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中國證券報報道 作為引發(fā)本輪金融危機的源頭，美國房地產(chǎn)市場在泡沫破滅三年后仍未恢復(fù)元氣。最新數(shù)據(jù)顯示，10月份全美住房市場二手房屋銷量和價格出現(xiàn)雙雙下滑的狀況，且美國人對房地產(chǎn)市場的樂觀情緒也在下降。
分析人士認(rèn)為，美國失業(yè)率高企導(dǎo)致消費者謹(jǐn)慎開支已成為房市回暖最大障礙。與此同時，大批“影子庫存”的存在也威脅著房市復(fù)蘇，預(yù)計未來在需求無法明顯改善的情況下，過剩供給將導(dǎo)致美國房地產(chǎn)價格進一步下降。
利空數(shù)據(jù)連番轟炸
全美房地產(chǎn)商協(xié)會11月23日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份全美二手房屋銷量為443萬套，同比下降26%，環(huán)比下降2.2%，超出市場預(yù)期。10月二手房屋銷售中間價為17.05萬美元，環(huán)比下跌0.6%，同比下跌0.9%。由于二手房屋銷售在美國房地產(chǎn)市場中占比高達(dá)90%，該數(shù)據(jù)被視為反映美國房市狀況的重要指標(biāo)。
據(jù)全美房地產(chǎn)商協(xié)會稱，二手房屋銷量下滑的主要原因在于美國政府對購房者減免稅費的優(yōu)惠政策到期以及部分大銀行暫停處理和出售止贖房屋。該協(xié)會表示，按目前銷量，現(xiàn)有二手房屋供應(yīng)量需要10個月才能消化，而在正常年景只需要一半的時間。
另據(jù)美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）11月24日發(fā)布的報告，由于聯(lián)邦購房減稅政策到期導(dǎo)致需求下降，第三季度全美住房價格同比下降3.2%，環(huán)比下跌1.6%，高于市場預(yù)期。當(dāng)季全美有40個州的住房價格同比出現(xiàn)下滑，其中愛達(dá)荷州、佐治亞州、亞利桑那州、俄勒岡州和南加利福尼亞州的房價跌幅最大。
利空數(shù)據(jù)不止上述這些。美國商務(wù)部11月24日發(fā)布報告稱，10月全美新房銷售數(shù)據(jù)意外大幅下跌8.1%至28.3萬套，僅次于今年8月份創(chuàng)下的27.5萬套的47年來最低記錄。房利美公司同一天公布的第三季度全國調(diào)查顯示，多數(shù)美國人不確定房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，依然對購房保持謹(jǐn)慎態(tài)度。
“美國人對房地產(chǎn)市場的樂觀情緒正在下降�！狈坷朗紫�(jīng)濟學(xué)家鄧肯認(rèn)為，消費者對購房的態(tài)度更加消極，個人財務(wù)狀況也導(dǎo)致他們在決定買房還是租房時變得更為現(xiàn)實。
就業(yè)疲軟壓低需求
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，美國房市回暖的最大障礙在于目前美國接近10%的高失業(yè)率。由于失業(yè)率高企引發(fā)消費者對未來收入前景的擔(dān)憂，降低了住房需求，預(yù)計明年美國房地產(chǎn)市場仍將停滯不前，復(fù)蘇將是漫長的。
全美第二大住房建筑商霍頓公司首席執(zhí)行官湯尼茲預(yù)計，由于消費者信心和就業(yè)狀況依舊疲軟，2011年房地產(chǎn)行業(yè)將充滿挑戰(zhàn)，對美國房產(chǎn)商而言最重要的春季銷售季可能不會出現(xiàn)傳統(tǒng)上的住房需求增加的局面。
與此同時，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期爆發(fā)的“止贖門”也可能給美國房屋銷售帶來風(fēng)險。美聯(lián)儲在11月23日公布的最新聯(lián)儲會議紀(jì)要中表示：“一些銀行近期宣布暫停止贖，很可能在短期進一步破壞房屋銷售。而消費者對就業(yè)和收入前景的悲觀情緒等因素也會抑制房屋尋求�！�
警惕“影子庫存”
在需求不振的情況下，“影子庫存”激增帶來的供給壓力也成為威脅美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的重要因素之一。
“影子庫存”通常包括止贖房屋和銀行收回但尚未掛牌出售的房屋，一旦銀行將這些房屋大量投放市場，可能導(dǎo)致房價下跌，并引發(fā)更多貸款違約和止贖。
權(quán)威機構(gòu)22日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月末，美國住房“影子庫存”量預(yù)計為210萬套，同比增加10%，消化這批庫存需要8個月的時間。包括影子庫存在內(nèi)的總庫存量達(dá)到630萬套，消化時間需要23個月，幾乎是正常水平的三到四倍。
分析人士稱，影子庫存量的不斷增長可能會持續(xù)一段時間，而全美購房需求疲軟增加了房價進一步下跌的風(fēng)險。資本經(jīng)濟公司美國經(jīng)濟學(xué)家戴爾斯表示：“不斷增加的止贖供應(yīng)將對需求不振的市場施以重壓。”
雖然“影子庫存”何時轉(zhuǎn)為現(xiàn)有庫存尚不確定，且一些大型銀行正因監(jiān)管部門調(diào)查問題止贖文件而暫停部分地區(qū)的止贖工作，但無論如何這些房屋最終都會進入市場。分析人士稱，這意味著美國房地產(chǎn)市場在復(fù)蘇前還會進一步惡化。穆迪投資者公司分析師預(yù)計，未來一年美國房價還將下跌8%。目前，全美房價較2006年的峰值已經(jīng)下跌三分之一。 |
