住建部副部長(zhǎng)仇保興日前在中國(guó)城市科研會(huì)住房政策和市場(chǎng)調(diào)控專業(yè)委員會(huì)成立大會(huì)上表示，目前中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)前所未有，調(diào)控壓力也前所未有，但仍面臨六個(gè)方面的難題，一是中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求，住房剛性需求旺盛；二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；三是全球化的熱錢涌動(dòng)與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴；六是中國(guó)各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。（11月29日《中國(guó)證券報(bào)》）

    從今年4月國(guó)務(wù)院發(fā)布通知，在全國(guó)范圍內(nèi)展開對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控以來，歷時(shí)已半年有余，雖然各地已經(jīng)傳出一些房?jī)r(jià)下跌的零碎新聞，但從總的格局來看，糾結(jié)于民眾心頭的高房?jī)r(jià)仍然未見整體性的松動(dòng)。在這段時(shí)間內(nèi)，盡管調(diào)控措施不斷升級(jí)，特別是銀行信貸和股市融資的大門已對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商基本關(guān)閉，對(duì)依靠外部資金“供血”維持運(yùn)轉(zhuǎn)為基本業(yè)態(tài)的開發(fā)商來說足以構(gòu)成致命威脅，但房?jī)r(jià)仍然未見可觀的下跌。相反，近期傳出的一些新聞倒是開發(fā)商仍然以飽滿的熱情投入拿地，并且仍然在創(chuàng)造“地王”的新紀(jì)錄。在11月25日廣州舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，國(guó)企性質(zhì)的廣鐵集團(tuán)以86億元奪得一塊土地，折合每平方米樓面均價(jià)達(dá)到17276元，成為廣州的新地王。此前數(shù)日，萬科、華遠(yuǎn)等地產(chǎn)巨頭，在廣州、北京、南京都投入巨額資金出手投地，拿下多都?jí)K民用住宅地。看來，現(xiàn)有的樓市調(diào)控政策盡管如仇保興所言“已經(jīng)用盡”，但仍未能動(dòng)搖開發(fā)商對(duì)未來樓市的預(yù)期。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控為什么陷入困境？仇保興副部長(zhǎng)列出了六大理由。但是在我看來，這些理由大多只是表面上的原因，沒有觸及根本的問題。對(duì)住房的剛性需求大都是居住型購(gòu)房，但現(xiàn)在居住性需求卻因高房?jī)r(jià)而受到了遏制；民間投資資本過少，但既然如此就應(yīng)該放開融資大門，而事實(shí)上這個(gè)大門一旦打開，得益最多的是國(guó)有開發(fā)商而不是民營(yíng)資本；熱錢進(jìn)入樓市，那是因?yàn)榭粗辛藰鞘械耐顿Y價(jià)值，而不是因?yàn)樗�的進(jìn)入才造成高房?jī)r(jià)；至于征收房產(chǎn)方面的稅收，所起的作用只是抬升房產(chǎn)持有成本，不可能抑制人們的持有住房需求；至于各地區(qū)之間之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，這只會(huì)影響到各地區(qū)之間的房?jī)r(jià)差別，與某些地區(qū)的房?jī)r(jià)過高并沒什么實(shí)質(zhì)性的關(guān)系。應(yīng)該說，在已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，政府動(dòng)用了財(cái)政、貨幣等多方面的政策工具，其目的正是為了解決這些問題，但卻收效不大，由此也可見這些問題并不是造成目前房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象難改的根本原因。    但是，仇保興副部長(zhǎng)有一點(diǎn)算是說到了點(diǎn)子上，這就是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。正是由于地方政府有這樣的需求，才使房地產(chǎn)行業(yè)成為支撐我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)的一個(gè)“支柱產(chǎn)業(yè)”，使樓市逐漸離開了它的保障居民居住需求的基本功能，而成為一個(gè)讓熱錢自由出沒的投資市場(chǎng)。長(zhǎng)期以來，地方政府為了從樓市中攫取到更多的利益以得到更多的財(cái)政收入，對(duì)這種投資功能的泛濫乃至一些投機(jī)行為，不但缺乏遏制的動(dòng)力，相反會(huì)利用行政資源加以支持。即使是在房地產(chǎn)調(diào)控的力度越來越緊的今年，地方政府的這種態(tài)度仍未從根本上改變。有報(bào)道稱，今年的土地交易市場(chǎng)異�；鸨�，上海、北京的土地出讓金已突破千億元，大連、天津亦離此不遠(yuǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，上海土地出讓收入已達(dá)1369.94億元，但土地供應(yīng)量實(shí)際上并未有太大增長(zhǎng)，同比僅為6%，而成交均價(jià)卻猛增64%。（11月23日《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》）土地成交價(jià)格的猛增，實(shí)際上已經(jīng)為房?jī)r(jià)的猛增打下了“第一根樁”。很顯然，正是地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴，才使樓市調(diào)控陷入了目前的困境。

    地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過度依賴，造成房?jī)r(jià)居高不下的問題，對(duì)于這其中的因果關(guān)系，中央政府應(yīng)該說已有察覺，在調(diào)控政策中也有涉及，并且啟動(dòng)了對(duì)地方行政首長(zhǎng)的問責(zé)機(jī)制。仇保興副部長(zhǎng)在此次談話中也表示要對(duì)地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)價(jià)、監(jiān)測(cè)和激勵(lì)。但是，核心的問題在于，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴并不是憑空產(chǎn)生的，而是在我國(guó)現(xiàn)行的行政體制下產(chǎn)生的一個(gè)現(xiàn)象，地方政府承擔(dān)了大量繁重的地方性行政事務(wù)，但能夠得到的財(cái)政支持卻很有限，事權(quán)與財(cái)權(quán)的不匹配使地方政府不得不努力開拓財(cái)源，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然是一個(gè)可利用的途徑。很顯然，基于這樣的一種現(xiàn)實(shí)，要求中央政府對(duì)一些房地產(chǎn)調(diào)控不力的地方首長(zhǎng)行使嚴(yán)厲的問責(zé)制，板子其實(shí)是打不下去的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，需要解決的問題在市場(chǎng)之外，在這個(gè)問題難以得到解決的情況下，樓市調(diào)控陷入目前這樣的困境也就不奇怪了。

（來源：搜狐財(cái)經(jīng)博客  作者：周俊生）

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