每經(jīng)記者葉書利發(fā)自北京
北京中服地塊今年初出讓流產(chǎn)之后，近期被拆分后重新推向市場。12月7日，中服地塊分拆后的Z3、Z4、Z5、Z6等4幅地塊以及CBD12地塊中的另外兩幅地塊Z14、Z15，共計6幅地塊將進行第二輪競標。
《每日經(jīng)濟新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)預計，中服地塊最終成交價可能從年初的80億元~100億元，沖高至約170億元，其中或還將產(chǎn)生“地王群”。此舉或?qū)⑦M一步推動周邊地塊拆遷成本的上升，從而推高地價、助漲房價。
新一輪競標：或現(xiàn)房企聯(lián)合體
根據(jù)7月4日北京市土地整理儲備中心公布的《CBD核心區(qū)12宗土地規(guī)劃方案及國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標答疑備忘錄》的安排，北京CBD核心區(qū)12宗商業(yè)金融土地的招標工作將分兩個階段進行：第一階段為規(guī)劃設(shè)計方案投報，滿分為20分，占比20%；第二階段為綜合內(nèi)容投報，滿分為80分，占比80%。
第一階段的結(jié)果已于11月16日公布，而12月7日，中服地塊分拆后的Z3、Z4、Z5、Z6連同Z14、Z15等6幅地塊將進行第二輪競標。
在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者電話采訪時，北京市土地儲備中心副主任葉向忠介紹說，12月7日率先進行的6地塊第二輪競標，考核主題為綜合內(nèi)容投報，即綜合考核競標企業(yè)的土地出讓金報價、假設(shè)中標后的付款進度設(shè)計、競標企業(yè)的背景實力以及后期對物業(yè)的使用規(guī)范等。他認為，在這個階段，招標方案中提出的金融業(yè)背景、持有物業(yè)不得開發(fā)后散售等規(guī)定，或?qū)⒊蔀樵u委眼中的考核重點。
由于招標方案中規(guī)定，第二輪競標中，競標單位可以單獨參與競標，也可以聯(lián)合參與競標，鏈家地產(chǎn)市場研究部首席分析師張月向《每日經(jīng)濟新聞》記者說，以聯(lián)合體的形式參與競爭可能更具優(yōu)勢，因為第二輪的競爭一定會很激烈，在地產(chǎn)大腕扎堆的背景下，競爭者在規(guī)劃設(shè)計及開發(fā)實力等方面的差距可能較小，真正的比拼最終會體現(xiàn)在經(jīng)濟實力上。以聯(lián)合體的方式抱團參與競標，不管從資金實力還是資源整合能力上，都會更勝一籌。
因此她分析說，第二輪競標中，“信心不足”或者“優(yōu)勢較低”的單位可能會尋找?guī)褪郑餐瑓?zhàn)，以增加競爭籌碼。
最幸福：中信集團
“無論從第二輪評標的傾向性還是資金實力上考慮，有金融業(yè)背景的競標單位或聯(lián)合體都將更具競爭力，更易受青睞，因為其資金雄厚度及后期融資能力都更強。由于包括中服地塊在內(nèi)CBD12地塊皆為商業(yè)金融用地，競標拿地只是第一步，后期的開發(fā)與運營，也都需要資金實力做后盾。”張月分析說。
在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，不少專家認為，具備金融業(yè)背景的中信地產(chǎn)與遠洋地產(chǎn)或?qū)⒊蔀樽詈蟮拇筅A家，尤其是中信地產(chǎn)具備巨大優(yōu)勢。
身處北京CBD區(qū)域的中信集團，也早已對包括中服地塊在內(nèi)的CBD12地塊虎視眈眈。
由于CBD12地塊的招標方案中，特別強調(diào)競標單位或聯(lián)合體的金融業(yè)背景，因此本次直接參與競標的是中信地產(chǎn)的母公司中信集團，而不是中信地產(chǎn)。中信集團旗下有中信證券、中信銀行等金融企業(yè)，更契合招標方案。中信地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部一位經(jīng)理對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，中信集團出面參與競標，只是一個身份象征，真正參與操作此事的人基本都來自中信地產(chǎn)，因為中標后，真正從事開發(fā)工作的還是中信地產(chǎn)。
在第一輪競標結(jié)果公布后，有相關(guān)人士向媒體透露，中信集團在參與競標的8個地塊中，5個地塊拿了20分的滿分，成為第一輪競標中的最大贏家。但該消息沒有得到當事單位與官方的正面回應。
最爭議：遠洋地產(chǎn)
與中信地產(chǎn)類似，大股東為中國人壽的遠洋地產(chǎn)同樣具有深厚的金融背景，該公司也成為第一輪競標中的又一贏家。有媒體報道說，該公司在一些地塊中也獲得了20分的滿分。
不過，遠洋地產(chǎn)此前在中服地塊的競爭中背負著不少爭議。
今年1月末中服地塊推向市場時，出讓公告中明確要求“該地塊的競買人須為金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。其中金融機構(gòu)注冊資本不少于50億元，并在聯(lián)合體中絕對控股；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，且注冊資本不少于30億元”，SOHO中國董事長潘石屹炮轟稱全世界只有一家企業(yè)符合此競標條件，并直接將矛頭指向了遠洋地產(chǎn)。迫于壓力，8月中服地塊進行初次招標前后，遠洋地產(chǎn)董事長李明對外聲稱：對于中服地塊，公司并不一定志在必得。不過，這更像是一種緩解輿論壓力的措辭。
最落寞：潘石屹
潘石屹對包括中服地塊在內(nèi)的CBD12地塊的偏愛是路人皆知。作為北京CBD區(qū)域最后的黃金地塊，CBD12地塊正符合他喜歡在一線城市核心位置打造商業(yè)項目的選址偏好。
正因為如此，年初中服地塊出讓公告發(fā)布后，首先站出來且高喊“內(nèi)定論”的人就是潘石屹。
不過，潘石屹或?qū)⒊蔀镃BD12地塊競標中最落寞的人。
11月16日，北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站上公布《朝陽區(qū)CBD核心區(qū)第一階段評標結(jié)果公示》，雖然公示中只標明“單體遞交編號”、“名次”和“總得分”，未公布詳細投標單位信息，但有參與競標的業(yè)內(nèi)人士向媒體透露，編號為A44的競標企業(yè)就是SOHO中國。
據(jù)此，記者詳細核查后發(fā)現(xiàn)，SOHO中國參與了所有12宗地塊的第一輪競標，但成績慘淡。如在中服地塊分拆出的Z4、Z6兩地塊，以及另外的Z9、Z11、Z12、Z13、Z14和Z15等共8幅地塊中，皆以5分位于最后一名，在Z5和Z10兩幅地塊中，以5分位列倒數(shù)第二，而在Z8地塊中，則以5分位列倒數(shù)第5名。SOHO中國的最好成績來自中服地塊分拆出的Z3地塊，但也僅以10分位列第4名。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者說，SOHO中國采取的散售方式，在商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)一直被專業(yè)人士所詬病。他繼續(xù)分析說，SOHO中國在第一輪競標中全面落敗，而第二輪競標更注重金融業(yè)背景與物業(yè)開發(fā)后不得散售的評標傾向，似乎招招刺向沒有金融業(yè)背景與以散售模式著稱的SOHO中國的心臟。因此他認為，潘石屹作為最渴望得到包括中服地塊在內(nèi)的CBD12地塊的人，他最后可能會最為落寞。
閑置一年，增值一倍
在“競標選手”中，自然會幾家歡喜幾家愁，不過北京地方政府或許將從這些地塊的拍賣中，進賬不菲的土地出讓金。
以中服地塊為例，早在去年7月上旬，葉向忠就向媒體透露，“中服地塊的規(guī)劃已經(jīng)上交了，近期就會批復”，此后，不少專家推測，該地塊將于當年的第三季度入市，且推測入市價格將為80億元~100億元。后來中服地塊被推遲到1月末上市，但由于受到“內(nèi)定論”影響，該地塊于2月22日正式掛牌競價后無人捧場。
后來北京市國土局將中服地塊分拆為Z3、Z4、Z5和Z6等4幅地塊，并于8月初進行了初始招標。后來一直盛傳中服地塊將于9月進行首輪競標，后因8月底開始的房價反彈，被迫再次推遲，并最終于二次調(diào)控后進行了首輪競標。
不過，被擱置近一年后，中服地塊或?qū)⑴某龈叩膬r格。北京中原三級市場部研究總監(jiān)張大偉向記者說，這6幅地塊中可能會產(chǎn)生單價或總價地王。而潘石屹則推測，鑒于該地塊的優(yōu)越位置，其樓面價或?qū)⑦_到3萬元/平方米。照此計算，本次競標的中服4幅地塊總建筑面積共57萬平方米，那么總成交價或?qū)_高至171億元，比近一年前的近80億元~100億元增值近倍。
潘石屹同時指出，3萬元/平方米的樓面價，加上后期的建安費、設(shè)計費等，其成本價可能高達5萬元/平方米。這或?qū)⒃诒本〤BD區(qū)域投下一顆炸彈。張月說，時下北京CBD區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)房價在2.5萬元/平方米以上，這或許只相當于中服地塊的樓面價。
全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，進一步解釋了該地塊入市后對CBD區(qū)域的影響。他認為，首先，該地塊以高價入市后，必將促使周邊地塊的拆遷安置補償成本預期大增，提高土地一級開發(fā)成本，從而推高周邊地塊的出讓底價，進而推動房價上漲；其次，影響周邊一手房開發(fā)商與二手房業(yè)主的心理定價。
CBD12地塊部分競標名企
◎最具優(yōu)勢中信集團
第一輪競標：在5幅地塊上拿了20分滿分第二輪競標：集團實力雄厚且旗下有金融企業(yè)
◎最有爭議遠洋地產(chǎn)
第一輪競標：在一些地塊上拿了20分滿分第二輪競標：大股東為金融央企，實力雄厚
◎最為落寞SOHO中國
第一輪競標：在多幅地塊上得分倒數(shù)第二輪競標：沒有金融業(yè)背景、喜采取散售方式
龍湖地產(chǎn)重金順義拿地調(diào)控下低容積率遭質(zhì)疑
龍湖地產(chǎn)近日宣布于11月上旬提前完成248億元的全年合同銷售目標，11月24日，又以11.9675億元中標順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)居住項目用地。據(jù)記者粗略統(tǒng)計，同在順義區(qū)，土地價格已經(jīng)比四年前漲逾7倍，樓面價在不到兩年時間里飆漲4倍。
2年間樓面價漲幅逾4倍
2006年11月28日，龍湖地產(chǎn)曾競得順義牛欄山鎮(zhèn)張莊村南部舊村改造住宅項目，粗略計算，折合樓面價約1907.59元/㎡，地價約913.11元/㎡。
2009年4月7日，龍湖地產(chǎn)又以45810.47萬元成功競得順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)張莊片區(qū)舊村改造二期地塊，粗略計算，樓面價約2036.02元/㎡，地價約2440.62元/㎡。
2010年11月24日，龍湖地產(chǎn)以119675萬元競得順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)居住項目用地，土地面積為17.94萬㎡，建筑面積不大于15.34萬㎡，住宅容積率為0.85。據(jù)悉，此地塊中有3萬㎡將用于建造公租房，政府以6000元/㎡購買。此地塊招標底價為7.8億元，最終由龍湖地產(chǎn)以53.46%的溢價競得，折合樓面價格超過9000元/㎡，土地價格約為6670.85/㎡
很明顯，這4年里，順義土地價格飆漲7倍，而在調(diào)控最嚴的不到兩年時間，順義區(qū)牛欄山的樓面價格也已經(jīng)上漲了4倍多。昨日，記者從龍湖地產(chǎn)相關(guān)人員處得知，此次競得地塊與龍湖地產(chǎn)推出的香醍漫步和香醍溪岸項目臨近。而對于順義區(qū)土地價格飆升7倍的原因，該人士解釋為是由于土地市場的大環(huán)境所決定：2009年上半年土地市場一片冷清，而如今順義地區(qū)已經(jīng)今非昔比，地方政府一系列產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和地鐵線的開通使得土地價格上漲理所當然。
新地塊或進行別墅開發(fā)
中郵證券分析師接受《證券日報》記者采訪時表示，龍湖地產(chǎn)此次拿地容積率為0.85，在現(xiàn)行政策環(huán)境下有“逆勢”而行之嫌。
2010年9月，國土資源部、住建部發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理的通知》明確指出：要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標必須大于1。
《證券日報》記者就此問題向上述龍湖地產(chǎn)相關(guān)人員進行詢問，他表示對容積率小于1一事是招標書上規(guī)定，具體原因則并不知情。而對于該地塊將如何開發(fā)，該人士稱由于地塊剛剛拍下，還未進行詳細規(guī)劃。但是，他也指出上述地塊臨近龍湖香醍漫步和香醍溪岸項目，而這兩項目均為“類獨棟別墅”。
東興證券分析師鄭閔鋼則從順義地區(qū)發(fā)展規(guī)劃角度來間接表示未來房價上漲可期。而中郵證券分析師在接受記者采訪時則認為，自2007年以來，政府一直嚴格限制低密度住宅的開發(fā)，甚至一度出現(xiàn)戶型限制。而近兩年來，他認為北京地區(qū)基本上沒有新增別墅用地出讓。當然，不排除個別低密度用地出讓情況，不過，他也表示北京“能出這樣的一塊地，還挺奇怪的”。中郵證券分析師表示，與配建公共租賃住房并無關(guān)系。(記者謝靜) |
