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從4.12到9.29新政，2010年的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控，一次比一次嚴(yán)厲�？梢哉f(shuō)，政府用了十八般兵器都用遍了，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，原本松動(dòng)的房?jī)r(jià)，最近又翹起來(lái)了，不少地方成交量和價(jià)格又開(kāi)始堅(jiān)挺起來(lái)。
為什么房?jī)r(jià)這么堅(jiān)挺，決定房?jī)r(jià)的因素很多，但主要的還是以下三條：第一，成本，買地繳稅建造以及出售的各種費(fèi)用，甚至還有一些灰色的支出，此外，作為購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則要考慮購(gòu)房的成本。正常情況下，開(kāi)發(fā)商的成本影響供給，購(gòu)房者的成本影響需求。第二，供求狀況，供給超過(guò)需求，價(jià)格自然下降；供給不能滿足需求，價(jià)格自然上升。供求關(guān)系決定價(jià)格漲跌。第三，商品房投資和居住功能的雙重性導(dǎo)致的投機(jī)需求。住宅在一定程度上成為投資品，超越了居住的功能，變成了用來(lái)規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)增值保值的工具。
在諸多的因素中，供需平衡關(guān)系是最核心的問(wèn)題，很多人舉出了房地產(chǎn)金融屬性，來(lái)否認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)屬性，其實(shí)，無(wú)論預(yù)期還是風(fēng)險(xiǎn)，最終不還是落在未來(lái)的供需關(guān)系上嗎，實(shí)質(zhì)上還是一樣的�？梢哉f(shuō)，金融屬性不但沒(méi)有改變房地產(chǎn)的商品屬性，反而更加體現(xiàn)了房地產(chǎn)的商品屬性，違背的市場(chǎng)一定要糾錯(cuò)。預(yù)期錯(cuò)了，事后市場(chǎng)一定會(huì)糾錯(cuò)，在現(xiàn)實(shí)中表現(xiàn)最明顯的就是報(bào)復(fù)性反彈，以摧枯拉朽之勢(shì)的糾錯(cuò)，報(bào)復(fù)性大反彈。
也有很多人列出開(kāi)發(fā)商的成本，希望以此證明開(kāi)發(fā)商的暴利，說(shuō)明房?jī)r(jià)有很大的降價(jià)空間。這種做法對(duì)于降低房?jī)r(jià)其實(shí)是毫無(wú)關(guān)系的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品的價(jià)格并不單純由制造成本來(lái)決定，而是由供求關(guān)系決定。按照什么價(jià)格銷售商品，是生產(chǎn)者根據(jù)市場(chǎng)的情況決定的，他可以任意定價(jià)，但是，不管如何定價(jià)，他都要受到市場(chǎng)規(guī)律的限制，這個(gè)限制就是，企業(yè)是不是能夠承受，股東是不是接受，市場(chǎng)是不是認(rèn)可。很多外資剛開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的時(shí)候，就采取戰(zhàn)略性低價(jià)以獲得市場(chǎng)份額，打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，謀求長(zhǎng)期的盈利。也就是說(shuō)，成本對(duì)生產(chǎn)商定價(jià)的時(shí)候有影響，但是并不能決定生產(chǎn)商的售價(jià)。售價(jià)可以高于成本價(jià)，也可以低于成本價(jià)。生產(chǎn)商的價(jià)格只要市場(chǎng)接受，那他就沒(méi)有任何改變的必要，指責(zé)生產(chǎn)者謀取暴利的說(shuō)法最多只是一種道德的譴責(zé)。這種指責(zé)如果只是發(fā)泄一下心中的怨氣無(wú)可厚非，但是期望通過(guò)這樣的指責(zé)來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)格的下降則肯定是緣木求魚(yú)，甚至這種指責(zé)本身與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是格格不入的。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，這樣的指責(zé)從來(lái)就沒(méi)有發(fā)揮過(guò)作用。
中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求是歷史階段的必然現(xiàn)象，這個(gè)時(shí)候人為地壓低房?jī)r(jià)，只能是增加有效需求，在中國(guó)這種供需嚴(yán)重失衡的背景下，壓低價(jià)格不是治本之策，也很難真正壓低房?jī)r(jià)，2010年前每次房地產(chǎn)政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲就是明證。人為壓低價(jià)格，市場(chǎng)會(huì)自己糾錯(cuò)，迅猛反彈。很多投機(jī)客都愿意國(guó)家壓低價(jià)格，再做一輪差價(jià)。這些都是人為打壓的負(fù)效應(yīng)。
供給短缺市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲是市場(chǎng)特點(diǎn)決定的；供需平衡或者僵持階段，房?jī)r(jià)溫和上漲是供需多樣化決定的；今后隨著調(diào)結(jié)構(gòu)的進(jìn)程，房?jī)r(jià)漲跌的關(guān)鍵就要看結(jié)構(gòu)變化。結(jié)構(gòu)性供給引發(fā)結(jié)構(gòu)性需求的變化進(jìn)而引發(fā)房?jī)r(jià)“下跌”不可怕，最讓人恐慌的是中低端房屋供給短缺，引發(fā)的房?jī)r(jià)暴漲行情。
這里必須要說(shuō)明，人民幣升值與國(guó)際熱錢都“愛(ài)”人民幣資產(chǎn)，對(duì)于國(guó)內(nèi)上述三因素有著強(qiáng)烈的影響。第一，人民幣升值其實(shí)是增加了造房成本，而且提升了房產(chǎn)的價(jià)值。如此，從成本上推高了房?jī)r(jià)。很多熱錢進(jìn)中國(guó)來(lái)，無(wú)論他們的目的多么冠冕堂皇，都是沖著房地產(chǎn)來(lái)的。一方面可以獲得價(jià)差，又可以獲得匯差，投資大美事誰(shuí)不愿意干呢（這里僅僅指熱錢的目的，他們的政府意在打壓中國(guó)制造）？第二，由于外資的狂熱需求，本來(lái)就粥少僧多的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，更加失衡。第三，熱錢最喜歡追逐暴利，中國(guó)的房地產(chǎn)恰恰滿足他們的這一特點(diǎn)，因此，外資熱錢的進(jìn)入，實(shí)質(zhì)上加速了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)化程度，并帶領(lǐng)中國(guó)沒(méi)事干的實(shí)業(yè)資本游資化，和獲得信貸不去干實(shí)事的信貸資本熱錢化，進(jìn)而增加了房地產(chǎn)的投機(jī)屬性。
歸根結(jié)底，供給少于需求，是當(dāng)前房地產(chǎn)的核心問(wèn)題。我們認(rèn)為，可以從兩個(gè)方面來(lái)增加供給。
第一，加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。政府最重要職責(zé)是搞好廉租房，把住有所居作為“民心工程”看待，當(dāng)成一項(xiàng)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的政治任務(wù)落實(shí)，確保低收入群體、困難群體、零就業(yè)家庭有基本的居住條件，讓那些買不起房或者進(jìn)城打工的農(nóng)民租得起房，住得上房。在城鎮(zhèn)規(guī)劃過(guò)程中，一定要對(duì)安居房（包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房）做出長(zhǎng)期明確的具體規(guī)劃，避免安居工程建設(shè)懸空。在安居工程土地出讓時(shí)，要確定最低價(jià)和最高價(jià)，既不能讓承包商從中牟取暴利，也要讓承包商有利可圖。
第二，增加住宅用地供給。各級(jí)政府一定要優(yōu)先保證廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房用地，可以探索農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度改革，允許其直接進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)地權(quán)平等。
通過(guò)對(duì)供給和需求兩個(gè)方向同時(shí)著力，就可以真正改變供求關(guān)系，改變供求嚴(yán)重失衡的狀態(tài)，自然，過(guò)高的房?jī)r(jià)將很快降下來(lái)，人們?nèi)罕姷睦嬉材艿玫奖Ｕ希ɡ习傩�、學(xué)者都應(yīng)當(dāng)事實(shí)求是，回歸集體理性）。當(dāng)然，這里需要說(shuō)明的是，增加供給只是最核心的因素，還有很多因素比如說(shuō)當(dāng)前房地產(chǎn)的扭曲環(huán)境、壟斷土地供應(yīng)、不斷增加的稅賦、保值資本沒(méi)有渠道投資、產(chǎn)業(yè)資本沒(méi)有正事情干等等，都是高房?jī)r(jià)難以平抑的原因，這些都需要改變的。
（來(lái)源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：朱大鳴）
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