04年的土地招拍掛政策，理論上是很公正的。但是為了程序公正，我們付出了極大的代價(jià)。這其中的原因很復(fù)雜。但是，客觀上造成了土地供應(yīng)速度嚴(yán)重下降。而且房企個(gè)數(shù)急劇增加，特別是07年之后央企國(guó)企大量進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，完全沒(méi)有土地儲(chǔ)備的上述企業(yè)，搶奪土地成為土地市場(chǎng)的必然。
房企為了生存，獲得土地是第一要?jiǎng)?wù)。所以我們說(shuō)土地是面粉，面粉的嚴(yán)重缺乏，使得面粉價(jià)格高于現(xiàn)階段面包的價(jià)格。當(dāng)然，面粉價(jià)格最終影響到了新上市面包的價(jià)格。這是地價(jià)房?jī)r(jià)雙雙被推高的根本原因。
說(shuō)到底是土地供應(yīng)出現(xiàn)極大的問(wèn)題。那么，05年之后嘗試非凈地出讓?zhuān)簿褪俏床疬w項(xiàng)目的出讓。最近公示的2800余塊閑置地，大部分是05年立項(xiàng)的閑置地，這些土地主要原因還是拆遷難題。
早在2008年年初，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行就聯(lián)合制定《土地儲(chǔ)備管理辦法》，其中規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后，納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)，必須達(dá)到“凈地”要求。
但是做到這一點(diǎn)談何容易？在最早的征地拆遷過(guò)程中，由于土地國(guó)有概念，土地征用與拆遷難度較小，價(jià)格也比較低廉。尤其是沒(méi)有公開(kāi)的數(shù)據(jù)，土地價(jià)格與拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有信息的支持，老百姓對(duì)于拆遷安置補(bǔ)償?shù)男睦眍A(yù)期也是很低的。而集體土地的征用，決定權(quán)在土地部門(mén)而不在土地使用者——農(nóng)民。
農(nóng)民惜地與城市拆遷補(bǔ)償越來(lái)越高的局面已然形成，我們?cè)陉P(guān)注強(qiáng)制拆遷惡性事件的同時(shí)，還要關(guān)注的是“種房子”和“拆遷拆遷一步登天”的事實(shí)。實(shí)際目前的拆遷安置土地征用的不合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使得失地的一方收益大大不同。規(guī)劃中的道路高速高鐵工業(yè)項(xiàng)目等等用途的土地，征用土地與拆遷安置價(jià)格低廉。只有商業(yè)性拆遷安置征地才能產(chǎn)生價(jià)值。這種方式是十分不公平的。所以我一直稱(chēng)公益事業(yè)拆遷征地也要按市場(chǎng)方式運(yùn)作。
隨著新的土地管理法與新的拆遷安置補(bǔ)償條例的出臺(tái)，失地一方的權(quán)利會(huì)得到更好的保障。但是同時(shí)征地拆遷將更加艱難。如果把拆遷安置與征地的行為完全交給企業(yè)完成，土地收儲(chǔ)成本將是很難抑制的。
但是我們不能為了土地供應(yīng)虛假完成供應(yīng)而采用“非凈地出讓”的方式。為什么不說(shuō)“毛地出讓”而用“非凈地出讓”這個(gè)名詞？實(shí)質(zhì)是拆遷改造前的所謂“三通一平”是最低水平的水電路通。為了新的項(xiàng)目配套，以往的舊“三通一平”必須拆除，以完成新的“七通一平”。這個(gè)過(guò)程的拉長(zhǎng)，使得土地供應(yīng)短時(shí)期虛胖，這對(duì)市場(chǎng)的影響是極為負(fù)面的。
實(shí)際我們?cè)陉P(guān)注土地供應(yīng)的時(shí)候，沒(méi)有分辨土地出讓的形勢(shì)。今年上市供應(yīng)的土地今年能完成報(bào)建開(kāi)工的過(guò)程嗎？這才是關(guān)鍵的問(wèn)題。如果未執(zhí)行拆遷的土地混在其中，我們的市場(chǎng)供應(yīng)也就不可能是準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。而05、06、08年的土地欠債，我們又如何彌補(bǔ)？
中指院數(shù)據(jù)：在全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市中，上海、重慶、天津、成都、廣州五個(gè)城市，2010年前三季的住宅土地供應(yīng)量同比上升，其中以上海和重慶上漲幅度最大，為142%、63%；而另外5個(gè)城市北京、南京、武漢、杭州、深圳，住宅土地供應(yīng)卻在同比下降，其中杭州、深圳下降最多，超過(guò)20%，北京也下降了9%。然而，北京、南京、杭州、武漢這4個(gè)城市，同期卻收獲了大量的土地出讓金，總額進(jìn)入前十，并且同比大幅增長(zhǎng)。那么土地出讓環(huán)節(jié)的價(jià)格還是在直線上揚(yáng)。
然而決定商品房上市量與保障房上市量的住宅用地供應(yīng)情況，在今年4月開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下。1—3月土地供應(yīng)量同比增幅分別為267%、126%、260%，從4月起增幅下落至60%以下，7月至9月，降至11%以內(nèi)。
2010年的住宅土地上市量，還是欠賬的局面。那么一線城市的土地供應(yīng)竟然在05年之后六年中有四年是欠債的局面。如何抑制商品房用地出讓價(jià)格，也越來(lái)越成為難題。在新政的嚴(yán)控局面下，土地出讓仍舊是高價(jià)的局面，原因是房企必須生存，只能搶奪土地。
《北京商報(bào)》報(bào)道：一改國(guó)土部此前頻頻表態(tài)稱(chēng)招拍掛制度問(wèn)題多多、將嘗試新型土地出讓方式，該部土地利用管理司地價(jià)處處長(zhǎng)劉彥日前表示，招拍掛是截至目前最好的土地出讓制度。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析認(rèn)為，國(guó)土部改變口風(fēng)，與此前“綜合評(píng)標(biāo)”、“限地價(jià)、競(jìng)保障房面積”等改革措施在試點(diǎn)城市遇阻不無(wú)關(guān)系。
如此搖擺不定，解決土地出讓現(xiàn)有問(wèn)題是不可能有空間的。土地問(wèn)題無(wú)解是我一直堅(jiān)持的。而現(xiàn)有的土地供應(yīng)一個(gè)出口兩樣需求，保障房擠壓商品房是情理之中的事，然而，雙雙作用以推高地價(jià)，是很難避免的。
（來(lái)源：和訊財(cái)經(jīng)博客 作者：陳寶存）
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