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限購令未解供求難題 調(diào)控環(huán)境愈趨復(fù)雜
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2010-11-30 13:35:04
蘭格鋼鐵 |
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，限購令的行政調(diào)控手段出臺以來，北京出現(xiàn)了小幅供應(yīng)高峰，但影響樓市之根本的供求失衡并沒有得到緩解。
廣發(fā)證券選取“十月上旬出臺限購令的十大城市”調(diào)查顯示，出臺限購令前后，成交量下滑城市占8成，整體跌幅19%，其中下滑幅度超過40%以上的城市占比達(dá)4成。反觀“未出臺限購令13大城市”，整體成交量僅小幅下滑3%，且下滑城市占比為46%。這說明，限購政策的負(fù)面效應(yīng)已逐步顯現(xiàn)。
需求被限供應(yīng)未放大
據(jù)上海中原報告顯示，10月份，雖然成交有所下降，但供應(yīng)的下降更加突出，從而導(dǎo)致滬、穗、深、渝四市本月供求比不足0.6；杭州因成交銳減幅度遠(yuǎn)大于供應(yīng)減少，本月供求比亦失衡，高達(dá)2.7。
中原地產(chǎn)分析師劉淵表示，供應(yīng)下跌主要是受調(diào)控影響，開發(fā)商推盤意愿大幅下降。雖然11月上半月有高達(dá)14個項目取得預(yù)售，但大部分項目為擔(dān)憂12月預(yù)售資金監(jiān)管的中小項目，合計供應(yīng)房源僅為2272套，不足11月上半月成交的3成。但劉淵表示，這依舊沒有緩解供求缺口。
據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月1日-15日，北京市共有15個項目開盤，僅上周就有8個項目開盤，開盤數(shù)量超過傳統(tǒng)旺季“金九銀十”同期開盤數(shù)量的總和，開發(fā)商推盤意愿明顯增強。但記者從北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，北京住宅期房目前可供應(yīng)量僅為64380套。
“雖然受預(yù)售監(jiān)管影響，北京開盤量大幅增加，但供應(yīng)項目都很小。供求比仍然很嚴(yán)峻�！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，由于北京對3萬元以上的樓盤限制開盤，整體供應(yīng)量仍然不見增長。
協(xié)成機構(gòu)預(yù)測顯示，萬科紅、金融街金色漫香郡、城建筑華年、招商嘉銘·瓏原、中糧·祥云國際生活區(qū)和中建·玲瓏山等30余個項目還將陸續(xù)入市，新增供應(yīng)面積量或?qū)⑦M一步增加。但也應(yīng)看到，受3萬元/平米以上預(yù)售項目暫停發(fā)證的影響，中高端樓盤供應(yīng)量將進一步萎縮，市場將主要以中端樓盤供應(yīng)為主。
截止到11月份，北京新房市場今年共有246個項目開盤，新增供應(yīng)套數(shù)僅為79299套，新增供應(yīng)面積871.17萬平方米�！氨本┑男卤P供應(yīng)越來越少，即便是受預(yù)售款監(jiān)管影響，該推盤的推盤，但總體推盤量也不會很大。最大的市場在二手房。”路勁地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理溫立偉稱。
但另一北京二手中介資深人士向記者表示，二手房源真正供應(yīng)也不多�！疤幱诔山痪鶅r價位的房源大概只有5%—10%，比成交均價高1000—2000元/平方米的房源大約占了50%，有40%的房源，掛牌價格偏高，明顯屬于無效房源�！�
調(diào)控任務(wù)越顯艱巨
正如溫家寶總理在澳門視察時所指出的，內(nèi)地房價要真正調(diào)下來不容易，調(diào)控環(huán)境也愈加復(fù)雜。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持強勁增長勢頭，但開發(fā)企業(yè)的國內(nèi)貸款已經(jīng)出現(xiàn)0.9%的負(fù)增長，個人按揭貸款更是出現(xiàn)高達(dá)4.4%的負(fù)增長。而業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，這種負(fù)增長的趨勢今后幾個月將會繼續(xù)。
調(diào)控的方式，已經(jīng)逐漸由行政調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑谡{(diào)控。
“10月下旬以來，房地產(chǎn)市場感受到的最明顯的政策信號是，信貸在全面收緊�！�21世紀(jì)不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾說，房地產(chǎn)貸款，無論是個人住房貸款，還是開發(fā)貸款，都在緊縮�！耙坏┰龠M入加息周期，那就會與信貸政策一起，產(chǎn)生房地產(chǎn)調(diào)控的'政策疊加效應(yīng)’�！�
但短期來看，調(diào)控效果仍有待檢驗。
據(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月上半月，全市共成交新房9801套，環(huán)比上漲51.3%；其中新房住宅共成交6259套，環(huán)比上漲55.3%，超過了“金九銀十”，這兩個數(shù)字也雙雙創(chuàng)下新政之后，各月同期成交量新高。二手房市場也勢頭強勁。過去半個月，全市共成交二手房8310套，環(huán)比上漲39.9%；其中二手房住宅7485套，環(huán)漲34.5%，成交量已與9月份基本持平。北京并未出現(xiàn)意料中的成交量大跌現(xiàn)象。
打折促銷已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)對沖調(diào)控的一種普遍做法。協(xié)成機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，截至11月16日，北京樓市共有93個在售商品住宅項目采取打折促銷。但打折不足以對居高不下的房價產(chǎn)生實質(zhì)性的沖擊，距離政府調(diào)控預(yù)期較遠(yuǎn)。從目前情況來看，真正有魄力“以價換量”的開發(fā)商并不多見，即使有，降幅也不明顯。二次調(diào)控以來單個樓盤最大的降幅約為20%。
“真正的市場變化還得看明年，目前各家的銷售量基本完成差不多�！睖亓ケ硎�。
數(shù)據(jù)顯示，截至10月，國內(nèi)10家標(biāo)桿房企中有8家已完成全年銷售任務(wù)8成以上，其中萬科、保利、龍湖等已提前完成全年銷售任務(wù)。上海中原分析師劉淵表示，開發(fā)商的資金的確受到擠壓，但開發(fā)商資金狀況仍然要好過2008年。
在這種背景下，部分開發(fā)商開始選擇轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)態(tài)為商業(yè)會所、酒店及酒店式公寓為主的天津泰安道一號院近期來京招商。天房集團負(fù)責(zé)運營該項目的天泰置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理雷雨表示，今年年底首先推出商業(yè)地產(chǎn)部分，住宅部分可能于明年推出。
香港開發(fā)商高銀地產(chǎn)將推出的200萬平方米的“新京津·高銀天下”項目，除了高端住宅區(qū)外，還包括國際商務(wù)中心區(qū)、國際馬球會、豪華酒店、高端購物及娛樂與消閑設(shè)施等。該開發(fā)商近期首先推出不受市場影響的馬球會，為明年的住宅市場造勢。
廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示，上周56%的城市環(huán)比上漲。復(fù)雜的調(diào)控形勢，更加考驗決策層的智慧。 |
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