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地產(chǎn)商歲末博弈“三路”資金 信托成首選
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2010-11-19 9:14:53
蘭格鋼鐵 |
資金萬(wàn)能，渠道不死。如今，這資金已經(jīng)稀少，這渠道已經(jīng)收窄。持續(xù)調(diào)控之下，地產(chǎn)商面對(duì)的是僧多粥少、成本增加的一場(chǎng)資金奪取混戰(zhàn)。
就銀行資金而言，因時(shí)近年末貸款盤子已空，地產(chǎn)商所溝通和等待的就是明年年初銀行信貸的及時(shí)獲取。當(dāng)然，在銀監(jiān)會(huì)摸底調(diào)查公布和窗口指導(dǎo)或會(huì)適時(shí)公布之下，銀行資金收緊終究會(huì)是高房?jī)r(jià)的棒殺之策。
就信托資金而言，高達(dá)20%以上的融資成本固然讓人望而卻步，但也難以抵擋一些地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)預(yù)期的對(duì)賭，不惜鋌而走險(xiǎn)，以90%以上股權(quán)的合同出讓模式換取聊勝于無(wú)的信托貸款。因此，如果數(shù)月后沒(méi)有一定量的銷售資金回籠，面對(duì)目前二三線城市在建和竣工地產(chǎn)項(xiàng)目延期的風(fēng)險(xiǎn)苗頭，信托資金將以股權(quán)拿下中小地產(chǎn)商的土地和已經(jīng)爛尾的樓盤。
就保險(xiǎn)資金而言，高達(dá)4800億元的理論入房市保險(xiǎn)資金固然是地產(chǎn)商目前最大的誘惑，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，保險(xiǎn)公司真正的圖謀大有自行進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)之嫌。因此，保險(xiǎn)公司會(huì)在對(duì)其他地產(chǎn)商短期捧殺之下，最終成就自身。
如此一來(lái)，地產(chǎn)商現(xiàn)在謀求的，是在上半年假摔之后，維持目前不降價(jià)之下，不惜高成本的獲取各種資金，以實(shí)現(xiàn)年末調(diào)控的最后對(duì)賭。但此輪調(diào)控既已梅開二度，想來(lái)絕不會(huì)止于年末。明年年初的大勢(shì)，除了地產(chǎn)商降價(jià)一途，市場(chǎng)還找不到更好的求解方案。
擁躉4800億保險(xiǎn)資金
就在地產(chǎn)商資金鏈持續(xù)遭遇各種封堵之時(shí)，上帝卻客觀而間接地打開了另一扇門。
這就是目前熱議的保險(xiǎn)資金被準(zhǔn)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)。以三季末保險(xiǎn)資產(chǎn)總規(guī)模4.8萬(wàn)億計(jì)，按總資產(chǎn)的10%可投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的上限比例，理論上將有4800億元保險(xiǎn)資金可投向地產(chǎn)領(lǐng)域。
如此天量資金開閘，是對(duì)保險(xiǎn)資金數(shù)年來(lái)隱形進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管默認(rèn)。盡管保險(xiǎn)資金目前只是投向不動(dòng)產(chǎn)，且有“三不原則”限制，但資金饑渴的地產(chǎn)商已經(jīng)嗅到了“項(xiàng)目公司”特例的個(gè)中三味。
本報(bào)記者從多種渠道獲悉，不少保險(xiǎn)公司一方面組建自己的保險(xiǎn)系地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)乃至公司，另一方面也在接受各類地產(chǎn)公司的資金需求洽談。
某保險(xiǎn)集團(tuán)人士稱，旗下子公司希望集團(tuán)和大的地產(chǎn)集團(tuán)簽訂總對(duì)總的保險(xiǎn)資金融資額度協(xié)議�！斑@段時(shí)間來(lái)，我們不斷接待各類地產(chǎn)商，有以其所持土地和保險(xiǎn)資金合作的，有直接將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的，有向我們推薦寫字樓項(xiàng)目的，總之是需要資金。我們多是通過(guò)旗下信托或投資公司進(jìn)行。”
某地產(chǎn)公司高層稱：“我們正和平安談項(xiàng)目合作，想在簽署額度協(xié)議的同時(shí)，拿塊地合作開發(fā)。”該高層所敘的例證是，早在兩年前，平安便通過(guò)平安信托與四川錦弘集團(tuán)合資成立弘安投資管理公司，四川錦弘以土地等存量資產(chǎn)入股，平安以現(xiàn)金出資。
隨著地產(chǎn)商資金鏈的日趨緊張，這種顯性和隱性的“土地+信托資金或保險(xiǎn)資金”合作將更加強(qiáng)化。當(dāng)然，如果是“土地+保險(xiǎn)資金”的項(xiàng)目合作，保險(xiǎn)公司需要承受5年的項(xiàng)目等待期，實(shí)際上相當(dāng)于一筆銀行中長(zhǎng)期貸款，外加股權(quán)投資而已。
再則，恰在目前，保險(xiǎn)公司可以從地產(chǎn)商手中以中等價(jià)位購(gòu)下商業(yè)地產(chǎn)，這也為地產(chǎn)商盤活了存貨，便于其騰出手來(lái)獲得新的土地和項(xiàng)目開發(fā)。從保險(xiǎn)公司目前獲得樓宇轉(zhuǎn)讓的密度和區(qū)域來(lái)看，保險(xiǎn)資金大肆進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域態(tài)勢(shì)已現(xiàn)，且是在一二三線城市同時(shí)發(fā)力。
如此一來(lái)，二三線城市中小地產(chǎn)商的生存空間大有增加，對(duì)他們而言，往往是協(xié)議拿地、一個(gè)項(xiàng)目就決定生死，同時(shí)也增加了一線城市大地產(chǎn)商的合作空間。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金所購(gòu)買寫字樓、酒店租用價(jià)格和相關(guān)地塊商業(yè)住宅價(jià)格獲得了同步提升。
此外，保險(xiǎn)資金如果通過(guò)信托模式多渠道中轉(zhuǎn)，批量實(shí)現(xiàn)類似銀行中長(zhǎng)期貸款的功用，更是各類地產(chǎn)商急于和保險(xiǎn)公司進(jìn)行前期商洽的原因。這一切以及背后的游戲規(guī)則，都讓各類地產(chǎn)商對(duì)保險(xiǎn)資金充滿新的想象。
不問(wèn)負(fù)債問(wèn)資金
顯然，保險(xiǎn)資金不是地產(chǎn)商擁躉的唯一對(duì)象，信托、私募基金、擔(dān)保都已在候選范圍。
不過(guò)，由于擔(dān)保資金往往在信托之前短期投入，且利率過(guò)高，盡管已為一些中小地產(chǎn)商采用，其規(guī)模仍然較小。私募基金由于在風(fēng)險(xiǎn)防范框架下，對(duì)股權(quán)投資和項(xiàng)目收益的苛刻訴求，也往往讓中小地產(chǎn)商望而卻步。因此，信托資金仍是目前地產(chǎn)商除銀行資金來(lái)源之外的首選之一。
作為信托公司的一時(shí)翹楚，平安信托無(wú)疑走的更遠(yuǎn)。數(shù)日前，平安信托即與萬(wàn)通地產(chǎn)簽署《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，擬在5年內(nèi)完成50億信托資金對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)目標(biāo)項(xiàng)目的投資。這只是平安信托和若干個(gè)地產(chǎn)商簽署的若干個(gè)框架協(xié)議之一。平安信托負(fù)責(zé)人日前對(duì)外稱，地產(chǎn)仍是較好的投資。
平安信托在地產(chǎn)方面的作為在目前的信托界不是孤證。普益財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，在其他投資領(lǐng)域信托產(chǎn)品數(shù)與上月持平的10月份，地產(chǎn)信托發(fā)行量大幅上漲，環(huán)比多發(fā)10款至46款，平均預(yù)期收益率繼8月的9.8%、9月的10.1%之后，再次上揚(yáng)至10.57%，個(gè)別地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期收益率甚至超過(guò)15%。
其實(shí)，無(wú)論預(yù)期收益率幾何，都是對(duì)客戶資金而言的，信托公司目前開給地產(chǎn)商的融資成本是20%以上，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)此前香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)商發(fā)行的15%的美元票據(jù)利息。記者從業(yè)界了解到，平安信托擬與某銀行(非平安銀行、亦非深發(fā)展)聯(lián)合發(fā)行一筆大額信托計(jì)劃，其開出的價(jià)碼就是22%左右。
廣州某地產(chǎn)商財(cái)務(wù)人士稱：“信托融資成本不斷在走高，有時(shí)候我們也要做，尤其是現(xiàn)在，多一口存糧、少一口存糧，差異已經(jīng)很大�！�
對(duì)地產(chǎn)商而言，目前的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)是，調(diào)控預(yù)期在持續(xù)，降價(jià)預(yù)期在增加，銷售回籠資金越發(fā)不現(xiàn)實(shí)，為未來(lái)計(jì)買地行為不能完全中斷，誰(shuí)能挺過(guò)年底寒冬，誰(shuí)才能迎來(lái)明年春天。
正因?yàn)榇耍鎸?duì)年底銀行信貸盤子的普遍到頂，地產(chǎn)商一方面要做的是加緊和銀行溝通，希望在年底能達(dá)成明年年初的貸款協(xié)議，另一方面就是通過(guò)信托等途徑多方籌措資金，以解燃眉之急。
不過(guò)，面對(duì)加息周期的普遍預(yù)期，以及限購(gòu)令、房產(chǎn)稅等調(diào)控政策的實(shí)施和即將實(shí)施，明年年初的銀行信貸資金恐怕并不會(huì)像地產(chǎn)商預(yù)期的那樣，能夠一如往年的貸款發(fā)放開門紅。
而保險(xiǎn)資金獲準(zhǔn)進(jìn)入地產(chǎn)，與其說(shuō)是地產(chǎn)商以擁躉獲得支持，不如說(shuō)是保險(xiǎn)公司有了新的更大的市場(chǎng)圖謀。地產(chǎn)商對(duì)保險(xiǎn)資金的覬覦最多也是短期行為，即便如此，保險(xiǎn)資金的最大獲利方顯然是保險(xiǎn)公司本身。
如此種種態(tài)勢(shì)之下，銀監(jiān)會(huì)所擔(dān)心的地產(chǎn)商資產(chǎn)負(fù)債率普遍高企、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流普遍為負(fù)，在地產(chǎn)行業(yè)的類金融特征和資金杠桿作用之下，并不為地產(chǎn)商所恐懼。
諸如保利等地產(chǎn)商在資產(chǎn)負(fù)債率高企、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流為負(fù)狀況之下，持續(xù)增加拿地行為就是典型的證明。而為了三季報(bào)的表面光鮮，金地集團(tuán)等地產(chǎn)商普遍存在通過(guò)財(cái)務(wù)技巧達(dá)到財(cái)務(wù)費(fèi)用資本化以增加利潤(rùn)表現(xiàn)的情況。
(本文來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道作者：賈玉寶) |
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