售款監(jiān)管直扼開發(fā)商喉嚨
不少業(yè)內(nèi)專家認為，由于開發(fā)商的主要收入來源是預售款，一旦收緊，或使開發(fā)商的資金鏈嚴重吃緊，更不排除資金鏈不怎么充足的開發(fā)商面臨被淘汰的風險，對目前持續(xù)走低的樓市也將會雪上加霜。
謝逸楓指出，從開發(fā)資金來源來看，房地產(chǎn)項目的預售款包括定金、預收款及個人按揭貸款。其中，首付款在項目開盤銷售時就已交付，個人按揭貸款則在簽署購房合同辦理銀行按揭手續(xù)后由銀行發(fā)放。進入2010年后，因為房企融資渠道不斷被收緊，銀行、資本市場等低成本融資渠道幾乎完全關閉，只剩下如信托、民間資本、海外資本等少數(shù)高成本融資渠道可以獲得資金，預售款對于開發(fā)商的現(xiàn)金安全顯得更加重要。從另外一個角度來看，監(jiān)管商品房預售款或許遠沒有提高商品房的預售標準來得更為直接，對開發(fā)商造成的資金壓力更大。
或成高房價"最后一把稻草"
北京聯(lián)達四方總經(jīng)理楊少鋒認為，限購令已經(jīng)使得銷售低迷，而預售款監(jiān)管一旦全國推廣，整個房地產(chǎn)行業(yè)將面臨近十年來最大的危機，“沒有做好準備的房企，資金鏈斷裂將在所難免。房價大幅下跌、爛尾樓頻現(xiàn)或許將再次大規(guī)模出現(xiàn)�！�
“從《辦法》對開發(fā)商資金的壓力和監(jiān)管的合理性來看，實際監(jiān)管的力度已經(jīng)遠遠超出防范風險所需的力度。”對于北京的監(jiān)管政策，SOHO中國董事長潘石屹(博客)表示，如果監(jiān)管是為了防止出現(xiàn)爛尾樓，政策本身有些“用力過猛”，將造成開發(fā)商的資金完全凍結在監(jiān)管賬戶里。
=====樓市猜想=====
監(jiān)管預售款掐的是資金鏈定會影響樓市走向預期
按照常理分析對預售資金監(jiān)管，肯定會影響地產(chǎn)商和買賣雙方對樓市未來走勢的預期。從房屋供給的角度來看，則會對捂盤行為帶來直接的現(xiàn)金流壓力，會對在建樓盤的資金供應和質(zhì)量、工程進度保證等帶來正面作用，中長期來看，還將延緩及影響地產(chǎn)商的拿地、開發(fā)、擴張速度。因為流動性的影響和壓力，地產(chǎn)商唯有降價以求快速銷售回款，保證足夠資金竣工。不少拖延開發(fā)周期的企業(yè)，也將會加快現(xiàn)有項目的開發(fā)，使得市場可能在短期增加大量供應。 |
