我家附近有一處萬科新樓盤。此處在大學附近，還有亞洲最大的超市 ---- 歐尚超市，附近也有菜市場，公交車眾多，處于老城區(qū)和新城區(qū)結合部�？傊�，一切都好。萬科的開價是：每平米16000元。當然，包括1500元的精裝修費。

　　這個價格高不高？我們可以計算一下。

　　買一套125平米（建筑面積）的房子，200萬。忽略契稅。如果加上，還要大概5萬左右�，F(xiàn)在算算成本：

　　1、萬科給物業(yè)費標準是每月每平米4元，因此一個月的物業(yè)費500元，一年6000元。

　　2、即將出臺的物業(yè)稅，據(jù)說每年0.25%，也就是每年5000元。

　　3、如果200萬不買房子而是存銀行，就算年利率3%，一年6萬利息。

　　所以，如果房子不能每年帶來至少7萬元的收益，買房就是虧的。

　　假設目前的物價徹底凍結，買房人將房子出租，125平米的新房，每月至少要有5833元的房租收益才行。

　　在我們這個地方，125平米的房子月租金5833元，我不知道誰來租。超級精裝修的房子，可以租4000元，還是租給老外。萬科這么多樓盤如果都租給老外，租金大概會降低吧。

　　另外，能掏200萬買得起萬科房子的人，估計早就買房了。在央行不斷加息和提高準備金率的預期下，他們還會買嗎？而掏不起的人，除非大降，否則還是掏不起，按揭都困難。

　　因此，假設物價凍結，筆者認為萬科的房價必須降低一半，才能吸引到足夠的買家。

　　當然，萬科資金充足，品牌也好，可以一直撐著。但別的開發(fā)商呢？

　　當然，我是假設物價凍結才做出如此分析的，但買房很多是買漲價預期，不在乎幾年內的所謂賬面損失。但考慮到我國將進90%的人已經(jīng)有了自己的房子（農村也算），90后的新增人口大量減少，在央行不斷加息和提高準備金率的預期下，在強烈的通脹預期下，房價究竟怎么走呢？

　　大家都承認房價有很大泡沫，問題是通脹到底怎么樣。對于未來兩三年甚至五年的房價，我假設了四種可能：

　　1、貨幣價值貶值為目前的1/4（也就是物價平均為目前的4倍），房價為目前2倍。（考慮到正斧措施，我覺得希望不大）

　　2、貨幣貶值為目前的1/2，房價保持不變。（很有可能）

　　3、貨幣貶值為目前的3/4，房價降低1/4。（也靠譜）

　　4、貨幣（對內）不貶值，甚至升值，房價降低一半以上。（不靠譜，否則經(jīng)濟崩潰）

　　綜合來說，我認為2、3更靠譜。但到底2、3哪個更靠譜，我還真說不清，一兩年內，我個人比較認同3。

　　總之，物價應該會繼續(xù)上漲，但漲幅難以估計。

　　我家附近的萬科樓盤已經(jīng)在降價了。二期房仍為每平米16000，但包含2500元的精裝修費，而且在小區(qū)里面，不靠近馬路，因此比一期房好一些。這就是變相降價。而且萬科加強了促銷力度，幾十平米的紅布掛在大樓上，說“要買房就在下面”。

　　萬科會死扛嗎？有可能。否則買一期房的非炸窩不可。

　　大家死撐幾個月，死幾個開發(fā)商，或許萬科就有理由把價格降到12000了。附近使用了15年的、賣9000一平米的二手房，或許就會到7000了。

　　個人淺見，僅供參考。

    （來源：和訊財經(jīng)博客）

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